[주택 양도소득세]일시적 1세대 2주택자가 1주택을 양도하여 비과세 적용 후 신규주택을 취득하여 다시 일시적 1세대 2주택이 된 다음 “최종 1주택” 을 ’21.1.1.이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지?

처음부터 일시적 1세대 2주택으로 비과세 적용을 받은 경우 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일부터 계산함

양도소득세
양도소득세 절세

국세청

<양도소득세법 주요 개정내용>

양도소득세제상 주택 수 계산시 분양권 포함(’21.1.1.이후 취득분부터)

        ○1세대1주택자·조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득 제상 주택 수를 계산할 때 분양권을 포함하여 주택수 계산

    □1세대 1주택(고가주택)에 대한 장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간 추가(’21.1.1. 이후 양도분부터)

       ○보유기간 연 8% 공제율을보유기간 4%+거주기간 4%로 조정

기간()

3

4

5

6

7

8

9

10년 이상

현행(%)

보유

24

32

40

48

56

64

72

80

개정(%)

보유

12

16

20

24

28

32

36

40

거주

12(8*)

16

20

24

28

32

36

40

합계

24(20*)

32

40

48

56

64

72

80

         * 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 23(8%)인 경우 20% 적용

    □2년 미만 보유 주택(조합원입주권·분양권 포함)에 대한 양도 소득세율 인상(’21.6.1.이후 양도분부터)

       ○(단기) 1년 미만: 40% 70%, 1~2: 기본세율 60%

구분

현 행

개 정

주택 외 부동산

주택·
입주권

분양권

주택· 입주권

분양권

조정

조정

보유

기간

1년미만

50%

40%

50%

50%

70%

70%

2년미만

40%

기본세율

40%

60%

60%

2년이상

기본세율

기본세율

기본세율

기본세율

조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율 인상(’21.6.1.이후 양도분부터)

[현행] 기본세율 + 10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상)

  [개정] 기본세율 + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)

 

<출처: 국세청>


< 1세대1주택 비과세 >

         ○ 일시적 1세대 2주택자가 1주택을 양도하여 비과세 적용 후 신규주택을 취득하여 다시 일시적 1세대 2주택이 된 다음 최종 1주택’21.1.1.이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지?

      ○처음부터 일시적 1세대 2주택으로 비과세 적용을 받은 경우 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일부터 계산함

- (사례) A, B, C주택의 취득일부터 보유기간을 계산

         ‘15.10

        ‘17.3.

     ‘18.4.

       ’18.5

      ’21.3.

   ‘21.5.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

              A주택
             취득

         B주택
         취득

  A주택양
   (
비과세

     C주택
      취득

   B주택양도
    
(비과세)

C주택양
(
비과세)

 

          <시행시기> ’21.1.1.이후 양도분부터 적용

         ○  2주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)하여 1주택이 된 후 다시 신규주택을 취득하여 일시적 2주택상태에서 1주택을 ’21.1.1.이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지?

      ○새로운 주택을 취득하여 일시적 1세대 2주택이 된 경우에는 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산함

                    - (사례) B주택 양도하고 2년 경과 후 A주택 양도시 일시적 1세대 2주택 비과세 적용 가능

                      ‘16.9.

‘16.12.                

                          ‘19.8.

                          ’21.8.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                         A주택
                          취득

B주택

취득

B주택양도(과세)C주택 취득

                          A주택
                            양도

           <시행시기> ’21.1.1.이후 양도분부터 적용

                           ?

       

           ○ 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도(과세) 후 남은 최종 1주택’21.1.1.이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지?

         ○ 비과세가 적용되지 않는 1조합원입주권을 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날부터 계산함

-                  (사례) A조합원입주권 양도일부터 B주택의 비과세 보유기간을 계산함

               ‘17.11

            ‘18.11.

          ‘20.2.

          ’22.2.

   ’24.2.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                               A주택

                                  취득

A주택 관리처분

계획인가

   B주택 취득

   A입주권양도

      (과세)

B주택

양도

           <시행시기> ’21.1.1.이후 양도분부터 적용

 

 

          ○ 조정대상지역 내 종전주택을 보유한 1세대가 ’18.9.13. 이전에 취득한 조정대상지역 내 분양권(1/2지분)’18.9.14. 이후 배우자에게 증여하는 경우, 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간이 3년에서 2년으로 단축되는지?

        ○ ’18.9.14. 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규 주택을 취득하는 경우 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간은 3년에서 2으로 단축됨

○     다만 ’18.9.13. 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택 또는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권,조합원입주권)취득한 경우, ’18.9.13. 이전에 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 3년을 적용함

○     ’18.9.13. 이전에 취득 계약 및 계약금 지급 여부는 당초 남편 명의의 계약당시를 기준으로 판단하므로 3년을 적용함

 

            ○ ’19.2.12.전에 이미 거주주택(A)을 양도하여 비과세 특례를 적용받은 1세대가 ’19.2.12.전에 취득한 임대주택을 거주주택(B)으로 전환하여 2년 이상 거주 후 양도하는 경우 1세대1주택 비과세가 적용되는지?

○       거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례는 생애 최초 한 번만 적용되나,’19.2.12.전에 취득한 거주주택(B)1세대 1주택 비과세 특례 적용이 가능하며, 그 특례의 범위는 직전 거주주택(A) 양도일 이후의 기간분에 대해서만 비과세가 적용

         ○ ’20.2.11. 개정된 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용할 때 신규주택 취득 후 1년 이내 전입하고, 1년 이내 종전주택을 양도하는 강화된 비과세 요건의 적용 대상은

        ○ ’19.12.17.부터 신규로 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해 적용함

○    다만 ’19.12.16. 이전에 신규 주택을 취득 또는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우,   ②’19.12.16. 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 1년 내 전입 요건적용되지 않고, 주택 취득일부터 2년 내 기존 주택을 양도하면 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용됨

 

 

<출처: 국세청>


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