아파트분양권 증여시 채무액공제 및 부담부증여 관련 (2017.11.08)

안녕하세요.. 질의 드리겠습니다.1.아파드분양권을 남편이 배우자에게 증여을 하였습니다.(증여가액은 계약금,중도금,별매품을 포함하여 55,018,000원 입니다.)2.이때 남편이 중도금대출을 받았으며 총 분양금액 255,800,000원 중 총 대출금은 153,480,000원 이며,배우자에게 승계하였습니다질의 하겠습니다. 1.증여세 계산시 채무액 공제금액을 증여재산가액 만큼 55,018,000원을 기재 하여야 하는 것인지요? 아니면 전체 대출금액인 153,480,000원을 기재하여야 하는것인지요?2. 채무액에 따른 부담부증여 양도소득세를 계산하여야 하는것으로 알고 있습니다.이때, 취득가액은 증여자가 계약금 및 중도금을 포함한 금액이 되는 것인지요? 이 금액에 채무액 공제된 금액을 같이 산출 하여야 하는것으로 알고 있는데요... 이때 채무액을 전체 대출금액 153,480,000으로 해야 하는것인지? 아니면 증여재산금액만큼을 채무액으로 보아 산출 해야 하는것인지요? 저의 질의가 잘 표현이 되었는지요,,, 답변 기다리겠습니다.감사합니다

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 아파트분양권 증여시 채무액공제 및 부담부증여 관련 (2017.11.08)

안녕하세요.. 질의 드리겠습니다.
1.아파드분양권을 남편이 배우자에게 증여을 하였습니다.(증여가액은 계약금,중도금,별매품을 포함하여 55,018,000원 입니다.)
2.이때 남편이 중도금대출을 받았으며 총 분양금액 255,800,000원 중 총 대출금은 153,480,000원 이며,배우자에게 승계하였습니다

질의 하겠습니다.
1.증여세 계산시 채무액 공제금액을 증여재산가액 만큼 55,018,000원을 기재 하여야 하는 것인지요? 아니면 전체 대출금액인 153,480,000원을 기재하여야 하는것인지요?
2. 채무액에 따른 부담부증여 양도소득세를 계산하여야 하는것으로 알고 있습니다.
이때, 취득가액은 증여자가 계약금 및 중도금을 포함한 금액이 되는 것인지요? 이 금액에 채무액 공제된 금액을 같이 산출 하여야 하는것으로 알고 있는데요... 이때 채무액을 전체 대출금액 153,480,000으로 해야 하는것인지? 아니면 증여재산금액만큼을 채무액으로 보아 산출 해야 하는것인지요?

저의 질의가 잘 표현이 되었는지요,,, 답변 기다리겠습니다.
감사합니다


답변: 아파트분양권 증여시 채무액공제 및 부담부증여 관련 (2017-11-10)

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드립니다.



증여세 신고는 증여일(증여등기접수일)이 속한 달의 말일로부터 3개월 이내에 수증자의 주소지 관할세무서에 신고하여야 하며 일반적인 증여세 계산구조는 다음과 같습니다.



*증여세 과세가액 = ①증여재산가액 - ②채무부담액

*증여세 과세표준 = 증여세 과세가액 + 10년내 재차증여재산 가산액 - ③증여재산공제

*증여세 산출세액 = 증여세 과세표준 × 세율(10~50%)

*증여세 자진납부세액 = 증여세 산출세액 - 신고세액공제 7% 등 세액공제

*증여세 세율

- 과세표준이 1억원 이하 10%

- 과세표준이 1억원 초과 5억원 이하 20%(누진공제 1천만원)

- 과세표준이 5억원 초과 10억원 이하 30%(누진공제 6천만원)

- 과세표준이 10억원 초과 30억원 이하 40%(누진공제 1억 6천만원)

- 과세표준이 30억원 초과 50%(누진공제 4억 6천만원)



① 증여재산인 분양권의 증여재산가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하여 평가하는 것이며, 기불입액(대출금포함)과 프리미엄을 포함한 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법인 기준시가를 적용할수 있습니다.



② 채무부담액은 당해 재산에 담보한 채무를 수증자가 인수하는 부담부증여로서 첫째, 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무가 있어야 하는 것이며, 둘째 담보된 당해 채무가 채무자 명의에 불구하고 반드시 실질적으로 증여자의 채무이어야 하는 것이며, 셋째, 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 증여계약서, 자금출처가 확인되는 자금으로 원리금을 상환하거나, 담보설정 등에 의하여 객관적으로 확인이 되어야 하는 것입니다.



③ 수증자를 기준으로 적용하는 증여재산공제액은 증여일로부터 소급하여 10년 이내의 증여재산가액을 합산하는 것으로서 배우자는 증여일로부터 소급하여 10년 이내의 증여재산가액을 합산하여 6억원이 공제한도입니다.



귀 상담의 경우 수증자가 중도금 대출을 인수한 경우에 증여재산가액에서 공제하는 채무부담액은 증여일 현재의 중도금 대출액입니다. 즉, 증여재산가액 산정시 포함된 중도금 금액을 채무로서 공제하는 것입니다.



다음으로 중도금 대출을 채무부담액으로 증여재산가액에서 공제한 경우에는 부담부증여로서 증여자에게 양도소득세 납세의무가 있는 것으로서 아래 예시와 같이 계산된 양도차익에 대하여 양도소득세를 신고납부하여야 합니다.



예시)

증여재산가액 60백만원(프리미엄 없음), 채무부담액 40백만원, 당초취득가액 60백만원

부담부증여 양도가액 60백만원×(40/60백만원) = 40백만원

부담부증여 취득가액 60백만원×(40/60백만원) = 40백만원

부담부증여 양도차익 “0”



다음으로 증여세는 과세관청이 과세표준과 세액을 결정하는 때에 납세의무가 확정되는 것으로서 증여재산가액의 시가평가의 원칙에 의하여 프리미엄 가액을 신고하여 납부하신 경우에관할세무서장이 이를 확인하여 결정할 사항이므로 본 상담원이 단정적인 답변을 드리기 어려운 점에 대하여 양해하여 주시기 바랍니다.



국국세상담센터는 관련 법령 및 해석사례 등을 바탕으로 세법에 대한 상담(안내)을 해 드리는 곳으로서 개별적인 예상세액을 계산해드리는 서비스는 제공하지 않고 있으므로 양해하여 주시기 바라며 홈택스서비스(www.hometax.go.kr) -신고/납부-양도소득세/증여세를 통하여 미리계산 · 편리한 전자신고 등을 서비스하고 있음을 알려드리니 직접 이용해 보시기를 권하여 드립니다.



* 항상 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

아파트분양권 관련 증여가능여부, 증여가액 및 보유기간 산정 방법 (2016.12.22)

안녕하세요. 아파트 분양권 관련 문의 사항이 있어 상담 신청 드립니다. 현재 전매제한이 걸려있는 아파트 분양권을 소지중입니다. 2017년 1월에 1년 전매제한이 풀리는 관계로 분양권 공동명의 변경을 미루고 있었는데요. 찾아보니 주택법 개정으로 부부간 증여는 전매제한 시점에서도 가능하다고 하는 글을 봤습니다. 하여 양도소득세 계산 등 문의사항이 있어 지식인에 글을 납겨 봅니다. 1. 전매제한 기간에도 부부간 증여로 하여 분양권 단독명의에서 공동명의로 변경 가능한가요? 2. 현재 계약금 2천5백 / 중도금대출(이자후불제) 2회 5천이 들어가 있는데, 증여 가능하다면 증여가액은 얼마로 산정되나요? 현 시점에서는 전매제한으로 분양권 거래가 없어 프리미엄형성은 되어 있지 않습니다. 지분율 50:50으로 할 경우 - 중도금 대출까지 합한 7천5백의 절반인 3천7백5십이 증여가액인가요? or - 중도금대출금액 5천을 제외한 계약금 2천5백에 대한 1천2백5십이 증여가액인가요? 3. 증여로 하여 12월 말 공동명의 변경 후 내년 1월 말에서 분양권보유기간 산정은 어떻게 되나요? 최초분양권계약은 2016년1월입니다. - 증여자 및 수증자 모두 2016년1월 최초계약일시를 기준으로 보유기간 산정 (올해 12월 말 증여 시 내년 1월 말 증여자 및 수증자 모두 보유기간 12개월 인정) or - 증여자는 2016년1월 최초계약일시 기준으로 산정하고 수증자는 증여받은 날을 기준으로하여 새로 산정 (올해 12월 말 증여 시 내년 1월 말 증여자 보유기간 12개월 인정 / 수증자 보유기간 1개월 인정) 질문이 많지만,, 답변 부탁드리겠습니다. 감사합니다.

부모가 자에게 아파트분양권 증여문제 (2017.12.21)

수고 많으십니다.저희 어머님이 아파트분양권에 당첨되어서 제가 계약금을 3천8백 만원 정도 제 통장으로 입금하였습니다.그리고 내년 3월 중도금대출을 앞두고 있습니다.이럴 경우 어머님 명의에서 제 명의로 이전을 할 시증여로 신고서를 제출해야 하나요,아니면 매매로 신고를 해야 하나요.그리고 신고할 때 분양금 계약금으로 신고를 해야 합니까?아니면 분양권에 붙은 프리미엄을 포함해서신고를 합니까?이런 경우 매매로 신고해도 부모자식간은 증여로 간주되어증여신고를 해야 합니까?만약 증여신고하고 등기된 부동산 같은 경우는 5년 이내 못 팔지만분양권은 권리인데 증여하고 증여받은 제가 바로 팔 경우는어떤 불이익이 따르는지 궁금합니다.마지막으로 분양권이 5천이하인 경우도 증여세가 나오는지 궁금합니다.

부부간 주식 증여 관련 신고 여부 (2018.09.06)

안녕하세요?배우자간 주식을 증여시에는 10년간 6억 미만은 비과세라고 검색을 통해 알게 되었습니다.제 주식을(6억 미만 소량) 배우자에게 양도하려고 하는데 이런 경우 별도의 신고 절차가 필요한가요?

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.