재산평가 (2017.12.22)

2017년 4월에 아버지로부터 주택을 증여받았습니다.개별주택가격 30,000,000원근저당 설정 채권최고액 65,000,000원증여일 당시 피담보채권액 제로질문1) 근저당 채무의 성질이 자동대출 즉 마이너스 대출인 경우에도 피담보채권액이 제로이므로 주택 평가액이 3천만원이지요 ? 아니면 여전히 채권최고액 6.5천만원을 주택 평가액으로 보아 증여세 부과되는지요 ?

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 재산평가 (2017.12.22)

2017년 4월에 아버지로부터 주택을 증여받았습니다.

개별주택가격 30,000,000원
근저당 설정 채권최고액 65,000,000원
증여일 당시 피담보채권액 제로

질문1) 근저당 채무의 성질이
자동대출 즉 마이너스 대출인 경우에도
피담보채권액이 제로이므로
주택 평가액이 3천만원이지요 ?

아니면 여전히 채권최고액 6.5천만원을 주택 평가액으로 보아
증여세 부과되는지요 ?




답변: 재산평가 (2017-12-26)



안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.

상속세및증여세법에 따른 부동산의 평가는 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하여 평가하는 것으로,

평가기준일 현재 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 상속세및증여세법 제66조에 따라서 평가기준일 현재 해당 재산이 담보하는 채권액잔액과 같은법 제60조부터 제65조에 따라 평가한 가액(시가 또는 기준시가 등 보충적 방법)중 큰 금액으로 평가하는 것입니다.

이때, 근저당권이 설정된 재산을 평가할 때 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액이란 채권최고액이 아니라 평가기준일 현재 남아있는 채권액을 말하는 것입니다.



[ 관련 해석사례를 참고하여 주시기 바랍니다.]

▣ [ 세 목 ] 상증 [ 문서번호 ] 재산세과-191 [ 생산일자 ] 2010.03.30



[ 제 목 ]

저당권 등이 설정된 재산의 평가



[ 요 지 ]

근저당권 등이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 당해재산의 평가액 중 큰 금액으로 평가하는 것이며. 이 경우 채권액은 평가기준일 현재의 채권액을 말하는 것임



[ 회 신 ]

○ 「상속세 및 증여세법」제66조의 규정에 의하여 근저당권 등이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은 법 제60조의 규정에 의한 평가가액 중 큰 금액으로 평가하는 것이며. 이 경우 채권액은 평가기준일 현재의 채권액을 말하는 것임

○ 귀 질의의 경우 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액은 대출금 150백만원과 마이너스 대출잔액 132백만원 임



[ 관련법령 ] 상속세 및 증여세법 제66조【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】



【관련 참고자료】



1. 사실관계 및 질의내용



O 사실관계



- 부친으로부터 토지등을 증여받은 수증자의 증여세 신고에 있어 토지에 근저당권이 설정되어 있는 경우임



- 위 토지에 증여당시 증여자의 보증으로 수증자를 채무자로하여 채권최고액 590백만원이 설정되어 있고 채무액은 대출액 150백만원, 마이너스 대출약정 300백만원에 증여당시 잔액 132백만원인 상태임



O 질의내용



- 위 토지의 증여재산가액 평가





* 오늘도 귀하의 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.










○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

  • #재산평가
  • #국세상담센터
  • #국세청
  • #홈택스상담
  • #상담사례
  • #세법상담
  • #126
  • #절세

부모가 자에게 아파트분양권 증여문제 (2017.12.21)

수고 많으십니다.저희 어머님이 아파트분양권에 당첨되어서 제가 계약금을 3천8백 만원 정도 제 통장으로 입금하였습니다.그리고 내년 3월 중도금대출을 앞두고 있습니다.이럴 경우 어머님 명의에서 제 명의로 이전을 할 시증여로 신고서를 제출해야 하나요,아니면 매매로 신고를 해야 하나요.그리고 신고할 때 분양금 계약금으로 신고를 해야 합니까?아니면 분양권에 붙은 프리미엄을 포함해서신고를 합니까?이런 경우 매매로 신고해도 부모자식간은 증여로 간주되어증여신고를 해야 합니까?만약 증여신고하고 등기된 부동산 같은 경우는 5년 이내 못 팔지만분양권은 권리인데 증여하고 증여받은 제가 바로 팔 경우는어떤 불이익이 따르는지 궁금합니다.마지막으로 분양권이 5천이하인 경우도 증여세가 나오는지 궁금합니다.

자녀에게 증여시 증여세관한질문입니다 (2017.12.26)

안녕하세요?분양가 사억오천만원인 분양권입니다그중 3/10 지분을 29세인 자녀에게 증여하고자할경우증여시점은분양가의 70%(삼억일천오백만원)납입한시점에서 증여하고자하는데요증여세는 얼마나 부담해야하나요?소득이 있는 자녀입니다지금까지 자녀에게 증여한건 없습니다

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

증여가액 평가의 방법 (2015.03.04)

안녕하세요~~이번에 서울 종로구의 근린생활시설(지하 1층, 지상 4층의 근린생활시설(건축물대장상) - 무단 원룸으로 증축하여 위법건축물 표기되어 있음. 공부상에는 1~2층 학원, 3~4층 주택 이나 실질적으로는 1층~4층 + 옥탑 까지 주택으로 무단증축하여 월세를 주고 있는 상황임)에 대하여소유자인 아버지가 자녀인 아들에게 건물만 증여하고자 합니다.이때, 개별주택가격 고시된 가액은 토지+건물 합산 3억여원 가량 됩니다. 건물만 국세청 고시가액을 계산하면 2억원가량 산출되구요.이때, 해당 건물의 호실별 전세, 월세에 대한 재산평가특례를 적용하면 7억원 가량으로 산출(전세보증금 + 전세+월세*100 => 환산보증금 가액)됩니다.<질의사항>1. 건물의 증여가액 산출시 재산평가 특례에 따른 7억원을 전부다 건물의 가액으로 하여야 하는지요? 아니면, 해당 7억원을 토지+건물 합산한 가액으로 안분하여 나온 건물분 금액만 증여가액으로 평가하는지요?2. 고시되어 있는 주택분은 현황과는 상이한데 평가를 진행할 때, 공부상으로 하는 것으로 우선으로 하여야 하는지요? 아니면 실제 현황에 맞춰서 건물분 기준시가를 평가하여야 하는지요?노고에 감사드립니다.

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

오피스텔 건물만 증여시 건물증여재산 평가방법을 문의합니다. (2015.05.27)

안녕하세요?^^국세행정에 노고가 정말 많~~~으십니다.<현황>오피스텔의 소유자는 갑(부친)이고 갑은 건물만 을(아들)에게 증여하고자 합니다.(1) 오피스텔 공유면적과 전유면적의 합* 오피스텔 고시기준시가/제곱미터당= 공시지가의 합=약 4.4억(2) 건물의 기준시가= 건물연면적*건물 제곱미터당금액(건물신축가격*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별잔가율*개별건물의특성에 따른 조정률)=약 1.6억(3) 토지의 기준시가= 토지면적* 토지 개별공지시가= 약 4.5억(4) 건물과 토지 기준시가 합=약 6.1억토지면적이 대지권으로 되어 있지않은 (80평 상당) 오피스텔로 토지 기준시가와 건물기준시가를 계산할 수 있음보증금 4천만원, 월세 500만원을 가정함임대보증금 환산가액은 5.4억원<질문1>위의 사례의 경우 오피스텔의 건물만 아들에게 증여 가능한가요?집합건물대장으로 표기되는 바 건물만 증여가 불가능한가요?<질문2> 만약, 오피스텔의 건물만 증여가 가능하다면 증여재산평가액은 어떻게 되나요?갑설: 오피스텔 총평가액인 4.4억*1.6억/6.1억=1.15억 (오피스텔 총 공시가액을 토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분) 건물의 기준시가인 1.6억->max(1.15억원과 1.6억 둘중 큰금액)=1.6억을설: max(임대보증금 환산가액 중 건물 기준시가 안분가액, 1.15억, 1.6억)->(5.4억*1.6억/6.1억=1.41억, 1.15억, 1.6억)=1.6억원다른 견해가 있으시면 법조문 첨부 부탁드립니다.<질문3>2015년 부친이 아들에게 건물 증여 후 약 11년 후 아들에게 토지도 마저 증여하고자 합니다.이 때 토지만을 담보로 대출이 2억원 있다면아들이 토지를 증여받을 때 부담부증여가 가능한가요?<질문4>질문3에 이어 만약 토지와 건물에 공동담보로 부친을 차주로 대출이 있는 상황에서아들이 토지를 부담부증여 받고자 할때,토지와 건물에 근저당 되어 있는 부채를 양도시 기준시가로 안분하여토지부분 부담부 증여가 가능한가요?아니면 토지는 부친소유이고 건물은 아들 소유로부친을 차주로 공동담보된 대출이 있다면 아예 부담부증여 인정하지 않는 것인가요?빠르고 신속한 답변 부탁드립니다~~~~

증여재산평가 (2015.11.26)

안녕하세요.아버지로부터 겸용주택을 증여받습니다.1층은 상가, 2.3층은 주택으로 구성되어 있습니다.2.3층 주택에 대해서는 개별주택가격(토지포함)이 공시되어 있습니다.이런 경우2,3층은 공시된 개별주택가격(토지포함)으로 평가하고1층상가는 국세청고시 기준시가로 평가. 토지는 1층상가 부수토지를 기준시가로 평가하는 것이맞는지요.그렇지 않다면 어떻게 평가해야하는지 알려주시면 감사하겠습니다.

증여재산평가 (2017.08.28)

안녕하세요?단독주택을 자녀에게 부담부로 증여할 예정입니다.주택에 담보된 채무는 (은행) 2억정도이고 / 전세보증금 4억정도이며 / 개별주택가격은 4억5천입니다.(시가는 불분명)위 경우 증여재산을 얼마로 평가해야되는지요?(개별주택가격인 4억5천으로 해야되는지요 아니면 은행채무와 보증금을 합한 6억으로 해야되는지요)

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.