국세청 발간 주택과 세금 책자 요약정보

주택에 대한 취득세, 주택 취득자금에대한 확인, 재산세, 종합부동산세 등

양도소득세
양도소득세 절세


 ?주택과 세금? 표지 및 주요 구성목차



□ 제1편 주택의 취득과 관련된 세금
 1. 주택에 대한 취득세
 2. 주택 취득자금에 대한 확인

□ 제2편 주택의 보유와 관련된 세금
 1. 주택에 대한 재산세
 2. 주택에 대한 종합부동산세

□ 제3편 주택의 임대와 관련된 세금

□ 제4편 주택의 양도와 관련된 세금

□ 제5편 주택의 무상이전(증여, 상속)과 관련된 세금
 1. 주택에 대한 증여세
 2. 특수한 증여세 과세유형
 3. 주택에 대한 상속세

 ?주택과 세금? 주요 문답사례

주택의 취득과 관련된 세금(취득세)


문1.주택과 조합원입주권을 소유한 상태에서 조합원입주권으로 주택을 취득(준공)하는 경우 중과세율이 적용되는지?

답1.조합원입주권에 의한 주택 취득은 유상거래로 인한 취득이 아닌 원시취득이므로 소유주택과 무관하게 2.8%의 세율이 적용됩니다.


문2.전용면적 100㎡인 아파트를 5억원에 유상거래로 취득한 경우 전체 취득세액은?

답2.취득세 : 5억원 × 1% = 500만원(①)
     지방교육세 : 5억원 × 0.2% = 100만원(②)
     농어촌특별세 : 5억원 × 0.2%  = 100만원(③)
     →총 납부할 세액 : 700만원(①+②+③)


주택의 보유와 관련된 세금(재산세, 종합부동산세)
 

문1.주택을 2인 이상 공동소유 하면 재산세 관련 혜택이  있나요?

답1.주택분 재산세는 개별 또는 공동주택가격을 기준으로 과세표준을 계산하여 세액을 산출한 후 공동소유인의 지분별로 안분하기 때문에 단독소유일 때와 세액은 동일합니다.


문2.상속받은 주택에 대하여 아직 상속등기를 완료하지 못했는데, 누구 앞으로 재산세가 부과되나요?

답2.상속재산에 대하여 피상속인(사망자) 명의에서 상속인 명의로 등기이전이 되지 않았고, 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때에는 ‘주된 상속자’에게 재산세가 부과됩니다.
    -‘주된 상속자’는 상속자들간 지분이 가장 높은 사람을 말하며, 지분이 가장 높은 사람이 여러 명인 경우 그 중 가장 나이가 많은 사람이 주된 상속자가 되며, 재산세 납세의무자에 해당하는 것입니다.


문3.종합부동산세 고지서가 나왔는데, 별도로 납세자가 종합부동산세를 신고해도 되나요?

답3.종합부동산세 고지와는 별도로 신고할 수 있으며, 신고를 하는 경우 고지세액은 취소됩니다.
    -다만, 신고내용이 사실과 다르거나, 납부해야할 세액보다 과소 신고한 경우에는 가산세가 부과될 수 있습니다.


문4.배우자와 1주택을 공동 소유하고 있는 경우, 종합부동산세 계산 시 1세대 1주택자 규정 적용이 가능한지?

답4.세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독소유한 경우에 1세대 1주택자 규정이 적용되는 것이나
    -배우자와 1주택을 공동소유하는 경우에도  1세대 1주택자 규정 적용을 신청*하면 기본공제 9억원 및 세액공제를 적용받을 수 있습니다.
     *(신청) 9.16.∼9.30. (납세의무자) 지분율이 큰자(지분율이 같은 경우 선택)


주택의 임대와 관련된 세금(주택 임대소득)
 

문1.고가주택 1주택을 형제가 각각 50%씩 보유하는 경우에 고가주택 해당여부 및 주택수 계산 방식은?

답1.고가주택에 해당되고, 공동소유자 간 합의로 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우가 아니라면 각각 1주택을 보유한 것으로 계산합니다.


문2.주택 취득 시 담보대출을 받은 경우 지급이자에 대해 임대소득금액 계산 시 필요경비에 산입이 가능한지?

답2.주택임대 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자는 필요경비에 산입합니다. 다만, 채권자가 불분명한 사채이자는 제외합니다.


주택의 양도와 관련된 세금(주택 양도소득) 


문1.’20.8.3. 매매로 취득한 조합원입주권을 ’21.10.2. 양도하는 경우 양도소득세 세율은 어떻게 적용하는지?

답1.조합원입주권을 보유한 기간이 1년 이상 2년 미만에 해당하므로 양도소득과세표준의 60%의 세율을 적용합니다
    -’21.6.1. 이후 양도하는 주택·조합원입주권은 다음과 같이 세율을 적용합니다.

 


문2.’21.1.1. 현재 1세대가 1주택을 보유한 경우로서, 1주택 상태에서 그 주택을 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 보유기간 및 거주기간 계산은 언제부터 기산하는지

답2.보유기간은 해당 1주택의 취득일부터 기산하며, 거주기간은 그 보유기간 중 거주기간을 계산합니다.
    -’21.1.1. 이후 양도하는 분부터 비과세 보유기간 계산은 2주택 이상*을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산합니다.
     *소득령§155 등에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외


주택의 무상이전과 관련된 세금(상속세 및 증여세)
 

문1.주택을 증여받은 경우 주택의 가격은 어떻게 평가하나요?

답1.증여받은 주택의 가액은 증여 당시의 시가로 평가하며, 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 해당 주택의 매매?감정?수용가액 등을 시가로 보도록 하고 있습니다.
    -또한, 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 면적?위치 등이 동일?유사한 주택의 매매가액 등도 시가에 포함됩니다.
     *다만, 평가기준일 전 2년 이내 또는 증여세 신고기한부터 6개월까지 기간에 매매가액 등이 있는 경우 평가심의위원회 심의를 통해 시가로 인정 가능
    -주택의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법(상증법§61)에 따라 평가하며, 공동주택은 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격으로 평가합니다.


문2.주택을 증여하면서 담보된 채무를 함께 이전(부담부증여)하는 경우 세금은 어떻게 되나요?

답2.주택 증여와 함께 주택에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 부담부증여의 경우
    -수증자는 증여재산가액 중 해당 채무액을 공제한 금액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 신고?납부하여야 하며,증여자는 채무액 상당하는 부분이 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세를 신고?납부하여야 합니다.
    -국세청에서는 부담부증여 시 수증자가 인수한 채무를 전산에 입력하여 사후관리하고 있으며, 매년 1회 이상 채무변동내역, 상환자금 등의 출처 등을 확인하여 증여세 탈루여부를 검증하고 있습니다.



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[주택 양도소득세]일시적 1세대 2주택자가 1주택을 양도하여 비과세 적용 후 신규주택을 취득하여 다시 일시적 1세대 2주택이 된 다음 “최종 1주택” 을 ’21.1.1.이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지?

처음부터 일시적 1세대 2주택으로 비과세 적용을 받은 경우 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일부터 계산함

[주택 양도소득세] ’20.2.11. 개정된 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 적용할 때 “신규 주택 취득 후 1년 내 전입” 요건은 예외 없이 적용 되는지?

신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있다는 사실이 표준임대차계약서 등 명백한 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 신규 주택 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료시까지 전입기간을 연장함

[주택 양도소득세] 다주택자(4주택 보유)가 보유주택 중 조정대상지역 내 부부 공동명의(지분 50:50)로 소유하고 있는 주택(공시가격 10억원)의 지분 일부(25%)를 자녀에게 증여하는 경우, 조정대상지역 내의 ‘공시가격 3억원 이상’ 판단 기준

전체 주택가액이 3억원을 초과하므로 12%세율 적용

[주택 양도소득세] 1주택 소유자가 아파트 분양권을 추가로 취득한 경우, 일시적 2주택을 적용받기 위한 종전 주택 처분기한은?

분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로, 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내에 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 봄

[주택 양도소득세] 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 소유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지?

소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외됨