건물만 증여받은 경우 임대보증금의 승계가능 여부 (2017.12.19)

안녕하세요~~1. 임대 건물의 소유자는 어머니이며 그 부수토지의 소유자는 아버지입니다2. 임대사업자 등록은 건물 소유자인 어머니만 사업자등록을 하였으며 아버지는 토지에 대하여 사업자 등록을 하지 아니 하였습니다3. 그러다가 자녀에게 동시에 어머니 건물과 아버지 토지를 자녀에세 증여하였습니다4. 어머니 건물을 증여받는 증여계약서에는 증여일 현재 임대보증금을 승계한다는 문구를 증여계약시에 명시하였습니다이런 경우 어머니 건물에 대한 증여세 신고시 승계한 임대보증금액을 부채로써 전액 공제 가능한지 질문 드립니다왜 이런 질문을 드리냐 하면 혹시 임대보증금을 증여받는 건물과 토지의 가액으로 안분하여 건물분에 대한 임대보증금액에 대하여만 부채로 공제하여야 하는지 하는 의문이 들어서 질문 드리는 것입니다

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 건물만 증여받은 경우 임대보증금의 승계가능 여부 (2017.12.19)

안녕하세요~~

1. 임대 건물의 소유자는 어머니이며 그 부수토지의 소유자는 아버지입니다
2. 임대사업자 등록은 건물 소유자인 어머니만 사업자등록을 하였으며 아버지는 토지에 대하여 사업자 등록을 하지 아니 하였습니다
3. 그러다가 자녀에게 동시에 어머니 건물과 아버지 토지를 자녀에세 증여하였습니다
4. 어머니 건물을 증여받는 증여계약서에는 증여일 현재 임대보증금을 승계한다는 문구를 증여계약시에 명시하였습니다

이런 경우 어머니 건물에 대한 증여세 신고시 승계한 임대보증금액을 부채로써 전액 공제 가능한지 질문 드립니다

왜 이런 질문을 드리냐 하면 혹시 임대보증금을 증여받는 건물과 토지의 가액으로 안분하여 건물분에 대한 임대보증금액에 대하여만 부채로 공제하여야 하는지 하는 의문이 들어서 질문 드리는 것입니다


답변: 건물만 증여받은 경우 임대보증금의 승계가능 여부 (2017-12-21)

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.



귀 상담의 경우 아래 해석사례와 같이 토지 소유자와 건물 소유자가 다른 건물을 증여하는 경우 증여재산에서 공제하는 임대보증금의 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 의하는 것이며 귀속이 구분되지 아니한 경우에는 토지와 건물의 시가비율에 따라 안분한 금액으로 공제하는 것이므로 어머니의 건물을 증여받는 계약서에 임대보증금의 승계가 확인되고 당초 임대차계약서의 임대인이 어머니로 확인되는 경우에는 귀속이 구분되는 것으로 볼 수 있는 것으로 사료되나 이는 관할세무서장의 사실판단사항입니다.



▣ 상증, 재산상속46014-1912 , 1999.10.29



[ 제 목 ]

토지를 증여시 전세보증금을 채무의 입증방법으로 해석해서 채무공제 가능여부.



[ 요 지 ]

토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 부동산에 사실상 임대차계약이 체결된 경우 증여재산에서 차감하는 채무액(임대보증금)은 임대보증금 등의 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 의하는 것이며 그 귀속이 구분되지 아니한 경우에는 임대보증금을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 상속세및증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액)의 비율에 따라 안분한 금액으로 공제하는 것임.



[ 회 신 ]

토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 부동산에 사실상 임대차계약이 체결된 경우 증여재산에서 차감하는 채무액(임대보증금)은 임대보증금 등의 귀속이 구분되는 경우에는 그 귀속에 의하는 것이며 그 귀속이 구분되지 아니한 경우에는 임대보증금을 토지와 건물의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 상속세및증여세법 제61의 규정에 의하여 평가한 가액)의 비율에 따라 안분한 금액으로 공제하는 것임.



* 항상 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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증여세 해당여부에 대하여 질문합니다. (2017.12.19)

안녕하세요 [사실관계]1. 어버지가 아들(3살)에게 아들명의통장으로 2000만원을 이체(증여)함 -> 증여세는 나오지 않음2. 아들(3살)명의 통장으로 A회사의 상장주식을 2000만원에 취득함 3. A회사의 상장주식을 연말에 2억원에 매매한 후 아들 통장에 입금했음 [질문사항]아들(3살)은 증여받은 2000만원으로 주식을 매수하고 매도하여 차액 1억 8000만원의 이익을 받았습니다. 다만, 주식을 매수 및 매도한 것은 실질적으로 아버지입니다. 차액 1억 8000만원에 대하여 증여세 문제가 발생이 되는지요?수고하세요

가수금 실질 귀속자 (2017.12.20)

안녕하세요 세법에 대해 질문을 드립니다. A법인의 저는 감사 이고 배우자가 대표이사입니다. 2012년~2014년 까지 가수금 거래에 대해 질의를 드립니다. 감사인 본인이 실질 가수금을 입금해야 하나 세법의 무지로 대표이사인 배우자 계좌를 통하여 3년동안 법인으로 가수금 20억원을 입금하였습니다. 본인의 돈을 본인 계좌에서 배우자 계좌로 넣고 배우자의 계좌에서 다시 법인계좌로 자금을 넣었습니다. 상환 받을때도 역순으로 진행하였습니다.그러나 최근에 단순 배우자 계좌만 이용하여도 증여세가 문제가 된다는걸 알았습니다. 위와 같은 내용으로 단순 배우자 계좌만을 사용시 증여세 문제가 생길까요.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

오피스텔 건물만 증여시 건물증여재산 평가방법을 문의합니다. (2015.05.27)

안녕하세요?^^국세행정에 노고가 정말 많~~~으십니다.<현황>오피스텔의 소유자는 갑(부친)이고 갑은 건물만 을(아들)에게 증여하고자 합니다.(1) 오피스텔 공유면적과 전유면적의 합* 오피스텔 고시기준시가/제곱미터당= 공시지가의 합=약 4.4억(2) 건물의 기준시가= 건물연면적*건물 제곱미터당금액(건물신축가격*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별잔가율*개별건물의특성에 따른 조정률)=약 1.6억(3) 토지의 기준시가= 토지면적* 토지 개별공지시가= 약 4.5억(4) 건물과 토지 기준시가 합=약 6.1억토지면적이 대지권으로 되어 있지않은 (80평 상당) 오피스텔로 토지 기준시가와 건물기준시가를 계산할 수 있음보증금 4천만원, 월세 500만원을 가정함임대보증금 환산가액은 5.4억원<질문1>위의 사례의 경우 오피스텔의 건물만 아들에게 증여 가능한가요?집합건물대장으로 표기되는 바 건물만 증여가 불가능한가요?<질문2> 만약, 오피스텔의 건물만 증여가 가능하다면 증여재산평가액은 어떻게 되나요?갑설: 오피스텔 총평가액인 4.4억*1.6억/6.1억=1.15억 (오피스텔 총 공시가액을 토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분) 건물의 기준시가인 1.6억->max(1.15억원과 1.6억 둘중 큰금액)=1.6억을설: max(임대보증금 환산가액 중 건물 기준시가 안분가액, 1.15억, 1.6억)->(5.4억*1.6억/6.1억=1.41억, 1.15억, 1.6억)=1.6억원다른 견해가 있으시면 법조문 첨부 부탁드립니다.<질문3>2015년 부친이 아들에게 건물 증여 후 약 11년 후 아들에게 토지도 마저 증여하고자 합니다.이 때 토지만을 담보로 대출이 2억원 있다면아들이 토지를 증여받을 때 부담부증여가 가능한가요?<질문4>질문3에 이어 만약 토지와 건물에 공동담보로 부친을 차주로 대출이 있는 상황에서아들이 토지를 부담부증여 받고자 할때,토지와 건물에 근저당 되어 있는 부채를 양도시 기준시가로 안분하여토지부분 부담부 증여가 가능한가요?아니면 토지는 부친소유이고 건물은 아들 소유로부친을 차주로 공동담보된 대출이 있다면 아예 부담부증여 인정하지 않는 것인가요?빠르고 신속한 답변 부탁드립니다~~~~

증여재산 평가 및 부동산무상사용 이익의 증여에 대하여 여쭙니다. (2017.04.14)

안녕하세요 국세행정에 노고가 많으십니다.현재 부친 명의로 토지와 건물을 일괄 임대중에 있습니다.이 중 건물만 배우자 및 자녀에게 증여하려고 계획중입니다.질문 1.임대자산(보증금+월세)평가로 증여재산을 평가를 해야 할거 같은데 평가기준일이 증여일 현재의 보증금과 임대료로 평가하는지, 증여일 전후 3개월이내의 보증금과 임대료로 평가를 해야하는지 궁금합니다.잘문 2.증여 이후 토지(부친소유)와 건물(배우자및자녀소유)에 대하여 각각 임대차계약을 작성하려고 합니다. 각각의 임대수익이 생기는 상황에서 건물주는 토지주에게 별도로 토지 사용에 대한 대가를 지불하여야 하는지 궁금합니다.

부모가 자에게 아파트분양권 증여문제 (2017.12.21)

수고 많으십니다.저희 어머님이 아파트분양권에 당첨되어서 제가 계약금을 3천8백 만원 정도 제 통장으로 입금하였습니다.그리고 내년 3월 중도금대출을 앞두고 있습니다.이럴 경우 어머님 명의에서 제 명의로 이전을 할 시증여로 신고서를 제출해야 하나요,아니면 매매로 신고를 해야 하나요.그리고 신고할 때 분양금 계약금으로 신고를 해야 합니까?아니면 분양권에 붙은 프리미엄을 포함해서신고를 합니까?이런 경우 매매로 신고해도 부모자식간은 증여로 간주되어증여신고를 해야 합니까?만약 증여신고하고 등기된 부동산 같은 경우는 5년 이내 못 팔지만분양권은 권리인데 증여하고 증여받은 제가 바로 팔 경우는어떤 불이익이 따르는지 궁금합니다.마지막으로 분양권이 5천이하인 경우도 증여세가 나오는지 궁금합니다.

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세