부담부증여 (2018.02.01)

안녕하세요. 항상 친절한 답변 감사드립니다.16년도에 상가건물을 대출15억을 받아 20억에 매입하였습니다.금번에 대출15억 부분만을 자녀에게 승계시키면서 지분 75%(=15/20)을 주려고 합니다.1. 대출액부분만을 승계시킨다면 부담부증여라해도 증여세는 안나오는데, 일반양도로 신고해야 하는건지 부담부증여로 신고해야 하는건지요? 일반양도라 한다면 양도가액을 시세로 봐야할거같고, 부담부증여라면 보충적평가액으로 해야하는데 어떤게 맞는 방법인가요?

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 부담부증여 (2018.02.01)

안녕하세요. 항상 친절한 답변 감사드립니다.

16년도에 상가건물을 대출15억을 받아 20억에 매입하였습니다.

금번에 대출15억 부분만을 자녀에게 승계시키면서 지분 75%(=15/20)을 주려고 합니다.

1. 대출액부분만을 승계시킨다면 부담부증여라해도 증여세는 안나오는데,
일반양도로 신고해야 하는건지 부담부증여로 신고해야 하는건지요?

일반양도라 한다면 양도가액을 시세로 봐야할거같고, 부담부증여라면 보충적평가액으로 해야하는데
어떤게 맞는 방법인가요?


답변: 부담부증여 (2018-02-02)

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.



귀 상담의 경우 증여재산이 상가건물인 경우에는 2016년 취득가액이 아닌 증여일 현재의 증여재산가액을 시가로 평가하여 대출액에 상당하는 지분을 증여하고 대출액은 전액 승계하는 경우에는 증여재산가액에서 채무부담액을 공제한후 증여재산공제를 적용하여 증여세를 신고납부하여야하며 공제한 채무부담액에 대하여는 부담부증여에 대한 양도소득세의 신고를 하여야 합니다.



다음으로 부담부증여의 양도차익은 증여일 현재의 증여재산가액에 의하여 양도가액이 결정되는 것이며 증여재산가액은 상기와 같이 시가평가가 원칙이며 증여일 현재의 시가가 취득당시 실지거래가액과 동일한 경우에는 아래 예시의 계산식에 의한 부담부증여의 양도차익이 “0”으로 계산되는 것입니다.



☞ 상가건물의 증여일 현재 시가 및 당초취득가액이 20억원으로 동일한 경우 증여할 지분 3/4이고 채무부담액 15억원을 전액 승계하는 경우

① 증여세과세표준

⇒ 15억원-15억원-0.5억원 = “0”

② 부담부증여양도차익

양도가액 15억원×15억원/15억원=15억원

취득가액 15억원×15억원/15억원=15억원

⇒ “0”



* 항상 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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부부간 증여세 비과세 및 양도세 비과세 (거주요건 관련) (2018.02.01)

안녕하세요, 부동산(아파트) 공동소유지분의 부부간 증여 및 양도세비과세에 관하여 질의사항이 있어 문의드립니다.일전에 다음과 같은 취지로 질의하여 이미 긍정적인 답변을 들은바가 있습니다."10여년전에 서울시내에 신축아파트를 구입하면서, 부부간 공유로 등기하였습니다. 같은 아파트에서 7년이상 보유 및 거주를 하던중에 3년전인 2015년 초에 남편이 외국에 유학을 가면서, 가족 모두 같이 외국에서 3년정도 거주하게 되었습니다. 동아파트는 올해 말에 양도를 할 계획인데, 9억원이하 이면서 보우 및 거주요건을 충족하더라도, 추가로 거주요건을 충족하지 못하면 양도세 비과세대상이 아니라는 사실을 최근에 알게 되었습니다. 물론 가족이 모두 입국하여 거주자요건을 충족한 뒤 양도를 하면, 비과세대상이 될수도 있지만, 경우에 따라 부인은 자녀 교육목적으로 외국에 머물러 있어야만 하는 상황이 될 수도 있습니다.이런 상황에서 10년간 6억이하 부부간 증여에 해당하는 부인의 공유지분을 남편이 부인이 부인으로부터 증여를 받고 (증여세 면제+취득세 납부), 그후 남편이 입국하여 양도세 비과세요건 소정의 거주자요건을 충족한 뒤 동부동산을 양도하면, 부인이 입국하지 않아도, 양도세비과세에 해당하여, 남편이나 부인이 별도로 양도세를 납부하지 않아도 되는지가 궁금합니다."관련하여 지난번에는 양도세비과세에 대해 질의하였지만, 이번엔 증여세비과세 특히 거주자요건에 대해 추가적으로 질문이 있어 다시 질문 올립니다.증여세 비과세에 해당하려면, 수증자가 거주자요건을 충족하여야 하는것으로 알고있는데, 만인 증여를 한 시점이 현시점, 즉 아직 남편이 귀국전이라면, 수증자이 남편이 비거주자로 간주되어 부부간 증여세 비과세 혜택을 받기 어려운지, 아니면 귀국전 증여라 할지라도, 현재 유학상태가 일시적이 해외체루이고, 국내에 별도의 부동산을 소우하고 있으며, 유학중에도 한국에 소득세를 납부한 사실이 있고, 귀국후 국내에서 직업을 가지고 소득증빙을 할수 있어서, 183일 이상 국내에 거주할 사람으로 인정되어 거주자로 보아, 귀국전 증여라도 부부간 증여세비과세를 받을수 있을지가 궁금합니다.위의 질의에 가능한 상세히 답변주시면 감사하겠습니다.참고로, 2018.1.18일 위 내용관련 국세청홈택스에 질의드렸었고, 2018. 1. 19일 질의에 대한 답변을 받은적이 있습니다.

증여세과세표준신고서 작성 및 관할세무서 문의 (2018.02.01)

아들에게 증여후에 증여세과세표준신고서를 작성중입니다.해당 문서의 마지막에 '신고인' 과 '세무대리인'이 있는데요.신고인 란에는 아들 이름을 쓰고, 세무대리인 란에는 제이름을 쓰면 되는 건가요?아니면 '세무대리인'이란 명칭대신 '법정대리인' 이란 명칭을 적어야하나요?제 집주소가 대전시 유성구 전민동인데, 관할 세무서인 북대전세무서에만 관련 서류를 제출해야하는 건가요?서대전세무서나 대전지역을 총괄하는 대전지방국세청에 제출하면 안되는 건가요?

부담부증여 받은 주택 재증여 (2021.06.15)

안녕하세요. 바쁘신데에도 불구하고 답변에 응해주심이 감사합니다.어머니에게서 부담부증여로 받은 빌라를 다시 어머니에게 드려야할것같은 상황이 되었습니다..이와 관련하여 들어가는 비용을 계산하려하는데 도무지 너무 어렵네요..자세하게 설명 해놓겠습니다.2020년 5월 27일 어머니에게서 인천 남동구 만수동 소재의 빌라를 부담부증여로 받았습니다.공시가격 3740만원 이었고, 전세세입자가 있는상태였는데 전세가격이 3,000만원 이었습니다.직계존속간의 증여공제금액이 10년간 5,000만원으로 아는데 이경우 증여공제를 740만원에 대해서 받고나머지 3,000만원은 양도세를 부과하는게 맞나요?또, 제가 현재 1년간 거주중인데 결혼예정이라 다시 어머니에게 증여를 하려하는데이경우 증여세는 어떻게 산정이 되나요.?올해의 공시가격은 3740만원으로 전년동일로 시세는 아직 없습니다.다시 증여할때 증여세는 어떻게 되는지 알고 싶습니다.5천만원 공제에서 740만원을 제외한 4260만원의 공제금액이 남아있어서 재증여시에도 증여세가 없는지..5년이내 재증여할시 또 다른비용이 뭐가 들어간다는데 그런부분도 설명 부탁드립니다..감사합니다.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

부담부증여 (2015.02.23)

아버님의 주택을 부담부증여하려고 합니다.공동주택공시가격은 1억5천만원이고 전세보증금은 1억7천만원입니다.이 경우 부담부증여가 가능한 것인지요?그리고 이 경우 채무가 공시가격보다 크므로채무액이 부담부증여가액이 되는 것이며 1억7천만원이 양도세신고대상이 되는 것인지요?답변 부탁드립니다.수고하세요.

부담부증여등기후 증여세신고 (2015.03.16)

수고많으십니다.부모님으로부터 개포동 연립주택을 증여받았습니다.이전까지 증여받은적은없으면 처음증여를받는거이라서 전세보증금이 있어서 등기를 부담부증여로하면 등기비용이 적게나온다고하여부담부증여로 등기를하였습니다.연립주택 시세는없고 공동주택가격이 101,000,000원입니다. 전세보증금은 110,000,000원이구요이렇게 등기후 증여세신고를하려고보니 증여세는 없고 양도소득세과 과세되는경인데 양도소득세가 많이나와서일반적으로 공동주택가격으로 증여받는걸로 신고가 가능한지궁금합니다.등기는 부담부증여로 취득세를 납부하였다하더라고 증여세신고는 일반증여로 신고해도 가능하지여부가궁금하며,일반증여로 신고가가능하다고하면, 취득세를 다시납부하여야되는지도 궁금합니다.바쁘신데 답변부탁드립니다.

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

계약금 받은 후 증여한 경우 자금에 대한 부담부증여 관련 (2015.08.04)

안녕하세요. 항상 친절한 답변에 감사드립니다.하나 여쭤보려고 합니다.아버지 갑은 아들 을에게 다가구주택 1채를 증여하였습니다. (증여등기접수일 2015년 6월11일)갑은 증여전에 월세를 받던 세입자에게 전세금으로 전환을 요구하였고,6월5일 날짜로 계약서를 쓰고, 계약금 5백만원을 받았습니다.잔금날짜는 6월25일로써 실제 그날에 잔금 5천원만원을 갑이 받았습니다.즉, 계약일과 잔금날짜 사이에 증여등기가 이루어졌고,실제 보증금은 아버지 갑이 수령하였습니다.이제 아들 을은 증여세 신고를 하려고 합니다.본래, 전세보증금은 채무로써 부담부증여가 되고,양도세로 계산되어야 하는바,증여등기가 이뤄진 후에 갑이 받은 보증금 5천만원은채무의 인계로 봐야하는 것이지.. 아니면 명의가 넘어갔으므로 아들이 아버지에게 새로운증여로 보는 위험이 있는 것인지..즉, 채무의 시점을 계약시점으로 볼 수 있는지,잔금날짜로 봐야하는 것인지 아니면 위의 사례처럼실질적으로 보증금전체가 채무로 인계되었으니 전부를채무로 볼 수 있는 것이지 알려주시면 감사드립니다.

부담부증여시 채무가액이 기준시가등을 초과하는경우 (2015.11.10)

안녕하세요?국세행정에 노고가 많으십니다.부담부증여와 관련하여 질문하고자 합니다.증여자 : 모수증자 : 녀증여재산 : 상가 현재 증여재산의 기준시가 : 45,000,000증여재산에 대한 채무액 : 55,000,000상가의 취득(분양)가액 : 150,000,000동일 유사한 재산의 거래가액은 없음.위와 같은 상황에서 증여를 할 경우(재산에 담보된 채무에 대해서는 증여와 동시에 수증자가 인수 할 것입니다)질문1) 채무가액이 증여재산가액을 초과 하는데, 채무가액을 증여재산 가액으로 하는 것이 맞는 지 여부질문2) 전체를 부담부 증여로 보아 모두 양도소득세 신고를 하는 것이 맞는 지 여부질문3) 초과 채무액(채무액-기준시가)은 반대로 딸이 어머니에게 증여한 것으로 보는지 여부(채무인수)

부담부증여세 전세보증금 공제여부 (2016.12.16)

안녕하세요.전세보증금이 있는 집을 엄마가 아들에게 증여할려고 합니다.(부담부증여)이 전세보증금도 아들이 승계하면 증여가액에서 공제받을 수 있나요?

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.