[주택 양도소득세] 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 소유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지?

소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외됨

양도소득세
양도소득세 절세

국세청

[민간임대주택법 개정에 따른 보완조치]           

     개정내용:단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 유형 폐지(’20.8.18.개정)
 

<민간임대주택에 관한 특별법에 따른 유형별 임대주택>

주택 구분

유형별 폐지유지 여부

매입임대

건설임대

단기임대

단기민간임대주택(4)

폐 지

폐 지

장기임대

장기일반민간임대주택(8)

유 지 (아파트는 폐지)

유 지

공공지원민간임대주택(8)

유 지

유 지

       ○임대주택 폐지 유형의 자진등록말소 허용, 최소임대기간 경과시 자동등록 말소

       ○다만, 보완조치는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수한 경우에 적용

     소득세·종합부동산세·법인세 관련 보완조치

      ○임대등록일부터 자진·자동말소일까지 세제혜택 유지

      -민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 임대주택 유형(단기, 아파트 장기)에 대하여 임대등록기간 동안 세제혜택* 유지

       * 소득세 : 임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대
    법인세, 소득세 : 등록임대주택 중 소형주택에 대한 감면(30%, 75%)
    종합부동산세 : 합산배제 적용

       ○자진·자동등록 말소하는 경우 추징 면제

        -의무임대기간 경과하기 전자진·자동등록말소하는 경우 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도 그동안 감면받은 세액을 추징하지 않음

                * ) 단기임대주택이 4년으로 말소되어 5년 요건을 채우지 못하는 경우,
         장기임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못하는 경우

양도소득세 관련 보완조치

     ※ 자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우만
다음의 보완조치 적용

       ○거주주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례 적용

         -자진 자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 더라도 임대주택 등록말소 후 5년내 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용

            * (현행제도) 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도시 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용 (의무임대기간 : 단기 5, 장기 8년 이상) 

       -이미 1세대1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진?자동등록말소되는 경우에도 추징하지 않음

      ○양도소득세 중과 배제

       -자진 자동등록말소로 인해 임대기간요건을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도소득세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제

          * (현행제도) 임대주택에 대해 조정대상지역 내 다주택자 중과세율(2택자 +10%p, 3주택 이상자 +20%p) 및 법인세 추가세율(+10%p) 적용 제외(의무임대기간 : 단기 5, 장기 8년 이상)

      -다만, 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년내 양하는 경우에 한하여 중과 배제

      ’20.7.11.이후 임대등록에 대한 세제지원 적용 배제

       ○7.11일 이후 민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나, 단기임대주택을 장기로 전하는 경우 종합부동산세, 양도소득세 등 관련 세제지원 적용 배제

       -따라서 동 임대주택에 대해서는 이번 보완조치의 내용도 적용되지 않음. 


| 주택임대소득 과세대상 판단 기준 |

  주택수*

과세대상()

과세대상(×)

1주택

소유

         국외주택의 월세 수입

     기준시가 9억 원 초과 주택의 월세수입

   기준시가 9억 원 이하 국내주택의 월세 수입

   모든 보증금, 전세금

2주택

소유

         모든 월세 수입

   모든 보증금, 전세금

3주택

   이상 소유

         모든 월세 수입 

    비소형 주택 3채 이상 소유 & 해당 보증금, 전세금 합계가 3억 원 초과

   소형주택의 보증금 전세금

   비소형 주택 3채 미만 소유한 경우 보증금 전세금

   비소형 주택 보증금, 전세금 합계가 3억 원 이하

             * 주택수는 부부합산 소유주택수 기준임




[주택임대소득세 관련 Q&A]

< 간주임대료 >

          1. 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3, 소형주택을 2채 소유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지?

       ○소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외

       - 비소형 주택을 3채 이상 소유하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료계산하지 않음

       - 다만, 월세 임대수입소형주택비소형주택모두 포함하여 신고해야함

         2. 임차인으로부터 관리비 및 공공요금을 받은 경우 주택임대 수입금액 계산방법은?

 

         ○임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액이 있는 경우 전기료, 수도료 등 공공요금은 총수입금액에 산입하지 아니함

          - 다만, 전기료 또는 수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액을 총수입금액에 산입, 공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등을 수령하는 경우 총수입금액에 산입


        3.  주택임대소득에 대한 신고방법은?

 

        ○주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되어 있으며, 다음해 51일부터 531*까지 소득세를 신고하고 납부하여야 함

            * 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우에는 630일까지

       - 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세 분리과세(세율 14%) 선택하여 신고할 수 있으며,

       - 주택임대 총수입금액이 2천만 원초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득합산하여 신고하여야 함

          4. 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지?

   

       ○임대업등록 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 판단하기 어려움    

       - 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)*에서 종합과세분리과세 예상세액비교할 수 있는 서비스를 제공하고 있음

          *홈택스 > 모의계산 > 주택임대소득 종합?분리과세 예상세액 비교하기

          5. 세무서와 지방자치단체에 주택임대업을 등록한 경우 임대소득세 혜택은?

 

       ○세무서와 지방자치체에 모두 주택임대사업등록을 한 경우 임대소득세 감면을 받을 수 있으며,

       - 주택임대소득 분리과세 신고 시 필요경비 기본공제 우대있음

       - 구체적인 세제혜택 요건은 국세청 누리집*을 참고하시기 바람

           * 국세청(www.nts.go.kr) > 성실신고 지원 > 주택임대소득 안내

       ○다만, 올해 8.18. 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 지방자치단체에 등록하는 유형 중 단기민간임대주택아파트 장기일반민간매입임대주택은 폐지되었음

| ?민간임대주택에 관한 특별법?에 따른 유형별 임대주택 |

 

주택 구분

유형별 폐지?유지 여부

매입임대

건설임대

 단기임대

  단기민간임대주택(4)

폐지

폐지

 장기임대

  장기일반민간임대주택

  유지(아파트는 폐지)

유지

  공공지원민간임대주택

유지

유지


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