오피스텔 분양권 증여시 증여세 관련 (2016.03.07)

안녕하세요?저는 2015년 8월에 오피스텔을 분양받고 계약금과 1차중도금을 납부한 상태인데 계약금(1285만원)은 자부담으로 납부하였고, 1차중도금1285만원)은 대출로 납부하였습니다. 그런데 잔금 납부에 자신이 없어 아들(직장인)에게 분양권을 증여하고자 생각중입니다.질문) 만약에 내년 8월쯤 중도금(대출)과 잔금(자부담)을 모두 납부한 후, 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 아들에게 증여한다면 증여세는 대출받은 중도금도 포함하여 과표에 잡히는지 아니면 대출분은 제외하고 자부담한 금액만 과표에 잡히는지 알고 싶습니다.

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 오피스텔 분양권 증여시 증여세 관련 (2016.03.07)

안녕하세요?
저는 2015년 8월에 오피스텔을 분양받고 계약금과 1차중도금을 납부한 상태인데 계약금(1285만원)은 자부담으로 납부하였고, 1차중도금1285만원)은 대출로 납부하였습니다. 그런데 잔금 납부에 자신이 없어 아들(직장인)에게 분양권을 증여하고자 생각중입니다.

질문) 만약에 내년 8월쯤 중도금(대출)과 잔금(자부담)을 모두 납부한 후, 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 아들에게 증여한다면 증여세는 대출받은 중도금도 포함하여 과표에 잡히는지 아니면 대출분은 제외하고 자부담한 금액만 과표에 잡히는지 알고 싶습니다.


답변: 오피스텔 분양권 증여시 증여세 관련 (2016-03-07)

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.







고객님이 소유하고 있는 아파트분양권을 잔금를 치루기 전에 고객님의 아들 명의로 무상으로 변경하는 경우, 수증자인 아들은 분양권을 증여받은 것으로 보아 증여세가 과세되는 것이며, 이 경우 증여시기는 권리의무승계일(일반적으로 분양계약서상 명의변경일을 말함)이 되는 것입니다.



또한, 분양권을 증여받은 경우 증여재산가액은 증여일(증여시기)까지 불입된 계약금 및 중도금 등과 증여일 현재의 프리미엄상당액을 합한 가액이 되는 것입니다.



이 경우 “평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것입니다.







다만, 중도금 등 대출금을 승계하지 않은 경우는 대출금이 포함된 가액으로 증여재산가액이 선정되며 대출금을 승계 하는 경우 부담부증여에 해당되어 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 고객님의 경우 부담부증여(대출분) 양도소득세 과세대상에 해당되며, 수증자인 고객님의 아들의 증여재산가액에서 채무액을 제외하여 증여재산가액을 산정하게 되는 것입니다.







추가적으로 부담부증여 양도차익은 아래와 같이 산정된 가액으로 계산합니다.



○ 양도가액

당해자산의 가액(상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액) × 채무액 ÷ 증여가액



○ 취득가액

취득당시 실지거래가액(단, 양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득당시 기준시가) × 채무액 ÷ 증여가액





○ 기타 필요경비

실제 기타 필요경비[단, 취득가액을 취득당시 실지거래가액으로 한 경우가 아닌 경우에는 개산공제액(토지 또는 건물의 경우 취득당시 기준시가의 3%)] × 채무액 ÷ 증여가액









* 오늘도 고객님께 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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그 밖의 증여 이익 - 추가질문 (2016.03.07)

답변에 감사드립니다.구체적으로 이 경우에 증여세 신고기한은 어떻게 되나요?2015.02.03.부터 2016.02.02.까지 증여이익을 합산하여 3개월이내에 신고하면 되는지요?수고하세요^^

증여재산의 평가방법 (2016.03.11)

안녕하세요 화창한 봄날입니다.저는 최근 자녀에게 상가를 증여하고자 하고 있습니다.상가를 증여하는 경우의 증여재산의 평가는 시가로 하여야하나 시가를 알수없어 다음의 방법으로 평가하여 증여세 신고를 하고자 합니다.(1) 보충적평가방법에 의한 금액 : 국세청에서 고시한 지정 상업용건물의 토지건물을 일괄 산정한 금액 170,000,000원입니다.(2) 임대재산의 간주시가 평가특례 규정(상증법 제 66조) : 임대보증금 + 1년간의 임대료/12 임대조건 2014.7.1. - 2015.6.30. : 보증금 5000만원 월임대료 200만원 임대조건 2015.7.1. - 2016.6.30. : 보증금 5000만원 월임대료 220만원상기 두가지 금액 중 큰금액으로 신고를 하고 하는데 (2)평가특례 방법을 적용하는 경우로서 최근 1년사이에 임대료는어떻게 산정하는것이 적법한것인지 알고 싶습니다.1안 : 현재의 월임대료인 220만원을 12개월로 계산하여 2,640만원으로 한다2안 : 3월에 증여한는 경우 9개월은 220만원 3개월은 200만원으로 하여 1년간의 임대료를 2,580만원으로 한다상세한 답변을 부탁드립니다.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

증여했다 되돌린경우 (2015.03.25)

안녕하세요? 저번에도 문의드린적이있는데요~ 요번엔 다른 질문이예요.오피스텔 분양권을 사위가 장모에게 증여했다가 세금이 발생한다하여 증여취소를 하여 없었던걸로 되돌렸습니다.여지껏 과정을 말씀드리자면.. 2015년 2월11일 증여신청을 하기위해 증여계약서에 시청가서 검인도장을 받았고, 오피스텔분양사무실에 제출하였습니다. 분양사무소에서 따로 신고한것은 없는데, 시청에서 검인도장을 받아서 자진신고를 하라고 우편물이 와서 3월2일 가까운 세무서에가서 자진신고를 하려하였더니 세금이 발생을 한다하여.. 오늘 3월25일 오피스텔분양사무소에가서 증여취소를 하였습니다.역시나 분양사무소에서는 취소가 되었다고 따로 신고하는 절차가 없다고하고, 시청가서 취소했다고 검인도장을 받은것도 아니니...저희입장에선 증여취소를 했어도, 세무서 입장에선 증여취소를 했는지 여부를 알지못하고 증여를 한게 되니...증여취소신청서와 분양계약서를 들고 찾아갔습니다.(지난번에 2번 전화통화했을때 증여취소를 했어도 신고를 하지않으면 세금발생 우려가 있으니 취소신청서를 들고오라했습니다.) 그래서 찾아갔더니, 관련법규만 말씀해주시면서, 누구랑 그런통화를 했냐며.. 취소신청을 하는 서류및절차도 없을뿐더러 저희가 액션을 아무것도 취할게없다는겁니다. 근데 생각을 해보면.. 저희입장에서만 증여취소인거지, 세무서입장에선 저희가 증여취소를 한지 모를꺼고 자진신고를 안했으니, 세금과 부가세가 청구될것같아 문의드려요. 세무서에서는 혹시 그렇게 된다면 소명자료를 들고 소명하면 된다고만 하네요. ㅜ.ㅜ질문은 1. 세무서말대로 아무액션도 취하지않아도되고, 나중에 신고안한게되어 소명하라면 소명만하면되는건지? 그럼 세금이나 부가세 청구될일은 없는건지?2. 아님 증여취소신청서를 들고가서 자진신고를 해야하는건지, 답변부탁드립니다.감사합니다.

오피스텔 건물만 증여시 건물증여재산 평가방법을 문의합니다. (2015.05.27)

안녕하세요?^^국세행정에 노고가 정말 많~~~으십니다.<현황>오피스텔의 소유자는 갑(부친)이고 갑은 건물만 을(아들)에게 증여하고자 합니다.(1) 오피스텔 공유면적과 전유면적의 합* 오피스텔 고시기준시가/제곱미터당= 공시지가의 합=약 4.4억(2) 건물의 기준시가= 건물연면적*건물 제곱미터당금액(건물신축가격*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별잔가율*개별건물의특성에 따른 조정률)=약 1.6억(3) 토지의 기준시가= 토지면적* 토지 개별공지시가= 약 4.5억(4) 건물과 토지 기준시가 합=약 6.1억토지면적이 대지권으로 되어 있지않은 (80평 상당) 오피스텔로 토지 기준시가와 건물기준시가를 계산할 수 있음보증금 4천만원, 월세 500만원을 가정함임대보증금 환산가액은 5.4억원<질문1>위의 사례의 경우 오피스텔의 건물만 아들에게 증여 가능한가요?집합건물대장으로 표기되는 바 건물만 증여가 불가능한가요?<질문2> 만약, 오피스텔의 건물만 증여가 가능하다면 증여재산평가액은 어떻게 되나요?갑설: 오피스텔 총평가액인 4.4억*1.6억/6.1억=1.15억 (오피스텔 총 공시가액을 토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분) 건물의 기준시가인 1.6억->max(1.15억원과 1.6억 둘중 큰금액)=1.6억을설: max(임대보증금 환산가액 중 건물 기준시가 안분가액, 1.15억, 1.6억)->(5.4억*1.6억/6.1억=1.41억, 1.15억, 1.6억)=1.6억원다른 견해가 있으시면 법조문 첨부 부탁드립니다.<질문3>2015년 부친이 아들에게 건물 증여 후 약 11년 후 아들에게 토지도 마저 증여하고자 합니다.이 때 토지만을 담보로 대출이 2억원 있다면아들이 토지를 증여받을 때 부담부증여가 가능한가요?<질문4>질문3에 이어 만약 토지와 건물에 공동담보로 부친을 차주로 대출이 있는 상황에서아들이 토지를 부담부증여 받고자 할때,토지와 건물에 근저당 되어 있는 부채를 양도시 기준시가로 안분하여토지부분 부담부 증여가 가능한가요?아니면 토지는 부친소유이고 건물은 아들 소유로부친을 차주로 공동담보된 대출이 있다면 아예 부담부증여 인정하지 않는 것인가요?빠르고 신속한 답변 부탁드립니다~~~~

증여에대한 두가지 질문 드립니다. (2015.10.13)

안녕하세요? 고생 많으십니다.바쁘시겠지만 2가지 답변 부탁드립니다.1. 오피스텔 분양권을 남편명으로 받았는데(2014년 12월분양받음), 부부간증여는 세금이 없다고 들었습니다.그래서 와이프인 저한테 증여를 했다가... 다시 제가 친정엄마에게 증여를 하면 세금이 발생하나요?발생한다면 얼마정도 발생하는지 답변부탁드릴께요.2. 아파트 분양권을 남편명으로 받았는데(2014년 11월분양받음), 곧 전매기한1년이지나 풀립니다.와이프인 저한테 전매기한지나고 증여를 하게되면 세금이 발생하나요?저와 남편명의로 분양을 받고있는데.. 중도금대출이 인당2건,3건밖에 안된다고해서 중도금대출이 안될까봐 증여를 하고자합니다.저한테 중도금대출 아파트분양권1개가 있고, 남편한테 중도금대출 아파트분양권1개, 오피스텔분양권1개, 마이너스대출이 1개있어..앞으로 남편명의로 분양을 1개 더받을지몰라 중도금대출이 남편명의로 더이상 안될까봐 증여에 대해 질문드립니다.바쁘시겠지만 답변부탁드립니다.^^

부모가 자에게 아파트분양권 증여문제 (2017.12.21)

수고 많으십니다.저희 어머님이 아파트분양권에 당첨되어서 제가 계약금을 3천8백 만원 정도 제 통장으로 입금하였습니다.그리고 내년 3월 중도금대출을 앞두고 있습니다.이럴 경우 어머님 명의에서 제 명의로 이전을 할 시증여로 신고서를 제출해야 하나요,아니면 매매로 신고를 해야 하나요.그리고 신고할 때 분양금 계약금으로 신고를 해야 합니까?아니면 분양권에 붙은 프리미엄을 포함해서신고를 합니까?이런 경우 매매로 신고해도 부모자식간은 증여로 간주되어증여신고를 해야 합니까?만약 증여신고하고 등기된 부동산 같은 경우는 5년 이내 못 팔지만분양권은 권리인데 증여하고 증여받은 제가 바로 팔 경우는어떤 불이익이 따르는지 궁금합니다.마지막으로 분양권이 5천이하인 경우도 증여세가 나오는지 궁금합니다.

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

분양권 부부 증여 (2020.02.19)

안녕하세요.아내 명의의 오피스텔 분양권을 남편에게 증여하려고 합니다.계약금 및 납입금액은 4천6백만원이고, 중도금 대출(무이자)이 7천7백만원이 있는 상태이며 잔금을 앞두고 있습니다.프리미엄은 없습니다.(마이너스 피로 거래되고 있음)이때 부부간 증여 한도가 6억원이라고 하여 증여를 하려고 하는데, 일반증여 방식으로 계약금 + 중도금 대출 전체 금액을 증여하고 싶은데 맞는 방법인가요? 아니면 반드시 부담부 증여를 해야하나요? 이때 별도의 양도세가 발생하는지 여부가 궁금합니다.부담부증여의 경우에는 계약서명을 부담부증여 계약서라고 작성 해야하는지도 궁금합니다.