건축물 취득가액 계삱- 기준시가 산정시 증여조정율 문의 (2017.10.30)

안녕하세요~^^ 저희가 2011년도에 주택을 증여받았습니다. 그런데 현재 주택을 다시 매도할려고 하는데, 이번에는 토지는 제외하고 주택(건축물)만 양도 할려고 합니다 그런데 양도소득세 신고시 취득가액을 알아야 하는데, 증여당시 받을때는 토지와 주택의 가격이 포함되어 있어서 건축물가격만 따로 산출해야하는 걸로 알고 있습니다 그래서 안분하여 산정하는 과정중에 건물기준시가 조회계산서비스를 이용하여 산출하는데 거기에 신축연도, 구조, 용도 등 여러가지를 넣아야 계산이 되는거 같습니다. 다른건 다 확인해서 넣었는데 증여조정율이 있더라구요 그부분은 어떤걸 넣어야하는지 궁금해서 질문드립니다

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 건축물 취득가액 계삱- 기준시가 산정시 증여조정율 문의 (2017.10.30)

안녕하세요~^^

저희가 2011년도에 주택을 증여받았습니다.
그런데 현재 주택을 다시 매도할려고 하는데, 이번에는 토지는 제외하고 주택(건축물)만 양도 할려고 합니다
그런데 양도소득세 신고시 취득가액을 알아야 하는데, 증여당시 받을때는 토지와 주택의 가격이 포함되어 있어서
건축물가격만 따로 산출해야하는 걸로 알고 있습니다

그래서 안분하여 산정하는 과정중에 건물기준시가 조회계산서비스를 이용하여 산출하는데
거기에 신축연도, 구조, 용도 등 여러가지를 넣아야 계산이 되는거 같습니다.
다른건 다 확인해서 넣었는데 증여조정율이 있더라구요
그부분은 어떤걸 넣어야하는지 궁금해서 질문드립니다


답변: 건축물 취득가액 계삱- 기준시가 산정시 증여조정율 문의 (2017-11-01)

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.



귀 상담의 경우 증여받은 건물을 상속세및증여세법 제61조 제1항 제2호에 의한 기준시가에 의하여 평가하는 경우에는 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 외에 개별건물의 특성에 따른 조정률을 적용하여야 합니다. 이 때, 개별건물의 특성에 따른 조정률이란 지붕재료, 최고층수, 연면적, 인텔리전트시스템빌딩, 단독/공동주택 등의 각각의 평가요소에 의하여 각각의 지수를 적용하는 것을 의미합니다.



건물의 기준시가는 국세청 홈택스의 조회/발급→기타조회→기준시가조회→건물기준시가(상속/증여)을 선택하여 자동계산하실수 있습니다.



▣ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】



① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. <개정 2014.1.1, 2016.1.19, 2016.12.20>



2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액



* 항상 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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아파트 분양권 부부간 명의변경시 증여세 (2017.10.27)

안녕하세요..다양한 문의사항에 대한 친절한 답변 감사드립니다. 몇가지 궁금한 사항이 있어 문의 드립니다. 첫번째 문의로 2016년 3월에 서울에 아파트를 분양 받았습니다. 분양가는 총 5억3천500만원이고,현재 계약금과 중도금을 포함 2억 1천 400만원을 납부했고 프리미엄은 1억원 정도가 됩니다. 계약금 5천만원을 제외한 금액은 은행대출입니다.이 분양권은 현재 남편 명의로 되어 있는데 아내 명의로 전환할 경우 증여세는 얼마정도가 되는지 궁금합니다. 두번째는 공동명의로 변경할 경우의 증여세는 얼나마 될까요? 답변 부탁드립니다. 감사합니다

비상장법인 자본금 감소시 증여이익 계산 (2017.10.27)

안녕하십니까.항상 국세행정에 수고가 많으십니다.질의요지비상장법인 자본금을 감소시키기 위하여 일부주주(주주간 특수관계가 없음)의 주식을 소각 할경우 현재 시행하고 있는 상증법 제42조 제1항 3호 규정을 적용하여 증여이익을 계산하는 지요?아니면, 다른 어느 조항을 적용하는 지요?상황1. 비상장법인인 당사의 자본금을 감소시키기 위하여 임직원인 일부주주의 주식을 소각하려고 합니다. 소각하는 주주와 소각하지 않는 주주간은 특수관계자 아닌 자들이며 최대주주는 29%를 보유하고 있습니다.2. 소각대상 일부 주주에게 감자대가를 지급하지 않고 무상으로 소각하려고 합니다.3. ① 재산-164(2011.3.30) 재재산-745(2007.6.27) 예규를 보니 감자에 따른 증여이익을 계산 할 때 특수관계 없는 자는 상증법 제42조 제1항 제3호 규정을 적용한다고 하였습니다. ② 제42조 제1항 3호 규정은 2015.12.15 개정전 내용에는 감자관련 문구가 있고, 개정이후 해당 문구가 없는데, 지금 소각시 특수관계 없는 자간의 증여이익 계산을 할 때 제42조제1항3호 규정을 적용하는지 아니면, 다른 조항을 적용하는지 의문이 발생함.답변 부탁드립겠습니다.수고하세요.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

증여가액 평가의 방법 (2015.03.04)

안녕하세요~~이번에 서울 종로구의 근린생활시설(지하 1층, 지상 4층의 근린생활시설(건축물대장상) - 무단 원룸으로 증축하여 위법건축물 표기되어 있음. 공부상에는 1~2층 학원, 3~4층 주택 이나 실질적으로는 1층~4층 + 옥탑 까지 주택으로 무단증축하여 월세를 주고 있는 상황임)에 대하여소유자인 아버지가 자녀인 아들에게 건물만 증여하고자 합니다.이때, 개별주택가격 고시된 가액은 토지+건물 합산 3억여원 가량 됩니다. 건물만 국세청 고시가액을 계산하면 2억원가량 산출되구요.이때, 해당 건물의 호실별 전세, 월세에 대한 재산평가특례를 적용하면 7억원 가량으로 산출(전세보증금 + 전세+월세*100 => 환산보증금 가액)됩니다.<질의사항>1. 건물의 증여가액 산출시 재산평가 특례에 따른 7억원을 전부다 건물의 가액으로 하여야 하는지요? 아니면, 해당 7억원을 토지+건물 합산한 가액으로 안분하여 나온 건물분 금액만 증여가액으로 평가하는지요?2. 고시되어 있는 주택분은 현황과는 상이한데 평가를 진행할 때, 공부상으로 하는 것으로 우선으로 하여야 하는지요? 아니면 실제 현황에 맞춰서 건물분 기준시가를 평가하여야 하는지요?노고에 감사드립니다.

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

증여세과세가액(부담부증여)의 적법산정 (2017.10.12)

서늘한 가을날씨와 함께 고운 단풍잎들이 산하를 수놓을 결실의 계절에 한해의 보람도 같이 하시길 바랍니다. 항상 친절하고 자상한 배려의 회신에 거듭 감사를 드립니다. 질의자의 상황설명1. 개인 갑 은 자녀 A,B의 부친으로 대전시내에 갑 명의의 상가 부동산을 소유하며 타인에게 임대사업을 영위하고 있습니다.2. 갑 명의 상가부동산은 현재 기준시가에 의한 평가액으로 토지는 20억원, 건축물은 10억원이며 임대보증금은 5억원인 상황입니다.3. 갑 명의 상가 부동산을 갑의 자녀 A,B에게 토지 20억원 상당액 만을 각각 1/2씩 증여함에 있어 상가부동산 전체의 임대보증금 5억원도 자녀 A,B에게 각각 1/2씩 승계하는 부담부증여를 계획하고 있습니다. 질의내용 전시의 질의자 상황과 같이 갑은 자신의 상가부동산 중 토지만을 자녀 A,B에게 증여에 의한 소유권이전을 함에 있어 현재의 전체 상가 임대보증금 5억원을 수증자 A,B에게 각각 1/2씩 승계하기로 증여계약서를 작성하여 등기이행을 하려고 합니다.(참고사항 : 상가임대사업의 사업자등록은 갑 단독명의에서 갑, A,B 3인이 공동사업으로 정정할것이며 동업손익비율은 3인이 각각 33.3%씩 분배하기로 하며 임대부동산의 제반관리등 운영은 A,B가 전부를 이행하고 임대보증금 5억원 또한 A,B가 갑으로부터 승계받아 향후 임대차 해지시 반환지급하기로 함) 이와같은 증여상황에서 수증자 A,B의 토지 증여재산가액은 2분지1에 해당하는 토지가액 10억원에서 임대보증금 승계액 2억5천만원을 차감한 7억5천만원으로 수증자 A,B의 증여세 과세가액을 산정하여 신고,납부함이 적법한지에 대하여 질의를 드립니다.

아파트분양권 증여시 채무액공제 및 부담부증여 관련 (2017.11.08)

안녕하세요.. 질의 드리겠습니다.1.아파드분양권을 남편이 배우자에게 증여을 하였습니다.(증여가액은 계약금,중도금,별매품을 포함하여 55,018,000원 입니다.)2.이때 남편이 중도금대출을 받았으며 총 분양금액 255,800,000원 중 총 대출금은 153,480,000원 이며,배우자에게 승계하였습니다질의 하겠습니다. 1.증여세 계산시 채무액 공제금액을 증여재산가액 만큼 55,018,000원을 기재 하여야 하는 것인지요? 아니면 전체 대출금액인 153,480,000원을 기재하여야 하는것인지요?2. 채무액에 따른 부담부증여 양도소득세를 계산하여야 하는것으로 알고 있습니다.이때, 취득가액은 증여자가 계약금 및 중도금을 포함한 금액이 되는 것인지요? 이 금액에 채무액 공제된 금액을 같이 산출 하여야 하는것으로 알고 있는데요... 이때 채무액을 전체 대출금액 153,480,000으로 해야 하는것인지? 아니면 증여재산금액만큼을 채무액으로 보아 산출 해야 하는것인지요? 저의 질의가 잘 표현이 되었는지요,,, 답변 기다리겠습니다.감사합니다

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.

공동명의 분양권 부부증여시 증여가액 및 취득가액 문의 (2020.06.18)

안녕하세요 격무에 고생이 많습니다.공동명의의 분양권을 단독병의로 변경시 증여가액 및 양도세 계산을 위한 취득가액에 대해 아래와 같이 분의드립니다.[분양권 보유 현황]- 매입가격 : 4.3억원 (분양가격 : 4.1억원 ,프리미엄:2천만원)- 분양권 매입 : 2019년5월 (부부공동명의 50:50)- 중도금 : 잔금 전 상환예정- 잔금:2021년1월 예정- 현 시세 : 7.1억원(현재 프리미엄 : 3억) [문의사항] 1) 중도금 상환 후 부부 증여시 증여가액은 얼마가 되나요?2) 증여후 매도시 양도세 계산시 취득가액에 증여금액이 포함되기 위한 보유 기간이 5년 이상인데 분양권 보유기간도 인정됩니까? 아니면 등기이후에만 인정됩니까?3) 수증자가 5년후 매도시 양도세 계산시 취득가액은 얼마가 되나요?감사합니다.