주주 소유의 토지를 법인에 무상증여시 과세 문제 (2017.09.12)

<사실관계>1. A법인의 주주는 a,b,c,d 총 4명으로 구성되어 있음.2. A법인은 상기 주주들의 소유인 토지 및 건물을 임차하여 사용하고 있음. 상기 임차 자산의 공유지분은 A법인의 지분율과 동일한 각 25% 씩임.3. a,b,c,d 주주들은 상기 임차대상자산을 100원에 취득하였으며, 해당 자산(토지/건물)의 현재 감정평가액은 1,000원임. <질의>상기 상황에서, 주주들이 A법인에 해당 자산(토지/건물)을 취득가액인 100원에 양도하는 경우,(1) 해당 자산의 양도에 따른 양도차익(100원 -100원 = 0원)이 없으므로, 별도의 양도세는 없는 것인지요?? (2) 법인과 주주간의 저가양도 거래로 인해, 법인에는 시가(1,000원)와 양도가액(100원)의 차이만큼 익금산입으로 법인세가 과세되고, (갑설) A법인의 주주들에게는 주식가치 상승분(약 900원) 만큼의 상증세가 과세됨. (을설) A법인의 주주와 무상으로 증여받는 자산의 소유주가 동일하여 주주들이 실질적으로 얻는 이익이 없으므로, 해당 주주들에 대한 별도 증여세 과세는 없음. 즉, 법인세 과세 외에 과세 문제 없음. 상기 갑설과 을설 중 어느쪽이 맞는지요??상기 2가지 질의에 대해 답변을 부탁드립니다. 수고하세요~~

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질문: 주주 소유의 토지를 법인에 무상증여시 과세 문제 (2017.09.12)

<사실관계>

1. A법인의 주주는 a,b,c,d 총 4명으로 구성되어 있음.

2. A법인은 상기 주주들의 소유인 토지 및 건물을 임차하여 사용하고 있음.

상기 임차 자산의 공유지분은 A법인의 지분율과 동일한 각 25% 씩임.

3. a,b,c,d 주주들은 상기 임차대상자산을 100원에 취득하였으며, 해당 자산(토지/건물)의 현재 감정평가액은 1,000원임.


<질의>

상기 상황에서, 주주들이 A법인에 해당 자산(토지/건물)을 취득가액인 100원에 양도하는 경우,

(1) 해당 자산의 양도에 따른 양도차익(100원 -100원 = 0원)이 없으므로, 별도의 양도세는 없는 것인지요??

(2) 법인과 주주간의 저가양도 거래로 인해, 법인에는 시가(1,000원)와 양도가액(100원)의 차이만큼 익금산입으로 법인세가 과세되고,

(갑설) A법인의 주주들에게는 주식가치 상승분(약 900원) 만큼의 상증세가 과세됨.

(을설) A법인의 주주와 무상으로 증여받는 자산의 소유주가 동일하여 주주들이 실질적으로 얻는 이익이 없으므로, 해당 주주들에 대한 별도 증여세 과세는 없음. 즉, 법인세 과세 외에 과세 문제 없음.

상기 갑설과 을설 중 어느쪽이 맞는지요??

상기 2가지 질의에 대해 답변을 부탁드립니다.

수고하세요~~


답변: 주주 소유의 토지를 법인에 무상증여시 과세 문제 (2017-09-12)

안녕하십니까?



항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.



[ 양도소득세 분야 ]



소득세법 제101조 규정의 양도소득 부당행위계산부인 규정을 적용함에 있어, 특수관계자의 범위는 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항(혈족 · 인척 등의 친족관계), 제2항(임원 · 사용인 등의 경제적연관관계), 제3항 제1호(주주 · 출자자 등 경영지배관계)에 따른 특수관계인을 말합니다.



주주․출자자 등 경영지배 관계란 아래와 같습니다.



① 본인이 직접 또는 그와 친족관계 또는 경제적 연관관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인



② 본인이 직접 또는 그와 친족관계, 경제적 연관관계 또는 가목의 관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인



또한, 해당 법인이 영리법인 경우 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 것으로 보는 경우는 다음에 해당하는 경우를 말하는 것입니다.



① 법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 30 이상을 출자한 경우



② 임원의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 법인의 경영에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 경우



귀 상담 1의 경우 주주들과 A 법인간에 특수관계가 없는 경우에는 양도소득세법상 부당행위 계산부인 규정이 적용되지 않는 것이며



주주들과 A법인간에 특수관계가 해당하는 경우로서 특수관계인간 매매거래인 경우 양도자인 주주에게 양도소득세가 과세되는 것이며, 소득세법 제101조 규정에 의하여 특수관계자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때(시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한함)에는 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.



[ 증여세 분야 ]



A법인 주주와 A법인간의 저가양수한 경우로서 주주에게 증여세 과세문제는 없는 것으로 사료됩니다.





※ 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】



① 법 제41조 및 제101조에서 "특수관계인"이란 「국세기본법 시행령」 제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다. <개정 2012.2.2>



※ 국세기본법 시행령 제1조의2 【특수관계인의 범위】



① 법 제2조 제20호 가목에서 "혈족ㆍ인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 "친족관계"라 한다)를 말한다.



1. 6촌 이내의 혈족



2. 4촌 이내의 인척



3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)



4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자ㆍ직계비속



② 법 제2조제20호나목에서 "임원ㆍ사용인 등 대통령령으로 정하는 경제적 연관관계"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 "경제적 연관관계"라 한다)를 말한다.



1. 임원과 그 밖의 사용인



2. 본인의 금전이나 그 밖의 재산으로 생계를 유지하는 자



3. 제1호 및 제2호의 자와 생계를 함께하는 친족



③ 법 제2조 제20호 다목에서 "주주ㆍ출자자 등 대통령령으로 정하는 경영지배관계"란 다음 각 호의 구분에 따른 관계(이하 "경영지배관계"라 한다)를 말한다.



1. 본인이 개인인 경우



가. 본인이 직접 또는 그와 친족관계 또는 경제적 연관관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인



나. 본인이 직접 또는 그와 친족관계, 경제적 연관관계 또는 가목의 관계에 있는 자를 통하여 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인



④ 제3항 제1호 각 목, 같은 항 제2호 가목부터 다목까지의 규정을 적용할 때 다음 각 호의 구분에 따른 요건에 해당하는 경우 해당 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 것으로 본다.



1. 영리법인인 경우



가. 법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 30 이상을 출자한 경우



나. 임원의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 법인의 경영에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 경우



* 오늘도 귀하에게 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다. [법인세 분야]

안녕하십니까? 국세행정에 협조해 주셔서 감사합니다.

- 법인이 특수관계자인 주주 등으로부터 유가증권이 아닌 부동산을 저가로 양수한 경우  해당 거래가 실질적인 수증으로 인정되는 경우를 제외하고는 실제 대가를 해당 자산의 취득가액으로 보아 처리하여야 할 것으로 판단됩니다.


*  법인세과-656 , 2011.09.07

[회신]법인이 타인으로부터 자산을 매입한 경우에는 매입가액에 취득세・등록세・기타 부대비용을 가산한 금액을 취득가액으로 하는 것이므로, 자산을 시가보다 저가로 매입한 경우에도 시가(정상가액)와 매입가액의 차액은 익금에 산입하지 아니하는 것임.

[질의]

① (주)가나는 특수관계 있는 (주)다라에게 자산을 시가에 비해 현저하게 저가로 양도하여 법인세법 제52조(부당행위계산의 부인)를 적용받음

- 저가로 매입한 (주)다라의 입장에서 시가와 거래가액의 차액 (시가 - 양수가액)의 세무상 처리방법은?

② (주)갑을은 특수관계 없는 (주)병정에게 자산을 시가에 비해 현저하게 저가로 양도하여 법인세법시행령 제35조제2호에 따른 의제기부금 규정을 적용받음

- 저가로 매입한 (주)병정의 입장에서 정상가액과 거래가액의 차액(시가 - 시가×30% - 양수가액)의 세무상 처리방법은?

* 법인46012-414 , 1996.02.03

법인이 특수관계에 있는자로 부터 자산을 시가에 미달하게 취득한 경우에도 그 거래가 실질적인 수증으로 인정되는 경우를 제외하고는 시가와 취득가액의 차액은 익금에 산입하지 아니하는 것임.


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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직계존속으로부터 증여세 신고 (2017.09.12)

안녕하세요.만약 9월에 5000만원을 어머니께 이체 받고,10월에 1억을 아버지께 이체 받는다면1) 증여세 신고를 1억 5천만원 (증여공제 5천만원)로 신고해야 하나요,2) 아니면 5000만원은 신고하지 않아도 되고, 1억 (증여공제 0원)으로 신고해야 하나요?미리 감사드립니다.

증여의 반환시 양도소득세는 (2017.09.11)

2015.1월에 제명의로 아파트 분양계약을 한후2017.8월에 배우자에게 분양권을 증여로 명의변경하였습니다그후 배우자가 바로 매각시 배우자간 증여재산에 대한 이월과세가 분양권의 경우 안된다고 해서(126콜상담)증여반환계약으로 저의 명의로 다시 한후제가 지금 매매를 한다면 세율은 아래 예시에서 어떻게 산정되는지요?1) 당초 2015.1월에 분양계약을 하였으므로 2년이 지나 매매하면 금액구간별 공제 적용 가능2) 증여반환계약한후 1년이 안지났으므로 50% 세율 적용 한다.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

개인 토지를 법인에 증여 및 증여가액 (2016.09.29)

국세행정에 노고가 많으십니다현재 A는 토지를 보유하고 있습니다이 토지를 개발하여 전원주택단지를 조성해서 부지를 일반인에 분양하고자 합니다이경우 분양자체가 계속적 반복적으로 진행되기에 개인사업자를 신청해야 한다고 합니다그래서 가능하다면 A가 단일 주주인 B법인을 만들어 A소유의 토지를 법인에 무상증여하고분양에 대한 모든 진행을 B법인이 하고자 합니다궁금한 점은 A의 토지를 본인 단일 주주인 B법인을 신설해서 무상증여가 가능한지요?또 가능하다면 증여가액은 어떻게 산정을 해야 하는지요?(법인세관련)무상증여가 가능하여 법인에서 분양시 토지등 양도소득에 대한 법인세가과세대상인가요? 사업용 토지에 대해서는 해당사항이 없다고 알고있습니다어느덧 9월이 다 지났네요바쁘시겠지만 자세한 답변 부탁드립니다수고하시고 항상 건강하세요^^

건물신축공사비의 증여세 관련 (2017.04.17)

안녕하세요.국세행정에 힘써주셔서 감사합니다.궁금한게 있어서 질의합니다.<1> 사실관계1. 본인(A)은 본인소유의 인천 연수구 내 토지를 가족(B,C,D,E)들에게 일부비율로 증여하였습니다. (토지 지분증여 후 지분비율 A-20% , B-20%, C-20%, D-20%, E-20%)2. 본인은 인천 소재 토지에 대하여 건물을 신축할 예정이며, 신축공사비는 은행 차입금 및 본인이 일단 지불할 예정입니다.3. 준공이 된 이후 신축공사비 전체를 산정한 금액에서 은행 차입금을 초과하는 금액에 대해서는 B, C, D, E의 각자 토지 지분비율에 따라 증여한 것으로 보아 증여세 신고 할 예정입니다.<2> 질의사항1. 증여시기건물신축공사의 경우 준공시점까지 얼만큼의 공사비가 들어갈지 모르기 때문에 준공된 시점에 전체 공사비를 산정할 수 있는 경우 증여재산가액을 산정하려고 합니다. 이 경우 준공일을 증여일로 보아 신고해도 되는건가요?2. 건물신축공사비 증여 이전에 본인(A)가 공사비를 먼저 집행하는 것을 금전소비대차로 보는 경우금전소비대차로 보는 경우에는 금전무상대출에 따른 이익의 증여규정이 적용되는지 궁금합니다.만약 금전무상대출에 따른 이익의 증여규정에 따라 계산한 증여의제금액(이자액)이 기준금액(1천만원) 이하인 경우 이를 고려하지 않아도 되는건가요?답변 부탁드립니다.감사합니다.

비특수관계인간 비상장주식 저가 양도 (2017.11.03)

1. 상황- 당회사는 2009년에 지인들이 함께 설립한 회사입니다. 주주는 5인으로 구성되어 있습니다.- 이중 각각 15% 지분 보유한 주주 2명이 주식을 매수해 달라고 합니다. - 특수관계인이 아닙니다. 이들은 한동안 당 회사에 근무한 적이 있으나, 몇년전에 퇴사하여 지금은 근무하지 않습니다. 친척.인척도 아닌 관계입니다.2. 매수계획- 매수청구한 주주가 취득한 금액은 주당 5000원입니다. 그리고 현재 비상장주식 평가시 주당 200,000원 정도 합니다. - 세법에서는 비특수관계인간 거래는 시가와 대가와 차액을 3억까지 인정한다고 확인했습니다.- 평가상 이들이 보유한 주식은 각각 6억씩 됩니다.- 마땅히 매수할만한 사람이 없어서 현재 남아있는 주주들이 최초 취득가인 액면가 5000원에 양수하기로 했습니다. 매수인들은 각각 평가상 금액 3억을 초과하지 않는 범위에서 매수하려고 합니다.- 양도인들 역시 차익을 기대하지 않고 취득가에 매도하겠다고 합니다.3. 결론 질의 - 이와같이 행정처리했을 때, 세법상 적법한 처리인지요?- 또 증여세 등 어떤 여타의 문제가 없겠는지요?

법인 주주간 특수관계인 여부 (2017.11.29)

안녕하세요.당사는 a주주(대표이사), b,c주주로 구성되어 있으며, 각각 a : 40%, b: 30%, c:30% 지분율을 갖고 있습니다.a 와 b는 친족간이며, 특수관계인입니다.c주주는 당사의 직원이면서 , 주주 였으나 몇개월전 퇴사했으며 현재는 주주로만 되어 있습니다. 다른 친족관계는 전혀 없습니다.이런경우, c주주의 주식을 a 주주가 양수 받고자 합니다.이런경우 c주주와 a주주는 특수관계가 성립되어서 양도소득세 계산시 특수관계인에 해당하는 양도소득세 계산 대상이 되는지,저가 양도시 부당행위 계산부인 또는 증여세등에 해당되는지 알고 싶습니다..빠른 답변 부탁드립니다. 감사합니다.

상가증여와 세금계산서 (2018.05.10)

안녕하세요. 수고가 많으십니다.본인 소유의 한 건물인 상가 두칸에서 한칸은 임대업(일반과세자)을, 다른 한칸에서는 도소매업(일반과세자)을 하고 있습니다.이번에 해당 건물을 자녀에게 증여를 하였는데, 저는 아직 도소매업을 운영하고 있고, 자녀와 새로 임대차 계약을 맺었습니다.이럴경우 포괄양수도에 해당하지 않아서 세금계산서를 발행해야 하는 것이 맞는지요?만일 세금계산서를 발행해야 한다면 금액은 어떻게 계산을 하는 것인가요?

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.