[주택 양도소득세] 주택임대소득 과세대상은?

주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택이상 소유자임

양도소득세
양도소득세 절세

국세청

[민간임대주택법 개정에 따른 보완조치]           

     개정내용:단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 유형 폐지(’20.8.18.개정)
 

<민간임대주택에 관한 특별법에 따른 유형별 임대주택>

주택 구분

유형별 폐지?유지 여부

매입임대

건설임대

단기임대

단기민간임대주택(4)

폐 지

폐 지

장기임대

장기일반민간임대주택(8)

유 지 (아파트는 폐지)

유 지

공공지원민간임대주택(8)

유 지

유 지

       ○임대주택 폐지 유형의 자진등록말소 허용, 최소임대기간 경과시 자동등록 말소

       ○다만, 보완조치는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수한 경우에 적용

    소득세·종합부동산세·법인세 관련 보완조치

      ○임대등록일부터 자진·자동말소일까지 세제혜택 유지

      -민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 임대주택 유형(단기, 아파트 장기)에 대하여 임대등록기간 동안 세제혜택* 유지

       * 소득세 : 임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대
    법인세, 소득세 : 등록임대주택 중 소형주택에 대한 감면(30%, 75%)
    종합부동산세 : 합산배제 적용

       ○자진·자동등록 말소하는 경우 추징 면제

        -의무임대기간 경과하기 전자진·자동등록말소하는 경우 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도 그동안 감면받은 세액을 추징하지 않음

                * ) 단기임대주택이 4년으로 말소되어 5년 요건을 채우지 못하는 경우,
장기임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못하는 경우
양도소득세 관련 보완조치

     ※ 자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우만
다음의 보완조치 적용

       ○거주주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례 적용

         -자진 자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 더라도 임대주택 등록말소 후 5년내 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용

            * (현행제도) 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도시 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용 (의무임대기간 : 단기 5, 장기 8년 이상) 

       -이미 1세대1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진?자동등록말소되는 경우에도 추징하지 않음

      ○양도소득세 중과 배제

       -자진 자동등록말소로 인해 임대기간요건을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도소득세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제

          * (현행제도) 임대주택에 대해 조정대상지역 내 다주택자 중과세율(2택자 +10%p, 3주택 이상자 +20%p) 및 법인세 추가세율(+10%p) 적용 제외(의무임대기간 : 단기 5, 장기 8년 이상)

      -다만, 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년내 양하는 경우에 한하여 중과 배제

     ’20.7.11.이후 임대등록에 대한 세제지원 적용 배제

       ○7.11일 이후 민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나, 단기임대주택을 장기로 전하는 경우 종합부동산세, 양도소득세 등 관련 세제지원 적용 배제

       -따라서 동 임대주택에 대해서는 이번 보완조치의 내용도 적용되지 않음


[주택임대소득세 관련 Q&A] 


< 주택임대소득 과세대상 >

        1. 주택임대소득 과세대상은?

       ○주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자1)보증금 등의 합계액이 3억 원초과하는 3주택이상 소유자2)

               1) 기준시가 9억 원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세

               2) 주거전용면적이 40이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 ’21년까지 제외

| 주택임대소득 과세대상 판단 기준 |

  주택수*

과세대상()

과세대상(×)

1주택

소유

        국외주택의 월세 수입

     기준시가 9억 원 초과 주택의 월세수입

   기준시가 9억 원 이하 국내주택의 월세 수입

   모든 보증금?전세금

2주택

소유

        모든 월세 수입

   모든 보증금?전세금

3주택

   이상 소유

       모든 월세 수입 

    비소형 주택 3채 이상 소유 & 해당 보증금?전세금 합계가 3억 원 초과

   소형주택의 보증금 전세금

   비소형 주택 3채 미만 소유한 경우 보증금 전세금

   비소형 주택 보증금?전세금 합계가 3억 원 이하

             * 주택수는 부부합산 소유주택수 기준임

         2. 미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고, 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?

       ○주택임대소득 과세대상 여부 판단 주택 수부부 합산하여 계산하고, 직계존비속소유한 주택 수포함하지 아니함

       - 미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득세 과세대상해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인배우자주택 수합산하여 1인 경우 과세대상해당되지 아니함      

       - 다만, 본인 소유 주택의 기준시가9억 원초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세과세

               * 국외주택을 소유하고 월세 임대수입이 발생하는 경우에도 과세됨

        3. 부부 합산하여 4주택을 소유하고 있지만 3개의 주택은 주거전용면적이 40이하이면서 기준시가가 2억 원 이하이고(1개의 주택은 기준시가가 3억 원), 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세되는지?

      ○21년 귀속까지 소형주택(주거전용면적이 40이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수포함되지 않으므로 보증금 등에 대한 간주임대료과세되지 않음

        - 다만, 소형주택월세 임대수입과세대상해당

 

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아파트 장기매입임대주택과 단기임대주택을 임대의무기간 내에 임대사업자등록을 신청말소한 경우 기존 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되는지?

임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되는 아파트 장기임대주택과 단기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 내에 임차인의 동의를 받아 임대사업등록 말소한 경우 기 합산배제로 경감받은 종합부동산세는 추징되지 않음

[주택 양도소득세] 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 소유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지?

소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외됨

[주택 양도소득세] 조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고, 다시 그 날부터 3년 내 종전주택을 양도하는 경우 2주택 중과세율을 적용하는지?

종전주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대1주택 비과세 대상은 아니나, 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니함