평가 (2017.06.16)

2017년 04월30일 보유하고있던 비상장주식(전체주식 중 20%보유)을 자녀에게 증여하였습니다. 이경우 주식평가시 토지공시지가는 2016년을 기준으로하는지 아니면 2017년 공시지가을 기준으로 하는지요? 참고로 2017년 공시지가는 2017년 05월31일 날 발표하였습니다. 감사합니다

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 평가 (2017.06.16)

2017년 04월30일 보유하고있던 비상장주식(전체주식 중 20%보유)을 자녀에게 증여하였습니다.

이경우 주식평가시 토지공시지가는 2016년을 기준으로하는지 아니면 2017년 공시지가을 기준으로 하는지요?

참고로 2017년 공시지가는 2017년 05월31일 날 발표하였습니다. 감사합니다


답변: 평가 (2017-06-19)

안녕하십니까?



항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.



토지를 보충적 평가방법에 따라 개별공시지가에 따라 평가하는 경우 토지는 부동산가격공시에 관한 법률에 따라 국토교통부장관이 매년 1월1일을 가격산정 기준일로 하여 고시하는 개별공지시가에 따라 평가합니다.



개별공시지가는 평가기준일(증여일) 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하고 해당 개별공시지가가 경정된 경우에는 경정 고시된 개별공시기가를 적용합니다(상속세및증여세법 시행령 제50조⑥)



따라서 귀 사례의 경우 증여일(2017.4.30)현재 고시되어있는 공시지가를 적용하여야 하는 것으로 2017.5.31일 고시된 공시지가가 아닌 2016년 고시된 공시지가를 적용하여야 하는 것으로 사료됩니다.



[ 참고자료 ]



◆ [ 세 목 ] 상증 [ 문서번호 ] 서일46014-10398 [ 생산일자 ] 2003.03.29





[ 제 목 ]

개별공시지가에 의한 증여재산가액 평가방법 여부





[ 요 지 ]

증여재산인 토지를 개별공시지가로 평가할 때 개별공시지가는 증여일 현재 고시되어 있는 개별공시지가에 의하는 것임.





[ 회 신 ]

귀 질의의 경우에는 붙임의 질의회신문(재삼 46014-35,1999.01.07) 및 상속세및증여세법시행령 제78조제1항제2호의 규정을 참고하시기 바랍니다.





※ 재삼46014-35, 1999.01.07





상속세및증여세법 제61조제1항제1호 및 같은법시행령 제50조 제6항의 규정에 의하여 증여재산인 토지를 개별공시지가로 평가할 때 개별공시지가는 증여일 현재 고시되어 있는 개별공시지가에 의하는 것이며, 증여일과 개별공시지가 고시일이 같은 날이면 새로운 개별공시지가에 의하는 것임





[ 관련법령 ] 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】











* 오늘도 고객님께 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

  • #평가
  • #국세상담센터
  • #국세청
  • #홈택스상담
  • #상담사례
  • #세법상담
  • #126
  • #절세

미성년자 기준 (2017.06.17)

2000만원 공제된다는 증여세의 세법상 미성년제의 기준이 18세? 20세? 그리고 기준시점은 생년월일 기준으로 인가요? 아니만 태어난 해 기준인가요?

창업자금에 대한 증여세 과세특례 문의합니다. (2017.06.19)

안녕하세요^^창업자금에 대한 증여세 과세특례 업종에 애견센터, 애완동물 관련서비스 업종이적용 되는지 문의드립니다.바쁘시겠지만 빠른 답변 부탁드립니다.감사합니다ㅏ.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

증여가액 평가의 방법 (2015.03.04)

안녕하세요~~이번에 서울 종로구의 근린생활시설(지하 1층, 지상 4층의 근린생활시설(건축물대장상) - 무단 원룸으로 증축하여 위법건축물 표기되어 있음. 공부상에는 1~2층 학원, 3~4층 주택 이나 실질적으로는 1층~4층 + 옥탑 까지 주택으로 무단증축하여 월세를 주고 있는 상황임)에 대하여소유자인 아버지가 자녀인 아들에게 건물만 증여하고자 합니다.이때, 개별주택가격 고시된 가액은 토지+건물 합산 3억여원 가량 됩니다. 건물만 국세청 고시가액을 계산하면 2억원가량 산출되구요.이때, 해당 건물의 호실별 전세, 월세에 대한 재산평가특례를 적용하면 7억원 가량으로 산출(전세보증금 + 전세+월세*100 => 환산보증금 가액)됩니다.<질의사항>1. 건물의 증여가액 산출시 재산평가 특례에 따른 7억원을 전부다 건물의 가액으로 하여야 하는지요? 아니면, 해당 7억원을 토지+건물 합산한 가액으로 안분하여 나온 건물분 금액만 증여가액으로 평가하는지요?2. 고시되어 있는 주택분은 현황과는 상이한데 평가를 진행할 때, 공부상으로 하는 것으로 우선으로 하여야 하는지요? 아니면 실제 현황에 맞춰서 건물분 기준시가를 평가하여야 하는지요?노고에 감사드립니다.

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

유무상증자가 존재하는 경우 비상장주식평가방법 (2015.03.23)

안녕하세요? 2012.12.31일 현재 a법인 자본금은 10,000원(액면가 1,000)이고 자기자본은 -1000원 입니다. 2013.1월에 무상감자 100%를 실시하고, 유상증자 10,000원(액면가 1,000)원을 실시하였습니다. 이 경우 상속증여세법에 의하여 a법인의 비상장주식평가를 함에 있어 순손익가치 계산시 유상증자 및 무상감자를 반영하는 것에 대하여 하교하여 주시면 감사하겠습니다.1안 : 2012년 유상증자 1000원(10000 x 0.1) 2013년 유상증자 83원 (10000 x 0.1 /12)2안 : 무상증자 100% 후 유상증자이므로 손익가치산정시 감안하지 아니함

건물분 증여재산가액의 평가 (2015.04.09)

안녕하세요~부친의 토지+건물(상가 단층 - 마트 입주해 있음)을 자녀에게 증여하고자 할때의 재산평가와 관련 질의가 있습니다.토지 1000평 공시지가 기준 7억건물 200평 공시지가 기준 2억 / 현재 임대사업자 등록 임차인 현황 월 300만원/보증금 1억원이 경우 건물부분만 자녀 명의로 증여하고자 합니다. [질의]1. 저당권설정된 재산등의 평가특례에 따라 건물분 가액은 4억원으로 평가하여증여재산가액을 4억원으로 하여야 하는지요? 건물 임차는 사실 해당 토지도 같이 사용해서 임대가 되는 것인데 이럴경우 증여가액이 너무 커져서 당장 부담하는 증여세액이 부당한 것 같습니다.

오피스텔 건물만 증여시 건물증여재산 평가방법을 문의합니다. (2015.05.27)

안녕하세요?^^국세행정에 노고가 정말 많~~~으십니다.<현황>오피스텔의 소유자는 갑(부친)이고 갑은 건물만 을(아들)에게 증여하고자 합니다.(1) 오피스텔 공유면적과 전유면적의 합* 오피스텔 고시기준시가/제곱미터당= 공시지가의 합=약 4.4억(2) 건물의 기준시가= 건물연면적*건물 제곱미터당금액(건물신축가격*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별잔가율*개별건물의특성에 따른 조정률)=약 1.6억(3) 토지의 기준시가= 토지면적* 토지 개별공지시가= 약 4.5억(4) 건물과 토지 기준시가 합=약 6.1억토지면적이 대지권으로 되어 있지않은 (80평 상당) 오피스텔로 토지 기준시가와 건물기준시가를 계산할 수 있음보증금 4천만원, 월세 500만원을 가정함임대보증금 환산가액은 5.4억원<질문1>위의 사례의 경우 오피스텔의 건물만 아들에게 증여 가능한가요?집합건물대장으로 표기되는 바 건물만 증여가 불가능한가요?<질문2> 만약, 오피스텔의 건물만 증여가 가능하다면 증여재산평가액은 어떻게 되나요?갑설: 오피스텔 총평가액인 4.4억*1.6억/6.1억=1.15억 (오피스텔 총 공시가액을 토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분) 건물의 기준시가인 1.6억->max(1.15억원과 1.6억 둘중 큰금액)=1.6억을설: max(임대보증금 환산가액 중 건물 기준시가 안분가액, 1.15억, 1.6억)->(5.4억*1.6억/6.1억=1.41억, 1.15억, 1.6억)=1.6억원다른 견해가 있으시면 법조문 첨부 부탁드립니다.<질문3>2015년 부친이 아들에게 건물 증여 후 약 11년 후 아들에게 토지도 마저 증여하고자 합니다.이 때 토지만을 담보로 대출이 2억원 있다면아들이 토지를 증여받을 때 부담부증여가 가능한가요?<질문4>질문3에 이어 만약 토지와 건물에 공동담보로 부친을 차주로 대출이 있는 상황에서아들이 토지를 부담부증여 받고자 할때,토지와 건물에 근저당 되어 있는 부채를 양도시 기준시가로 안분하여토지부분 부담부 증여가 가능한가요?아니면 토지는 부친소유이고 건물은 아들 소유로부친을 차주로 공동담보된 대출이 있다면 아예 부담부증여 인정하지 않는 것인가요?빠르고 신속한 답변 부탁드립니다~~~~

증여재산 및 평가명세서 작성 방법 (2015.05.27)

안녕하세요?증여세 관련 제출 서류인 "증여재산 및 평가명세서" 작성에 문의를 드립니다.국세청 홈페이지에서 서식을 내려받아 내용을 작성하려 보니 이해가 되지 않아 이렇게 상담을 요청드립니다.①재산구분란에는 증여세과세표준신고및자진납부계산서(별지 제10호서식)의 ⑮ㆍ⑯ㆍ⑰ㆍ⑱ㆍ⑲ㆍ⑳의 해당번호를 적고, 비과세재산과 과세가액불산입재산의 경우 그 번호와 ⑮를 중복하여 적습니다.위 내용처럼 증여세과세표준신고및자진납부계산서에 있는 내용을 나열해서 증여재산 및 평가명세에 작성을 하면 되는지?아님 추가적인 내용을 적어야 되는지? 설명 좀 부탁드립니다.그리고, 혹시! 민원인을 위한 작성 관련 샘플 양식이 있다면 알려주셨으면 합니다.감사합니다.

저당권말소시 평가방법 (2015.06.04)

안녕하세요 국세행정에 감사드립니다증여재산을 평가함에있어 저당권등이 설정된 자산에대하여는 평가기준일현재 당해자산이 담보하는 채권액과 상증법제60조에의해 평가한 금액중 큰 금액으로 평가하는바 부동산(토지및 건물)을 증여시 증여재산에 설정된 근저당권의 말소등기를 완료하고 다음날 증여등기를 접수할경우에도증여재산의 평가를 비교하여 큰 금액으로하는지여부를 알려주세요 감사합니다

비상장주식 평가시 순자산가치와 순손익가치의 계산 기준일 (2017.03.27)

비상장주식 평가방법에 관한 질문입니다.17.3.23.에 비상장주식을 증여받고 증여세 계산을 하려고 합니다.비상장법인의 법인세 신고기한이 16.3.31.까지이어서,아직 16년도 결산이 완료되지 않은 상태입니다.<질문1>1주당 순자산가치는 해당 법인의 순자산가액은 가장 최근 결산자료인15년도 결산자료를 사용하여 하나요?<질문2>1주당 순손익가치 계산에 있어서 '평가기준일 이전 1년이 되는 사업연도'는 15년도 사업연도를 의미하나요?관련 예규 등이 있으면 함께 소개해주시면 감사하겠습니다.

비특수관계인간 비상장주식 저가 양도 (2017.11.03)

1. 상황- 당회사는 2009년에 지인들이 함께 설립한 회사입니다. 주주는 5인으로 구성되어 있습니다.- 이중 각각 15% 지분 보유한 주주 2명이 주식을 매수해 달라고 합니다. - 특수관계인이 아닙니다. 이들은 한동안 당 회사에 근무한 적이 있으나, 몇년전에 퇴사하여 지금은 근무하지 않습니다. 친척.인척도 아닌 관계입니다.2. 매수계획- 매수청구한 주주가 취득한 금액은 주당 5000원입니다. 그리고 현재 비상장주식 평가시 주당 200,000원 정도 합니다. - 세법에서는 비특수관계인간 거래는 시가와 대가와 차액을 3억까지 인정한다고 확인했습니다.- 평가상 이들이 보유한 주식은 각각 6억씩 됩니다.- 마땅히 매수할만한 사람이 없어서 현재 남아있는 주주들이 최초 취득가인 액면가 5000원에 양수하기로 했습니다. 매수인들은 각각 평가상 금액 3억을 초과하지 않는 범위에서 매수하려고 합니다.- 양도인들 역시 차익을 기대하지 않고 취득가에 매도하겠다고 합니다.3. 결론 질의 - 이와같이 행정처리했을 때, 세법상 적법한 처리인지요?- 또 증여세 등 어떤 여타의 문제가 없겠는지요?

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.