안녕하세요 부부간 분양권 양도 후 증여세 신고, 매매 신고에 대해서 궁금합니다. (2017.06.22)

안녕하세요현재 제 배우자가 소유하고 있는 아파트 분양권을 저에게 증여 하고 나서타인에게 매매하는 방법을 고려 중입니다.이때 그 방법에 대하여 여쭈고자 합니다.증여 후 증여세 신고는 증여 한 달로부터 3개월 이내에 하는 것으로 알고 있습니다.그런데, 배우자가 매입하였던 분양권이 상당액의 프리미엄이 붙어 있는 것으로 알고 있습니다.그러나 현재 증여재산가액 입증을 할만한 실제 거래 내역(실거래가 조회 안되는 경우)이 없어 질문을 드립니다.일단, 구청과 아파트 분양사 사이에서 명의변경(배우자->저)를 시행 한 후 세무서에 증여세 신고를 하지 않은 상태에즉시(3개월 이내) 타인에게 매매를 하고 그 실거래가를 바탕으로 양도소득세를 세무서에 신고하면서그 실거래가를 증거자료로 증여세를 신고할 수 있는지 궁금합니다.즉, 명의변경 - 증여세 신고 사이에, 타인에게 매매를 먼저 하고 증여세와, 양도소득세를 동시에 신고하는 것이 가능한지 궁금합니다.자세한 답변에 미리 감사드립니다더운데 고생하십시오! ^^

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 안녕하세요 부부간 분양권 양도 후 증여세 신고, 매매 신고에 대해서 궁금합니다. (2017.06.22)

안녕하세요

현재 제 배우자가 소유하고 있는 아파트 분양권을 저에게 증여 하고 나서

타인에게 매매하는 방법을 고려 중입니다.

이때 그 방법에 대하여 여쭈고자 합니다.

증여 후 증여세 신고는 증여 한 달로부터 3개월 이내에 하는 것으로 알고 있습니다.

그런데, 배우자가 매입하였던 분양권이 상당액의 프리미엄이 붙어 있는 것으로 알고 있습니다.

그러나 현재 증여재산가액 입증을 할만한 실제 거래 내역(실거래가 조회 안되는 경우)이 없어 질문을 드립니다.


일단, 구청과 아파트 분양사 사이에서 명의변경(배우자->저)를 시행 한 후 세무서에 증여세 신고를 하지 않은 상태에

즉시(3개월 이내) 타인에게 매매를 하고 그 실거래가를 바탕으로 양도소득세를 세무서에 신고하면서

그 실거래가를 증거자료로 증여세를 신고할 수 있는지 궁금합니다.


즉, 명의변경 - 증여세 신고 사이에, 타인에게 매매를 먼저 하고

증여세와, 양도소득세를 동시에 신고하는 것이 가능한지 궁금합니다.

자세한 답변에 미리 감사드립니다

더운데 고생하십시오! ^^


답변: 안녕하세요 부부간 분양권 양도 후 증여세 신고, 매매 신고에 대해서 궁금합니다. (2017-06-23)

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드립니다.



증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 보충적평가방법에 따라 평가하는 것입니다.



증여받은 부동산에 대하여 증여일 전후 3월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이 있거나 2이상의 감정가액의 평균액이 있거나 또는공매.경매.수용에 따른 공매.경매가액과 수용보상가액(이하 '매매가액 등'이라 함)있는 경우에는 시가에 해당하는 것입니다.



따라서, 귀 상담의 경우 당해 재산에 대하여 증여일 전후 3월 내 매매사실이 있는 경우 그 실지거래가액을 시가로 보는 것이며, 그 거래가액이 상속세및증여세법 시행령 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에 해당하지 아니하는 경우라면 실지거래가액을 증여재산가액으로 평가할 수 있습니다.



따라서 귀 상담의 경우, 증여일 전후 3월 이내 매매사실 있는 경우 그 가액으로 증여세 신고기한 이내에 증여세를 신고할 수 있는 것이며, 양도소득세 신고시 증여가액으로 인정하는 경우라면 양도가액과 취득가액이 동일하므로 양도차익이 없는 것으로 사료됩니다.

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○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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상속공제적용의 한도 (2017.06.22)

2016년12월 15일에 부친께서 돌아가셨습니다.남기신 상속재산은 4억원이며 2015년 1월 15일에 부동산을 3억원에 처분하셔서 저희 자녀 4인에게5천만원씩 2억원을 사전증여를 하셨습니다.각자의 자녀공제가 5천만원이라 증여세과세표준은 0원이었습니다.이 상태에서 상속공제 적용의 한도는장례비5백만원을 차감한상속공제적용한도= 595백만원 - (사전증여가액 2억원 - 증여재산공제)의 산식에서차감되는 증여재산공제는 자녀4인의 합계인 2억원이 되는 것인지 5천만원이 되는 것인지 궁금합니다답변 부탁드립니다. 수고하세요

분양권 부부공동명의 변경 후 증여세 및 양도세 부과 질의 (2017.06.21)

안녕하세요? 세무 행정에 노고가 많으십니다. 2016년 5월 APT 분양권을 타인으로 부터 제 명의로 전매하였고, 2017년 6월 현재 상기 분양권을 각각 50%씩 부부 공동명의로 변경하려고 합니다.(2017년 9월 등기 및 입주 예정이며, 6억 이하 APT임.) 1. 이경우 증여세 납부 대상에 해당되는지요? 2. 향후 제3자에게 상기 APT를 매매시 증여받은 APT를 공동 등기 후 2년 이상 보유시 양도세 면제조건인지요? (1가구 1주택이고 수도권 주택임)

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

부부간의 증여 (2015.03.11)

안녕하세요현재 제 명의로 되어 있는 집이 있는데요 이사를 하면서 집사람명의로 바꾸려고 합니다.제가 알기론 부부간에 10년 6억까지 증여가 가능한걸로 알고 있습니다.이 경우 증여세 신고를 따로 해야 하는지요?(부동산 실거래금액은 6억이하)그리고 집사람 명의로 이사가는 집과 제 명의로 되어 있는 기존 살던 집의 소유권이전 일자가 다릅니다.새로 이사가야 하는 집의 소유권을 먼저 이전 한 후에 기존의 살던 집의 소유권을 이전하는 경우 1가구 2주택이 되는데요?일시적 1가구 2주택이 되는데 이 경우 따로 신고 할 필요가 없는지도 확인 부탁드립니다.정리를 하자면 1. 부부간 증여에 대하여 한도이내의 금액도 신고를 해야 하는지 유무와 신고를 해야 한다면 절차방법은 어떻게 되는지요 ?2. 이사일자가 맞지 않아서 일시적을 1가구 2주택이 되는 경우 신고를 따로 해야하는지 알고 싶습니다.그럼 수고하세요

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

증여에대한 두가지 질문 드립니다. (2015.10.13)

안녕하세요? 고생 많으십니다.바쁘시겠지만 2가지 답변 부탁드립니다.1. 오피스텔 분양권을 남편명으로 받았는데(2014년 12월분양받음), 부부간증여는 세금이 없다고 들었습니다.그래서 와이프인 저한테 증여를 했다가... 다시 제가 친정엄마에게 증여를 하면 세금이 발생하나요?발생한다면 얼마정도 발생하는지 답변부탁드릴께요.2. 아파트 분양권을 남편명으로 받았는데(2014년 11월분양받음), 곧 전매기한1년이지나 풀립니다.와이프인 저한테 전매기한지나고 증여를 하게되면 세금이 발생하나요?저와 남편명의로 분양을 받고있는데.. 중도금대출이 인당2건,3건밖에 안된다고해서 중도금대출이 안될까봐 증여를 하고자합니다.저한테 중도금대출 아파트분양권1개가 있고, 남편한테 중도금대출 아파트분양권1개, 오피스텔분양권1개, 마이너스대출이 1개있어..앞으로 남편명의로 분양을 1개 더받을지몰라 중도금대출이 남편명의로 더이상 안될까봐 증여에 대해 질문드립니다.바쁘시겠지만 답변부탁드립니다.^^

아파트분양권 관련 증여가능여부, 증여가액 및 보유기간 산정 방법 (2016.12.22)

안녕하세요. 아파트 분양권 관련 문의 사항이 있어 상담 신청 드립니다. 현재 전매제한이 걸려있는 아파트 분양권을 소지중입니다. 2017년 1월에 1년 전매제한이 풀리는 관계로 분양권 공동명의 변경을 미루고 있었는데요. 찾아보니 주택법 개정으로 부부간 증여는 전매제한 시점에서도 가능하다고 하는 글을 봤습니다. 하여 양도소득세 계산 등 문의사항이 있어 지식인에 글을 납겨 봅니다. 1. 전매제한 기간에도 부부간 증여로 하여 분양권 단독명의에서 공동명의로 변경 가능한가요? 2. 현재 계약금 2천5백 / 중도금대출(이자후불제) 2회 5천이 들어가 있는데, 증여 가능하다면 증여가액은 얼마로 산정되나요? 현 시점에서는 전매제한으로 분양권 거래가 없어 프리미엄형성은 되어 있지 않습니다. 지분율 50:50으로 할 경우 - 중도금 대출까지 합한 7천5백의 절반인 3천7백5십이 증여가액인가요? or - 중도금대출금액 5천을 제외한 계약금 2천5백에 대한 1천2백5십이 증여가액인가요? 3. 증여로 하여 12월 말 공동명의 변경 후 내년 1월 말에서 분양권보유기간 산정은 어떻게 되나요? 최초분양권계약은 2016년1월입니다. - 증여자 및 수증자 모두 2016년1월 최초계약일시를 기준으로 보유기간 산정 (올해 12월 말 증여 시 내년 1월 말 증여자 및 수증자 모두 보유기간 12개월 인정) or - 증여자는 2016년1월 최초계약일시 기준으로 산정하고 수증자는 증여받은 날을 기준으로하여 새로 산정 (올해 12월 말 증여 시 내년 1월 말 증여자 보유기간 12개월 인정 / 수증자 보유기간 1개월 인정) 질문이 많지만,, 답변 부탁드리겠습니다. 감사합니다.

아파트 분양권 증여세 신고 (2017.06.01)

안녕하세요. 인터넷 상담으로 많은 도움을 받고있습니다.증여세에 대해 여쭙니다7억원 정도의 아파트를 분양받아서 계약금만 납부한 상태입니다.(1차 중도금도 진행하지 않은 상태임)이 상태에서 처에게 50%를 증여하고자합니다(부부간 증여)6억원까지는 증여세가 없다는 것으로 알고 있는데1. 증여세가 면제사항인데도 증여세 신고를 해야 되는지요?2. 홈텍스로 신고로 가능하다면 증여받은 재산가액은 분양금액의 증여지분만큼을 기재하는 것인지/ 아니면 계약금액의 증여지분만큼을 기재하는 것인지요?

부부 공동명의로 인한 증여세 궁금사항 (2017.08.16)

안녕하세요.다름이 아니라. 3억원이 못되는 아파트를 잔금치르기 전 공동명의 처리를 진행하였습니다. 부부간 공동명의 진행시 증여세가 있다는걸 얼마전에 알았는데.증여계약서는 5월 8일경 시청에서 작성하였고, 분양사무소에. 5월 31일에 방문하여, 서류를 제출 하고 왔습니다 3억 이하는 증여세가 나오지 않는다고 하지만 증여세신고는 해야된다고 이야기를 들었습니다 검색을 해보니 증여세 신고 기간이 3달 이내에 자진신고 하면 된다고 하는데요..정확이 이 3달이라는 기간이 언제부터의 기간으로 보고 신고를 해야되는것인지.또한 세금이 징수되지 않아도 신고를 해야한다고 하는데. 이 기간을 넘겨 신고를 하게 될 경우 문제가 발생될수 있는 부분이 있을까요둘다 일하는 입장이라 세무서 방문이 원활하지가 않아서 어렵습니다. 바쁘시더라도 답변 부탁드립니다.

부부간 증여에 대해 문의드립니다. (2017.10.16)

안녕하세요.얼마 전 인터넷기사를 읽다가 부부간에도 증여세를 내야함을 알게 됐습니다.남편이 직장일로 은행 업무 보는데 시간적 제약이 있어서 전업주부인 제가 주로 처리하다보니현재 가족의 예금이나 펀드, 보험 등이 거의 제 이름으로 되어있습니다.아파트도 공동명의로 구입했고요.10월말에 목돈이 생길 예정인데 (부부간 증여세를 알기 전에는) 수익률이 조금 높은 제 CMA계좌로 이체하려고 했었습니다.저희는 앞선 말한 부동산이나 금융자산 등이 당연히 공동의 재산이라 생각하고 운용해왔는데이 모두가 증여에 해당하나요?상세한 답변 부탁드립니다.감사합니다.

부부간 주식 증여 관련 신고 여부 (2018.09.06)

안녕하세요?배우자간 주식을 증여시에는 10년간 6억 미만은 비과세라고 검색을 통해 알게 되었습니다.제 주식을(6억 미만 소량) 배우자에게 양도하려고 하는데 이런 경우 별도의 신고 절차가 필요한가요?

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

부부간 재산공제 범위 내 증여 후 미신고 시 (2019.12.26)

안녕하세요. 2017년도 (약 2년 전)에 아버지가 어머니에게 현금 4억원을 증여하셨고, 연세가 많으셔서 (두 분 모두 80대), 신고하는 것은 잘 모르셨다고 합니다. 부부 간 증여 시 공제금액 범위 (6억원) 이내 라고 합니다만, 신고를 하지 않으셔도 되는 것인지, 아니면 지금이라도 신고는 하셔야 되는 것인지 궁금합니다.

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.