부자간 아파트 거래 방법 (2015.11.25)

안녕하세요.갑자기 추워진 날씨에 고생이 많으십니다.다름이 아니라 궁금한게 있어 질의 드립니다.아버지가 몸도 않좋으셔서 현재 수입이 없는 상태이며, 모아두신 재산이라고는 달랑 아파트 한채 입니다.당장 생활비도 없으셔서 은행에 담보대출을 받아 생활비로 쓰고 계십니다.이제 대출받은 돈도 얼마 남지 않으셔서 걱정이라시며,저보고 아파트를 매입해가랍니다.제가 매입을하고 돌아가실때까지 그집에 사시는게 가장 좋을꺼 같아 본인(37세,자영업)이 부모님의 아파트를 실질적으로 매입을 할려고 합니다.1)아파트이며 시가 1억6천이며, 은행담보대출이 6300만원있습니다.제가 은행 담보 안고, 부족한 대금은 통장으로 송금하여 증빙가능합니다.정말로 돈을주고 사는건데도 증여로 추정해서 증여세 추징합니까??

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 부자간 아파트 거래 방법 (2015.11.25)

안녕하세요.
갑자기 추워진 날씨에 고생이 많으십니다.
다름이 아니라 궁금한게 있어 질의 드립니다.

아버지가 몸도 않좋으셔서 현재 수입이 없는 상태이며, 모아두신 재산이라고는
달랑 아파트 한채 입니다.
당장 생활비도 없으셔서 은행에 담보대출을 받아 생활비로 쓰고 계십니다.
이제 대출받은 돈도 얼마 남지 않으셔서 걱정이라시며,
저보고 아파트를 매입해가랍니다.
제가 매입을하고 돌아가실때까지 그집에 사시는게 가장 좋을꺼 같아
본인(37세,자영업)이 부모님의 아파트를 실질적으로 매입을 할려고 합니다.

1)아파트이며 시가 1억6천이며, 은행담보대출이 6300만원있습니다.

제가 은행 담보 안고, 부족한 대금은 통장으로 송금하여 증빙가능합니다.
정말로 돈을주고 사는건데도 증여로 추정해서 증여세 추징합니까??



특수관계자간 매매 (2015-11-30)

[증여세분야]





직계비속(고객님)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 직계비속이 증여받은 것으로 추정하여 이를 직계비속의 증여재산가액으로 보는 것입니다.





그러나, 직계비속에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서, 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우이거나 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다)받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 및 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우에는 직계존비속간의 거래를 증여로 추정하지 아니합니다. 즉, 양도거래로 보는 것입니다.





귀 상담의 경우 직계존비속(부모와 자녀)간에 거래로서 귀 사례의 자금출처내역(통장거래내역, 대출금 증빙 등)이 부동산 매매에 대한 대가를 지급한 사실로 입증되는 경우에는 양도거래로 볼 수 있다고 판단됩니다.





이 경우에도, 특수관계인(부모, 자녀)간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우(또는 시가보다 높은 가액으로 양도하는 경우)에는 시가에서 대가의 차액에 해당하는 이익이 실질적으로 양수자에게 무상으로 이전되는 효과가 발생합니다. 이와 같이 증여계약이 아닌 양도계약으로 재산을 이전시키면 저가이전(또는 고가이전)으로 증여이익을 주는 경우에는 상속세및증여세법 제35조에 의하여 증여세를 과세합니다. 특수관계인간 저가 고가 거래시 과세요건과 증여재산가액은 아래와 같습니다(상속세및증여세법 제35조).





<저가 양수의 경우 양수자가 수증자임>



A. 과세요건:(시가-대가)의 차액이 시가의 30% 이상 또는 그 차액이 3억원 이상

B. 증여재산가액 : (시가-대가)-(시가의 30%와 3억원 중 적은금액)





<고가 양도의 경우 양도자가 수증자임>



A.과세요건 : (대가-시가)의 차액이 시가의 30% 이상 또는 그 차액이 3억원이상



B.증여재산가액 : (대가-시가)-(시가의 30%와 3억원 중 적은금액)





상기에서 시가라 함은 해당 재산 양도일을 기준으로 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조에 따라 평가한 가액을 말하는 것입니다.





즉, 양도한 재산(아파트)에 대하여 평가기준일(양도일) 전후 3개월 이내에 해당 재산에 대하여 불특정다수인간의 자유로운 거래에 의하여 매매된 가액 등 상속세및증여세법 시행령 제49조의 규정에서 규정하고 있는 시가(매매사례가액, 2이상의 감정평가업자가 평가한 가액의 평균액, 공매·경매·수용가액 등)로 평가하는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 기준시가 등 보충적인 방법으로 평가한 가액에 의하는 것임을 알려드립니다.





귀 상담의 경우 특수관계인(부모, 자녀)간의 거래로서 고객님께서 해당 아파트를 시가보다 낮은 가액으로 양수하는 경우에는 상속세및증여세법 제35조[저가 고가양도에 따른 이익의 증여 등]에 해당되어, 상기 과세요건을 충족시에는 증여세 과세문제가 발생합니다.





[참고]





서면4팀-1729, 2004.10.27.





【제목】

직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정된다면 증여추정규정이 적용되지 아니하지만 이 경우에도 고가ㆍ저가양도에 따른 이익의 증여규정은 적용됨





【질의】

아버지소유의 주택(시가 3억원)을 아들이 구입하고자 함. 취득자금은 아들소유의 주택의 양도대금 2억원과 아버지 주택을 아들명의로 취득등기와 동시에 당해 주택을 담보로 아들의 명의로 1억원을 대출받아 지급하고자 함.



이 경우 아들이 대출받은 1억원에 대하여 증여세가 과세되는지 여부, 아니면 아버지의 주택양도로 보아 양도소득세가 과세되는지 여부





【회신】

1. 상속세및증여세법 제44조 제1항의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은법시행령 제33조 제3항 각호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. 귀 질의의 경우 아버지로부터 취득한 토지를 담보로 하여 금융기관으로부터 차입한 금전을 아버지에게 지급하고 그 차입한 금전에 대한 원리금을 아들이 부담하는 사실이 명백히 확인되는 경우에는 그 차입한 금전은 양도대가에 포함되는 것임.





2. 같은법 제44조 제1항의 규정에 의한 증여추정규정이 적용되지 아니하는 재산은 양도소득세 과세대상이 되는 것이며,당해 재산의 시가보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 같은법 제35조(저가ㆍ고자 양도에 따른 이익의 증여 등)의 규정이 적용되는 것입니다.

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.





[ 양도소득세 분야 ]





소득세법 제88조의 규정에 의하여 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다.



직계존비속간에 '매매'를 원인으로 자산을 이전하는 경우, 양수자(자녀)의 소득 등 자금출처가 확인되는 자금으로 대가를 양도자(부모)에게 지급한 사실이 매매계약서, 금융자료 등에 의하여 객관적으로 확인이 되는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나,



이러한 경우에도 특수관계자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때(시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한함)에는 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세될 수 있음을 알려드립니다.





시가는 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제64조와 동업시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의하는 것으로, [증여세 분야] 상담내역을 참고해 주시기 바랍니다.









* 오늘도 고객님께 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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증여재산평가 (2015.11.26)

안녕하세요.아버지로부터 겸용주택을 증여받습니다.1층은 상가, 2.3층은 주택으로 구성되어 있습니다.2.3층 주택에 대해서는 개별주택가격(토지포함)이 공시되어 있습니다.이런 경우2,3층은 공시된 개별주택가격(토지포함)으로 평가하고1층상가는 국세청고시 기준시가로 평가. 토지는 1층상가 부수토지를 기준시가로 평가하는 것이맞는지요.그렇지 않다면 어떻게 평가해야하는지 알려주시면 감사하겠습니다.

주택구입시 증여세 질문. (2015.11.23)

안녕하세요. 증여세에 관하여 질문이 있어 글을 올립니다.만30세이상 남성은 2억원 이하 주택구매시 구매자금 출처에 대해 면제(?) 되고, 현금은 5천만원까지는 증여세 부과가 안되는 것으로 알고 있습니다.그렇다면 주택구매시 자금 소명할 때 주택자금의 80%를 소명해야 하는 것으로 알고 있는데, 거기에 부모님으로부터 증여받은 5천만원이자료로서 제출될 수 있는지요?예를 들면2억 5천만원 아파트를 구매했는데, 이에 대한 자금소명으로 2억원에 관하여 자료제출을 하라고 그러면1억5천만원 근로소득징수영수증 + 5천만원은 부모님께 증여받은 금액 이런식으로 되는지요??어떤분은 2억5천만원에서 1억5천만원만 소명되고 나머지 1억원에 대해 증여받은 5천만원이 공제되고 차액 5천만원만 증여세 붇는다고그러던데요 맞는말인가요???그렇게 되면, 2억2천만원짜리 아파트 구매시 1억5천만원 자료제출하고 나머지 7천만원 중 2천만원만 증여세 대상이 되는건가요??질문이 복잡하긴 한데, 정확한 답변좀 부탁드리겠습니다.감사합니다

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

부부간 재산공제 범위 내 증여 후 미신고 시 (2019.12.26)

안녕하세요. 2017년도 (약 2년 전)에 아버지가 어머니에게 현금 4억원을 증여하셨고, 연세가 많으셔서 (두 분 모두 80대), 신고하는 것은 잘 모르셨다고 합니다. 부부 간 증여 시 공제금액 범위 (6억원) 이내 라고 합니다만, 신고를 하지 않으셔도 되는 것인지, 아니면 지금이라도 신고는 하셔야 되는 것인지 궁금합니다.

주택구입위한 부자간 금전거래시 증여 여부 문의 (2020.02.04)

안녕하세요? 부친명의의 재개발 주택이 있는데 재개발 추진중으로 10% 계약금 받은 상태에서 이사할 주택을 새로 구입(2억원, 빌라)하고자 매매계약서를 체결하여 '20.3월에 잔금을 치르기로 예정되어 있습니다.그런데 재개발이 지지부진하여 분양이 연기되면서 시행사에서 잔금을 지급않고 있는데이럴경우 아들인 제가 신용대출등으로 잔금을 치를 때 증여가 되는지요? 차용증서를 양자간 작성하여 금전대차한 것으로 하고 실제 금전을 주고 받은게 있으면 증여로 보지 않는지 궁금합니다.아니면 제가 잔금을 치르고 제 명의의 집으로 해야 하는지?부자간 금전거래도 세법상 증여로 보는지 궁금합니다.답변 부탁드립니다.

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.

증여세 상담 (2020.03.18)

부자간 부담부증여시 세금상담실거래가 3억 아파트월세보증금 1500만원대출금 2억7500만원부담부 중여시부담부금액 2억9000만원증여금액 1000만원1. 부가 부담할 세금이 있는지요? 즉 부담부증여분에 대한 양도세가 발생하나요?2. 자가 부담할 증여세 10년내 증여없음으로 증여세 없음? 맞는지요?3. 자가 등기시 취등록세율 부담부증여분 2억9000만원 매매로 간주하여 1.3%(농특세포함) 증여분 1000만원에 대해증여로 인한세율 4%맞는지요?