주택구입시 증여세 질문. (2015.11.23)

안녕하세요. 증여세에 관하여 질문이 있어 글을 올립니다.만30세이상 남성은 2억원 이하 주택구매시 구매자금 출처에 대해 면제(?) 되고, 현금은 5천만원까지는 증여세 부과가 안되는 것으로 알고 있습니다.그렇다면 주택구매시 자금 소명할 때 주택자금의 80%를 소명해야 하는 것으로 알고 있는데, 거기에 부모님으로부터 증여받은 5천만원이자료로서 제출될 수 있는지요?예를 들면2억 5천만원 아파트를 구매했는데, 이에 대한 자금소명으로 2억원에 관하여 자료제출을 하라고 그러면1억5천만원 근로소득징수영수증 + 5천만원은 부모님께 증여받은 금액 이런식으로 되는지요??어떤분은 2억5천만원에서 1억5천만원만 소명되고 나머지 1억원에 대해 증여받은 5천만원이 공제되고 차액 5천만원만 증여세 붇는다고그러던데요 맞는말인가요???그렇게 되면, 2억2천만원짜리 아파트 구매시 1억5천만원 자료제출하고 나머지 7천만원 중 2천만원만 증여세 대상이 되는건가요??질문이 복잡하긴 한데, 정확한 답변좀 부탁드리겠습니다.감사합니다

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 주택구입시 증여세 질문. (2015.11.23)

안녕하세요. 증여세에 관하여 질문이 있어 글을 올립니다.

만30세이상 남성은 2억원 이하 주택구매시 구매자금 출처에 대해 면제(?) 되고, 현금은 5천만원까지는 증여세 부과가 안되는 것으로
알고 있습니다.

그렇다면 주택구매시 자금 소명할 때 주택자금의 80%를 소명해야 하는 것으로 알고 있는데, 거기에 부모님으로부터 증여받은 5천만원이
자료로서 제출될 수 있는지요?

예를 들면

2억 5천만원 아파트를 구매했는데, 이에 대한 자금소명으로 2억원에 관하여 자료제출을 하라고 그러면

1억5천만원 근로소득징수영수증 + 5천만원은 부모님께 증여받은 금액 이런식으로 되는지요??


어떤분은 2억5천만원에서 1억5천만원만 소명되고 나머지 1억원에 대해 증여받은 5천만원이 공제되고 차액 5천만원만 증여세 붇는다고

그러던데요 맞는말인가요???

그렇게 되면, 2억2천만원짜리 아파트 구매시 1억5천만원 자료제출하고 나머지 7천만원 중 2천만원만 증여세 대상이 되는건가요??


질문이 복잡하긴 한데, 정확한 답변좀 부탁드리겠습니다.


감사합니다


답변: 주택구입시 증여세 질문. (2015-11-30)



상속세법및증여세법 제45조 제1항에 의거 직업.연령.소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 당해 재산을 취득한 때에 당해 재산의 취득자가 다른 자로부터 취득자금을 증여받은 것으로 추정하나, 취득자금에 대하여 충분한 소명이 있는 경우에는 증여받은 것으로 추정하지 아니합니다.



이 경우 같은법 시행령 제34조 제1항에 의하여 본인의 신고하였거나 과세받은 소득금액이나 상속ㆍ증여받은 재산 및 부채를 부담하고 받은 금전(이자 및 원금상환 등 객관적으로 확인이 되어야 함) 등을 다른 재산 등의 취득자금으로 사용한 사실이 없이 당해 재산의 취득자금으로 직접 사용한 사실을 입증하는 경우 그 소득 등은 취득자금의 출처로서 인정되는 것이며, 입증되지 아니하는 금액이 재산취득자금의 20%와 2억원중 적은 금액에 미달하는 경우에는 증여추정을 하지 아니합니다. 귀 사례의 경우 취득자금인 3억5천만원에 대하여 자금출처를 소명해야 할 것으로 판단됩니다. 취득재산의 기준시가에 대하여 소명하는 것이 아님을 알려드립니다. 또한, 취득자금에서 증여재산공제를 차감한 남은 금액이 아닌 전체 취득자금에 대하여 자금출처를 소명하는 것입니다.




귀 상담의 경우 고객님의 근로소득금액으로 취득자금출처를 소명하는 경우 본인의 근로소득은 총지급금액에서 원천징수세액(지방소득세 포함)을 공제한 금액이 자금출처로 인정되는 것입니다. 즉, 해당 근로소득금액이 다른 재산 등의 취득자금으로 사용한 사실이 없이 당해 재산의 취득자금으로 직접사용한 사실이 입증되는 경우 그 소득금액이 취득자금의 출처로서 인정되는것입니다.





아울러 자금출처로 인정하는 급여소득의 인정기간이 별도로 정해져 있는 것은 아니며, 다만 급여소득으로 다른 재산의 취득 등에 사용한 사실이 없이 소명대상 재산의 취득자금으로 직접 사용하였음을 입증함이 타당합니다.(국심2005중607, 2006.02.09 등 참조)



또한, 자금출처 소명시 대상금액은 주택 매입가액과 부대비용(취득세 등 주택 취득시 소요된 비용)을 포함하는 것이며,



본인의 근로소득금액으로 취득자금출처를 소명하는 경우 원천징수영수증, 금융자료(예적금해지내역서 등) 등으로 입증하여야 하는 것이며, 본인의 근로소득은 총지급금액에서 원천징수세액(지방소득세 포함)을 공제한 금액이 자금출처로 인정되는 것입니다. 즉, 해당 근로소득금액이 다른 재산 등의 취득자금으로 사용한 사실이 없이 당해 재산의 취득자금으로 직접사용한 사실이 입증되는 경우 그 소득금액이 취득자금의 출처로서 인정되는것입니다.



미소명금액(취득자금-소명금액) > Min(취득자금×20%, 2억원) : 증여추정배제

미소명금액(취득자금-소명금액) ≥ Min(취득자금×20%, 2억원) : 미소명금액 증여추정



증여재산가액은 취득자금에서 소명금액을 차감한 금액이 되는 것입니다.



그러나 상기규정에 불구하고 재산취득자금을 증여받은 사실이 객관적으로 확인이 되는 경우에는 그 취득자금에 대하여 증여세가 과세되는 것임을 알려드립니다.




또한, 아래의 국세청 유권해석(상증-431,2014.11.07)과 같이 신고하였거나 과세받은 증여재산가액 또한 자금출처로 인정되는 것으로서, 귀 질의의 부모님으로부터 증여받은 5천만원이 신고되었거나 과세받았다면 그 또한 주택 취득에 대한 자금출처를 인정될 수 있을 것으로 판단됩니다.





[참고]



※ 국심2005중607, 2006.02.09



대출금 및 근로소득금액은 자금출처로 볼 수 있으나 근로소득발생기간 중 타 재산취득사실이 있는 경우에는 그 금액을 차감한 금액을 자금원천으로 인정함



※ 재산-1578, 2009.07.30



[ 제 목 ]

재산 취득자금출처 인정범위



[ 요 지 ]

본인의 급여소득은 총지급금액에서 원천징수세액을 공제한 금액이 자금출처로 인정되는 것이며, 부동산임대소득은 신고하였거나 과세받은 소득금액에서 당해 소득에 대한 소득세 등 공과금상당액을 차감한 가액이 자금출처로 인정되는 것임



[ 회 신 ]

「상속세 및 증여세법」제45조 및 같은 법 시행령 제34조의 규정에 의하여 재산취득자금의 출처에 대한 소명을 요구받은 재산취득자가 본인의 소득금액이나 상속ㆍ증여받은 재산 및 재산을 처분한 대가로 받은 금전 등을 자금출처로 제시하여 입증되는 경우에는 증여세를 과세하지 아니하는 것이나, 자금출처를 입증하지 못한 금액에 대해서는 증여세가 과세되는 것입니다. 귀 질의의 경우 본인의 급여소득은 총지급금액에서 원천징수세액을 공제한 금액이 자금출처로 인정되는 것이며, 부동산임대소득은 신고하였거나 과세받은 소득금액에서 당해 소득에 대한 소득세 등 공과금상당액을 차감한 가액이 자금출처로 인정되는 것입니다.



※ 재삼01254-383, 1992.02.14



【제목】

급여소득,퇴직소득이 자금출처로 인정되는 금액



【요약】

급여소득 및 퇴직소득은 총지급금액에서 원천징수세액을 공제한 금액이 자금출처로 인정됨



【질의】

1991. 6. 22일자로 남편과 공동명의로 취득가액 15,400만원인 주택을 구입하였음. 이러한 원인으로 취득가액 1/2인 7700만원에 대한 자금 취득사유를 소명하라고 세무서에서 사전안내문이 본인에게 발부되었음.

그런데 본인의 경우는 맞벌이 부부가 대부분 그러하듯이 공무원 근무시 소득을 모두 남편 명의로 운영한 관계로 현재 자금 7700만원에 대한 출처를 규명할 방법을 본인의 근무기간이 명시된 퇴직증명원, 퇴직연금 일시금 사본, 근로소득 원천징수 영수증사본을 제출할 방법 외에는 전혀 다른 방법이 없는 실정임.

본인의 이러한 경우에는 어떻게 취득사유를 소명해야 하는지.



【회신】

부동산 취득자금출처를 조사함에 있어서 본인의 급여소득 및 퇴직소득은 총지급금액에서 원천징수세액을 공제한 금액이 자금출처로 인정됨.




상증-431(2014.11.07)





[ 제 목 ]

신고된 증여재산가액을 자금출처로 인정하는지 여부





[ 요 지 ]

재산취득자금 등의 증여추정 규정에 의하여 재산취득자금 또는 채무상환자금의 출처에 대한 소명을 요구받은 재산취득자 또는 채무상환자가 본인의 소득금액이나 상속ㆍ증여받은 재산 및 부채를 부담하고 받은 금전 등을 자금출처로 제시하여 입증되는 경우에는 증여세를 과세하지 아니하는 것임.





[ 회 신 ]

「상속세 및 증여세법」제45조【재산취득자금 등의 증여추정】 및 같은 법 시행령 제34조에 따라 재산취득자금의 출처에 대한 소명을 요구받은 재산취득자가 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함)받은 상속 또는 수증재산의 가액으로 자금출처로 제시하여 입증하는 경우에는 증여세를 과세하지 아니하는 것이며, 자금출처를 입증하지 못한 금액에 대해서는 증여세가 과세되는 것입니다.



O 사실관계



-주택을 5억원에 구입하였음. 구입원천은 급여소득 중 예금한 자금 1억원, 부모 로부터 증여받아 신고한 자금 3억5천만원, 기타 5천만원임



-한편, 상속세 및 증여세법 제45조【재산취득자금등의 증여추정】 및 같은 법 시행령 제345조【재산취득자금등의 증여추정】제1항에서는 재산취득 자금의 원천으로 입증된 금액을 열거하고 있는데 같은 항 제2호에서는 “신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액”이 있고



-상속세 및 증여세법 기본통칙 45-34…1【 자금출처로 인정되는 경우 】제2항에서는 자금출처를 입증할 때 그 재산의 취득자금을 증여받은 재산으로 하여 자금출처를 입증하는 경우에는 영 제34조 제1항 단서의 규정을 적용하지 않는다고 하였음



O 질의내용



-신고된 증여재산가액을 재산취득 자금의 원천으로 인정하는지 여부


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

  • #주택구입시
  • #증여세
  • #질문.
  • #국세상담센터
  • #국세청
  • #홈택스상담
  • #상담사례
  • #세법상담
  • #126
  • #절세

부자간 아파트 거래 방법 (2015.11.25)

안녕하세요.갑자기 추워진 날씨에 고생이 많으십니다.다름이 아니라 궁금한게 있어 질의 드립니다.아버지가 몸도 않좋으셔서 현재 수입이 없는 상태이며, 모아두신 재산이라고는 달랑 아파트 한채 입니다.당장 생활비도 없으셔서 은행에 담보대출을 받아 생활비로 쓰고 계십니다.이제 대출받은 돈도 얼마 남지 않으셔서 걱정이라시며,저보고 아파트를 매입해가랍니다.제가 매입을하고 돌아가실때까지 그집에 사시는게 가장 좋을꺼 같아 본인(37세,자영업)이 부모님의 아파트를 실질적으로 매입을 할려고 합니다.1)아파트이며 시가 1억6천이며, 은행담보대출이 6300만원있습니다.제가 은행 담보 안고, 부족한 대금은 통장으로 송금하여 증빙가능합니다.정말로 돈을주고 사는건데도 증여로 추정해서 증여세 추징합니까??

증여재산평가 (2015.11.26)

안녕하세요.아버지로부터 겸용주택을 증여받습니다.1층은 상가, 2.3층은 주택으로 구성되어 있습니다.2.3층 주택에 대해서는 개별주택가격(토지포함)이 공시되어 있습니다.이런 경우2,3층은 공시된 개별주택가격(토지포함)으로 평가하고1층상가는 국세청고시 기준시가로 평가. 토지는 1층상가 부수토지를 기준시가로 평가하는 것이맞는지요.그렇지 않다면 어떻게 평가해야하는지 알려주시면 감사하겠습니다.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.