부모가 자에게 아파트분양권 증여문제 (2017.12.21)

수고 많으십니다.저희 어머님이 아파트분양권에 당첨되어서 제가 계약금을 3천8백 만원 정도 제 통장으로 입금하였습니다.그리고 내년 3월 중도금대출을 앞두고 있습니다.이럴 경우 어머님 명의에서 제 명의로 이전을 할 시증여로 신고서를 제출해야 하나요,아니면 매매로 신고를 해야 하나요.그리고 신고할 때 분양금 계약금으로 신고를 해야 합니까?아니면 분양권에 붙은 프리미엄을 포함해서신고를 합니까?이런 경우 매매로 신고해도 부모자식간은 증여로 간주되어증여신고를 해야 합니까?만약 증여신고하고 등기된 부동산 같은 경우는 5년 이내 못 팔지만분양권은 권리인데 증여하고 증여받은 제가 바로 팔 경우는어떤 불이익이 따르는지 궁금합니다.마지막으로 분양권이 5천이하인 경우도 증여세가 나오는지 궁금합니다.

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 부모가 자에게 아파트분양권 증여문제 (2017.12.21)

수고 많으십니다.
저희 어머님이 아파트분양권에 당첨되어서
제가 계약금을 3천8백 만원 정도 제 통장으로 입금하였습니다.
그리고 내년 3월 중도금대출을 앞두고 있습니다.
이럴 경우 어머님 명의에서 제 명의로 이전을 할 시
증여로 신고서를 제출해야 하나요,
아니면 매매로 신고를 해야 하나요.
그리고 신고할 때 분양금 계약금으로 신고를 해야 합니까?
아니면 분양권에 붙은 프리미엄을 포함해서
신고를 합니까?
이런 경우 매매로 신고해도 부모자식간은 증여로 간주되어
증여신고를 해야 합니까?
만약 증여신고하고 등기된 부동산 같은 경우는 5년 이내 못 팔지만
분양권은 권리인데 증여하고 증여받은 제가 바로 팔 경우는
어떤 불이익이 따르는지 궁금합니다.
마지막으로 분양권이 5천이하인 경우도 증여세가 나오는지 궁금합니다.


답변: 부모가 자에게 아파트분양권 증여문제 (2017-12-26)

안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.



1. 어머니가 소유하고 있는 아파트분양권을 자녀명의로 변경하는 경우에 자녀는 소유권 이전받은 분양권을 증여받은 것으로 보아 증여세가 과세되는 것이며, 이 경우 증여시기는 권리의무승계일(일반적으로 분양계약서상 명의변경일을 말함)이 되는 것입니다.



이 경우 증여재산가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 66조 규정에 따라 평가한 가액 즉, 증여일까지 불입한 계약금 및 중도금과 증여일 현재의 프리미엄상당액을 합한 가액이 되는 것이며, 이 때 “프리미엄상당액”이라 함은 증여일 현재 불특정다수인간의 자유로운 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것으로 이는 당해 권리 및 당해 권리와 유사한 다른 권리에 대한 거래가액, 가격변동 등 구체적인 사실을 최대한 반영하여 산정하여야 하는 것입니다.



2. 반면, 자녀가 아파트 분양권의 실질소유자로서 어머니의 명의만을 차용한 사실상 명의신탁재산에 해당하는 분양권을 잔금청산일 전 실질소유자인 자녀명의로 환원하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것이나,



다만, 우선적으로 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 가진 어머니의 지위를 이용하여 아파트를 분양받은 경우에는 프리미엄상당액을 어머니로부터 증여받은 것으로 보는 것입니다.



다만, 분양권이 사실상 명의신탁재산인지 여부는 어머니 명의로 청약예금가입 경위 및 분양신청, 분양계약체결, 분양대금 불입주체 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임을 알려드립니다.



3. 소득세법 제101조 규정에 의거, 거주자가 특수관계인(모친과자녀)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서, 아래 ⓐ가 ⓑ보다 적은 경우에는 증여자가 당해 자산을 양도한 것으로 봅니다.



(다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 적용되지 않음)



ⓐ 증여받은 자의 증여세 + 수증자가 양도한 것으로 보아 계산한 양도소득세



ⓑ 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세



4. 증여에 해당하는 경우 증여세를 계산할 때 상속세및증여세법 제53조(증여재산공제)의 규정에 의하여 수증자가 거주자인 경우로서 증여일로부터 10년간 직계존속으로부터 증여받은 재산이 없다면 당해 증여받은 재산에서 5천만원의 증여재산공제가 가능한 것으로, 증여재산가액이 5천만원에 미달하는 경우에는 납부할 증여세는 없는 것이나 신고는 하여야 합니다.







▣[ 세 목 ] 상증 [ 문서번호 ] 재산세과-365 [ 생산일자 ] 2010.06.04





[ 제 목 ]

분양권의 명의변경에 대한 증여세 과세여부



[ 요 지 ]

아파트분양권에 대한 실제 소유자가 어머니인 경우로서 편의상 자녀명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 어머니의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 어머니 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니함



[ 회 신 ]

귀 질의의 경우, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 어머니인 경우로서 편의상 자녀명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 어머니의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 어머니 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다. 다만, 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 자녀의 지위를 이용하여 어머니가 아파트를 분양받은 경우에 해당한다면 분양당시의 프리미엄 상당액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하는 것으로 당해 분양권의 실제소유자 여부 및 프리미엄 존재 여부에 대한 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.



[ 관련법령 ] 상속세및증여세법 제2조【증여세 과세대상】



【관련 참고자료】



1. 사실관계 및 질의내용



O 사실관계

- 본인은 00시에 있는 00아파트 0동 000호의 실제소유자임



- 당초 본인이 지방에 있어서 딸의 명의로 위 아파트 분양계약을 하였고 계약금과 중도금을 실제 본인의 자금을 가지고 딸 명의로 납부하였으며 그러던 중 위 분양권을 딸로부터 본인명의로 명의변경 한 후 잔금은 본인명의로 지불하였음



- 아파트의 준공일자는 2010년 4월 15일이며, 그 전인 2010년 3월에 본인 앞으로 분양권 명의변경을 함



O 질의내용



- 위와같은 경우 본인 앞으로 아파트를 등기한다면 당초 분양권 명의변경에 대하여 증여세가 과세되는지 여부 및 과세된다면 증여세 신고기한 내에 증여계약을 취소하여 딸 앞으로 하면 증여세를 내지 않아도 되는지 여부를 질의함











* 오늘도 귀하의 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.










○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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재산평가 (2017.12.22)

2017년 4월에 아버지로부터 주택을 증여받았습니다.개별주택가격 30,000,000원근저당 설정 채권최고액 65,000,000원증여일 당시 피담보채권액 제로질문1) 근저당 채무의 성질이 자동대출 즉 마이너스 대출인 경우에도 피담보채권액이 제로이므로 주택 평가액이 3천만원이지요 ? 아니면 여전히 채권최고액 6.5천만원을 주택 평가액으로 보아 증여세 부과되는지요 ?

사내근로복지기금법인에서 지급하는 선택적복지포인트 비과세 여부 (2017.12.20)

안녕하세요?근로자가 사내근로복지기금법인으로부터 받은 금품에 대한 증여세 과세여부를 문의드리려고 합니다.사내근로복지기금의 용도사업으로 지급하는 지원금 중 사회통념상 인정되는 치료비. 학자금, 장학금 기타 이와 유사한 금품 또는 기념품, 축하금, 부의금 등 통상필요하다고 인정되는 금품은 증여세가 비과세 되는 것으로 알고 있는데요,혹시 선택적복지제도를 운영하여 일정 금액을 사용하고 그 비용에 대해 지급하는 경우 증여세 비과세 적용이 가능한지 궁금합니다.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

할아버지가 손자에게 증여시 (2015.09.14)

안녕하세요,얼마전 저의 아들이 첫돌을 맞아 저의 아버지꼐서 첫 손자에게 1천만원의 금액을 증여하셨습니다.당시 아이의 계좌가 없어 저에게 먼저 송금하신 후 제가 아들의 계좌를 만들고 송금하였습니다.이 경우, 증여 신고를 어떻게 해야할까요?제가 알고 있기로는 미성년자에게 10년간 2천만원까지 증여세가 면제되는걸로 알고 있는데,위와 같은 경우 증여 신고를 해야하나요?해야 한다면, 누가(할아버지 또는 아버지), 어떤 서류를 준비하여 신고해야할까요?감사합니다.

부부간 주식 증여 관련 신고 여부 (2018.09.06)

안녕하세요?배우자간 주식을 증여시에는 10년간 6억 미만은 비과세라고 검색을 통해 알게 되었습니다.제 주식을(6억 미만 소량) 배우자에게 양도하려고 하는데 이런 경우 별도의 신고 절차가 필요한가요?

증여받은 주택과 지역주택조합원 권리를 보유한 경우에 비과세 여부 (2018.10.01)

1] 사실관계- '갑'은 별도세대원인 부모로부터 2016.9.1. 주택을 증여받았음- '갑'은 38세로 결혼을 하였고, 다른주택이 없어 현재 1세대1주택에 해당함- '갑'은 2016.6월에 지역주택조합에 가입하여 현재 공사가 진행중에 있음 (사용승인 전)- '갑'은 2018.10월에 부모로부터 증여받은 주택(2년 이상 보유, 양도가액 4억)을 양도하고자 함- 양도가액은 '갑'이 다른주택의 취득에 사용예정(부모가 아닌 수증자에게 귀속)2] 관련사례- 소득세법 제97조의 및 제101조- 서면2016-4262(2016.8.24) : 수증일부터 5년이내 양도시 별도세대원으로서 2년이상 보유한 경우에 비과세 가능- 부동산거래관리과-520(2010.4.7) : 지역조합주택의 완성전에 1주택을 양도하는 경우에 비과세 가능3] 질문 지역주택조합원이 별도세대원인 부모로부터 증여받은 주택을 2년이상 보유한 후 양도하는 경우에비과세 가능 여부

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

부부간 재산공제 범위 내 증여 후 미신고 시 (2019.12.26)

안녕하세요. 2017년도 (약 2년 전)에 아버지가 어머니에게 현금 4억원을 증여하셨고, 연세가 많으셔서 (두 분 모두 80대), 신고하는 것은 잘 모르셨다고 합니다. 부부 간 증여 시 공제금액 범위 (6억원) 이내 라고 합니다만, 신고를 하지 않으셔도 되는 것인지, 아니면 지금이라도 신고는 하셔야 되는 것인지 궁금합니다.

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.

부모가 전세안고 자식에게 매도가능? (2020.05.25)

부모가 현재 살고 있는 집을 아들에게 매도하면서 부모와 아들간 전세계약을 체결하고(부모는 동 주택에 계속 거주, 매도시 확정일자 받을 예정임) 차액만 부모에게 지불하는 경우 매매인정 여부? 또는 전세보증금이 증여에 해당되는지요? - 전세보증금은 우선 매도금액에서 공제되어 당장 현금거래는 없고, 추후 전세뺄때 받을 것임 -매도예정가 7억원, 전세 4억, 차액 3억은 아들이 지불예정 - 아들은 32세로 직장상 타지역에 거주중임