증여재산의 평가방법 (2016.03.11)

안녕하세요 화창한 봄날입니다.저는 최근 자녀에게 상가를 증여하고자 하고 있습니다.상가를 증여하는 경우의 증여재산의 평가는 시가로 하여야하나 시가를 알수없어 다음의 방법으로 평가하여 증여세 신고를 하고자 합니다.(1) 보충적평가방법에 의한 금액 : 국세청에서 고시한 지정 상업용건물의 토지건물을 일괄 산정한 금액 170,000,000원입니다.(2) 임대재산의 간주시가 평가특례 규정(상증법 제 66조) : 임대보증금 + 1년간의 임대료/12 임대조건 2014.7.1. - 2015.6.30. : 보증금 5000만원 월임대료 200만원 임대조건 2015.7.1. - 2016.6.30. : 보증금 5000만원 월임대료 220만원상기 두가지 금액 중 큰금액으로 신고를 하고 하는데 (2)평가특례 방법을 적용하는 경우로서 최근 1년사이에 임대료는어떻게 산정하는것이 적법한것인지 알고 싶습니다.1안 : 현재의 월임대료인 220만원을 12개월로 계산하여 2,640만원으로 한다2안 : 3월에 증여한는 경우 9개월은 220만원 3개월은 200만원으로 하여 1년간의 임대료를 2,580만원으로 한다상세한 답변을 부탁드립니다.

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국세상담센터

질문: 증여재산의 평가방법 (2016.03.11)

안녕하세요 화창한 봄날입니다.

저는 최근 자녀에게 상가를 증여하고자 하고 있습니다.

상가를 증여하는 경우의 증여재산의 평가는 시가로 하여야하나 시가를 알수없어 다음의 방법으로 평가하여 증여세 신고를 하고자 합니다.

(1) 보충적평가방법에 의한 금액 : 국세청에서 고시한 지정 상업용건물의 토지건물을 일괄 산정한 금액 170,000,000원입니다.

(2) 임대재산의 간주시가 평가특례 규정(상증법 제 66조) : 임대보증금 + 1년간의 임대료/12
임대조건 2014.7.1. - 2015.6.30. : 보증금 5000만원 월임대료 200만원
임대조건 2015.7.1. - 2016.6.30. : 보증금 5000만원 월임대료 220만원

상기 두가지 금액 중 큰금액으로 신고를 하고 하는데 (2)평가특례 방법을 적용하는 경우로서 최근 1년사이에 임대료는
어떻게 산정하는것이 적법한것인지 알고 싶습니다.

1안 : 현재의 월임대료인 220만원을 12개월로 계산하여 2,640만원으로 한다
2안 : 3월에 증여한는 경우 9개월은 220만원 3개월은 200만원으로 하여 1년간의 임대료를 2,580만원으로 한다

상세한 답변을 부탁드립니다.


답변: 증여재산의 평가방법 (2016-03-11)

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.



1. 타인으로부터 부동산을 증여받은 경우 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가하는 것이며 증여일 전후 3월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액, 감정가액의 평균액, 공매·경매·수용가액 등 같은법 시행령 제49조에서 규정하는 시가로 평가하는 것이며, 이러한 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 기준시가 등 보충적인 방법으로 평가하는 것입니다.



그러나 상기와 같이 시가에 해당하는 가액이 없어 기준시가로 평가하는 경우에도 해당 부동산에 대하여 증여일 현재 임대차계약이 체결된 경우에는 다음 중 큰 금액으로 평가합니다.



① 기준시가

② 임대료 등 환산가액=(1년간 임대료÷12%)+임대보증금

*1년간 임대료=증여일 현재 월임대료×12



이 경우 1년간 임대료는 평가기준일(증여일) 당시의 월임대료를 1년으로 환산한 금액을 말하는 것으로서, 귀 사례의 (1안)이 타당할 것으로 판단됩니다.



[참고]

☞ 재산세과-810 , 2010.11.01



[ 제 목 ]

임대차계약이 체결된 재산평가시 월 임대료가 수입금액에 따라 달라지는 경우 1년간 임대료 평가 방법



[ 요 지 ]

사실상 임대차계약이 체결된 재산을 평가하는 경우에 1년간 임대료는 평가기준일 당시의 월임대료를 1년으로 환산한 금액을 말하는 것임



[ 회 신 ]

「상속세 및 증여세법」제61조 제5항 및 같은 법 시행령 제50조 제7항에 의하여 사실상 임대차계약이 체결된 재산을 평가하는 경우에 1년간 임대료는 평가기준일 당시의 월임대료를 1년으로 환산한 금액을 말하는 것임



[ 관련법령 ] 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】



【관련 참고자료】



1. 사실관계 및 질의내용



O 사실관계



- 부동산 임대업을 하고 있는 토지와 건물을 증여하려고 함



- 임대건물은 4층 건물로 이 중 1층과 2층 일부는 패스트푸드매장으로 임대하고 있으며 계약기간은 20년 장기이며 보증금 1백만원, 월임대료는 매월 순매출액(VAT제외)에 따라 9%~11%를 받기로 되어 있음



- 나머지 2층 일부와 3층・4층은 보증금과 월임대료를 정액으로 받음



O 질의내용



- 상기와 같이 월임대료가 매월 변동되는 경우 1년간 임대료를 계산할 때 증여일 당시의 월임대료 계산방법



☞ 서일46014-10163 , 2003.02.12



[ 제 목 ]

상증세법상 “1년간의 임대료”의 의미



[ 요 지 ]

상속세법 시행령 제5조의2 제6호 규정의 “1년간의 임대료”라 함은 상속개시당시의 월임대료를 1년으로 환산한 금액을 말하는 것임.



[ 회 신 ]

귀 질의의 경우 붙임의 질의회신문(재삼 01254-218, 1991.01.24 ; 재재산 46014-121, 1997.04.14)을 참고하시기 바랍니다.



※ 재삼01254-218, 1991.01.24



상속세법시행령 제5조의 2 제6호 규정의 “1년간의 임대료”라 함은 상속개시당시의 월임대료를 1년으로 환산한 금액을 말하는 것임.



[ 관련법령 ] 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】



1. 질의내용 요약



○ 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 증여시 증여재산가액을 임대료환산가액에 의하여 평가함에 있어서



- 상속세및증여세법시행령 제50조제7항의 규정에서 ″1년간의 임대료“와 ”임대보증금“의 의미는



- 임대보증금 및 임대료 외에 평당 일정금액의 관리비로 별도로 받고 있는 경우 1년간의 임대료의 계산방법은


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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손자증여합산여부 (2016.03.15)

안녕하세요~ 5년이내에 아버지가 아들(김모군)게 증여3천을 하엿는데작년12월에 할머니다 손자에세(김모군)에게 증여를 하였을때증여세 신고시(10년이내합산신고를 해야하는지요하는지요 ?직계존속이 아니면 합산을 안해도 된다고알고있는데 어떤분은 합산신고를 해야된다고도 하고 확실한 답변을 부탁드립니다수고하세요

오피스텔 분양권 증여시 증여세 관련 (2016.03.07)

안녕하세요?저는 2015년 8월에 오피스텔을 분양받고 계약금과 1차중도금을 납부한 상태인데 계약금(1285만원)은 자부담으로 납부하였고, 1차중도금1285만원)은 대출로 납부하였습니다. 그런데 잔금 납부에 자신이 없어 아들(직장인)에게 분양권을 증여하고자 생각중입니다.질문) 만약에 내년 8월쯤 중도금(대출)과 잔금(자부담)을 모두 납부한 후, 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 아들에게 증여한다면 증여세는 대출받은 중도금도 포함하여 과표에 잡히는지 아니면 대출분은 제외하고 자부담한 금액만 과표에 잡히는지 알고 싶습니다.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

오피스텔 건물만 증여시 건물증여재산 평가방법을 문의합니다. (2015.05.27)

안녕하세요?^^국세행정에 노고가 정말 많~~~으십니다.<현황>오피스텔의 소유자는 갑(부친)이고 갑은 건물만 을(아들)에게 증여하고자 합니다.(1) 오피스텔 공유면적과 전유면적의 합* 오피스텔 고시기준시가/제곱미터당= 공시지가의 합=약 4.4억(2) 건물의 기준시가= 건물연면적*건물 제곱미터당금액(건물신축가격*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별잔가율*개별건물의특성에 따른 조정률)=약 1.6억(3) 토지의 기준시가= 토지면적* 토지 개별공지시가= 약 4.5억(4) 건물과 토지 기준시가 합=약 6.1억토지면적이 대지권으로 되어 있지않은 (80평 상당) 오피스텔로 토지 기준시가와 건물기준시가를 계산할 수 있음보증금 4천만원, 월세 500만원을 가정함임대보증금 환산가액은 5.4억원<질문1>위의 사례의 경우 오피스텔의 건물만 아들에게 증여 가능한가요?집합건물대장으로 표기되는 바 건물만 증여가 불가능한가요?<질문2> 만약, 오피스텔의 건물만 증여가 가능하다면 증여재산평가액은 어떻게 되나요?갑설: 오피스텔 총평가액인 4.4억*1.6억/6.1억=1.15억 (오피스텔 총 공시가액을 토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분) 건물의 기준시가인 1.6억->max(1.15억원과 1.6억 둘중 큰금액)=1.6억을설: max(임대보증금 환산가액 중 건물 기준시가 안분가액, 1.15억, 1.6억)->(5.4억*1.6억/6.1억=1.41억, 1.15억, 1.6억)=1.6억원다른 견해가 있으시면 법조문 첨부 부탁드립니다.<질문3>2015년 부친이 아들에게 건물 증여 후 약 11년 후 아들에게 토지도 마저 증여하고자 합니다.이 때 토지만을 담보로 대출이 2억원 있다면아들이 토지를 증여받을 때 부담부증여가 가능한가요?<질문4>질문3에 이어 만약 토지와 건물에 공동담보로 부친을 차주로 대출이 있는 상황에서아들이 토지를 부담부증여 받고자 할때,토지와 건물에 근저당 되어 있는 부채를 양도시 기준시가로 안분하여토지부분 부담부 증여가 가능한가요?아니면 토지는 부친소유이고 건물은 아들 소유로부친을 차주로 공동담보된 대출이 있다면 아예 부담부증여 인정하지 않는 것인가요?빠르고 신속한 답변 부탁드립니다~~~~

부담부증여시 채무가액이 기준시가등을 초과하는경우 (2015.11.10)

안녕하세요?국세행정에 노고가 많으십니다.부담부증여와 관련하여 질문하고자 합니다.증여자 : 모수증자 : 녀증여재산 : 상가 현재 증여재산의 기준시가 : 45,000,000증여재산에 대한 채무액 : 55,000,000상가의 취득(분양)가액 : 150,000,000동일 유사한 재산의 거래가액은 없음.위와 같은 상황에서 증여를 할 경우(재산에 담보된 채무에 대해서는 증여와 동시에 수증자가 인수 할 것입니다)질문1) 채무가액이 증여재산가액을 초과 하는데, 채무가액을 증여재산 가액으로 하는 것이 맞는 지 여부질문2) 전체를 부담부 증여로 보아 모두 양도소득세 신고를 하는 것이 맞는 지 여부질문3) 초과 채무액(채무액-기준시가)은 반대로 딸이 어머니에게 증여한 것으로 보는지 여부(채무인수)

증여세 신고절차 및 방법에 대해 알고 싶습니다. (2016.11.03)

안녕하세요?다름이 아니라 부친에게 조그마한 대지를 증여받아 등기를 완료후 홈텍스에서 증여세 신고를 하려 합니다.신고항목 중 궁금한 것이 있어 문의드립니다.증여받은 항목은 대지입니다.1. 부친께서 해당토지를 2009년도에 33,750,000원에 구매한것으로 등기부등본상(거래가액)에 기록이 되어있습니다.2. 이번에 증여등기를 할께 구청에서 과세표준액은 24,632,852원으로 취등록세를 납부했습니다.3. 개별공시지가로 계산했을때는 23,869,300원입니다.질문 1) 증여가액 결정시 어떠한 금액을 입력하면 되나요? 또한 1번으로 입력할 경우 "증여재산의 종류"에서 "당해재산의 매매거래 가액"으로 입력하면 되나요? 아니면 "기준시가 등 보편적 평가액"으로 입력해야 하나요? (최근 1년간 주변 실거래 없음)질문 2) 증빙자료를 첨부하게 되었는데? 어떠한 것을 증빙자료로 첨부하면 되나요? 또한 꼭 PDF로 입력해야 하나요? JPGE등 그림파일(스캔본)으로 입력해도 되나요?질문 3) 공제금액 입력시 부자지간에는 5천만원까지 비과세로 알고 있는데 증여가액 입력액(5천만원 미만의 경우) 만큼만 입력하면 되나요? 아니면 5천만원으로 입력하나요?답변부탁드립니다. 수고하세요

비상장주식 평가시 순자산가치와 순손익가치의 계산 기준일 (2017.03.27)

비상장주식 평가방법에 관한 질문입니다.17.3.23.에 비상장주식을 증여받고 증여세 계산을 하려고 합니다.비상장법인의 법인세 신고기한이 16.3.31.까지이어서,아직 16년도 결산이 완료되지 않은 상태입니다.<질문1>1주당 순자산가치는 해당 법인의 순자산가액은 가장 최근 결산자료인15년도 결산자료를 사용하여 하나요?<질문2>1주당 순손익가치 계산에 있어서 '평가기준일 이전 1년이 되는 사업연도'는 15년도 사업연도를 의미하나요?관련 예규 등이 있으면 함께 소개해주시면 감사하겠습니다.

부모가 자에게 아파트분양권 증여문제 (2017.12.21)

수고 많으십니다.저희 어머님이 아파트분양권에 당첨되어서 제가 계약금을 3천8백 만원 정도 제 통장으로 입금하였습니다.그리고 내년 3월 중도금대출을 앞두고 있습니다.이럴 경우 어머님 명의에서 제 명의로 이전을 할 시증여로 신고서를 제출해야 하나요,아니면 매매로 신고를 해야 하나요.그리고 신고할 때 분양금 계약금으로 신고를 해야 합니까?아니면 분양권에 붙은 프리미엄을 포함해서신고를 합니까?이런 경우 매매로 신고해도 부모자식간은 증여로 간주되어증여신고를 해야 합니까?만약 증여신고하고 등기된 부동산 같은 경우는 5년 이내 못 팔지만분양권은 권리인데 증여하고 증여받은 제가 바로 팔 경우는어떤 불이익이 따르는지 궁금합니다.마지막으로 분양권이 5천이하인 경우도 증여세가 나오는지 궁금합니다.

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

증여재산 평가방법 (2020.07.28)

안녕하세요?현재 재건축중인 아파트 조합원입니다. 입주권 일부 지분을 남편에게 증여한 후 증여세 전자신고를 하려고 합니다. 홈택스에서 하다보니 증여재산의 평가방법중 하나에 체크를 하게 되어 있네요. 지금 알고 있는 금액은 아파트재건축 조합이 감정받은 추정권리가액 + 추후 지불해야할 분담금 = 조합원 분양가격 이 조합원 분양가격 + 별도품목 설치비 = 총부담액 입니다. 과밀억제권역인 과천이라 프리미엄은 없는 것으로 알고 있습니다. 1. 이경우 평가방법은 어떤 것을 선택해야 하는지요? 감정가액인지 매매거래가액인지요? 매매거래가액은 어디서 찾을 수 있는지요? 실거래가 공개 시스템에는 나오지 않네요. 아니면 다른 항목중 어떤 걸 선택해야 하는지요? 2. 그리고 증여가액 계산은 1) 총부담액 x 지분율, 2) (추정권리가액 + 이미 지불한 별도품목 계약금+ 중도금) x 지분율 이중 어떤 건지요, 아니면 다른 계산방법인지요? 자세한 답변 부탁드립니다. 고맙습니다.