증여에대한 두가지 질문 드립니다. (2015.10.13)

안녕하세요? 고생 많으십니다.바쁘시겠지만 2가지 답변 부탁드립니다.1. 오피스텔 분양권을 남편명으로 받았는데(2014년 12월분양받음), 부부간증여는 세금이 없다고 들었습니다.그래서 와이프인 저한테 증여를 했다가... 다시 제가 친정엄마에게 증여를 하면 세금이 발생하나요?발생한다면 얼마정도 발생하는지 답변부탁드릴께요.2. 아파트 분양권을 남편명으로 받았는데(2014년 11월분양받음), 곧 전매기한1년이지나 풀립니다.와이프인 저한테 전매기한지나고 증여를 하게되면 세금이 발생하나요?저와 남편명의로 분양을 받고있는데.. 중도금대출이 인당2건,3건밖에 안된다고해서 중도금대출이 안될까봐 증여를 하고자합니다.저한테 중도금대출 아파트분양권1개가 있고, 남편한테 중도금대출 아파트분양권1개, 오피스텔분양권1개, 마이너스대출이 1개있어..앞으로 남편명의로 분양을 1개 더받을지몰라 중도금대출이 남편명의로 더이상 안될까봐 증여에 대해 질문드립니다.바쁘시겠지만 답변부탁드립니다.^^

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 증여에대한 두가지 질문 드립니다. (2015.10.13)

안녕하세요? 고생 많으십니다.
바쁘시겠지만 2가지 답변 부탁드립니다.


1. 오피스텔 분양권을 남편명으로 받았는데(2014년 12월분양받음), 부부간증여는 세금이 없다고 들었습니다.
그래서 와이프인 저한테 증여를 했다가... 다시 제가 친정엄마에게 증여를 하면 세금이 발생하나요?
발생한다면 얼마정도 발생하는지 답변부탁드릴께요.


2. 아파트 분양권을 남편명으로 받았는데(2014년 11월분양받음), 곧 전매기한1년이지나 풀립니다.
와이프인 저한테 전매기한지나고 증여를 하게되면 세금이 발생하나요?


저와 남편명의로 분양을 받고있는데.. 중도금대출이 인당2건,3건밖에 안된다고해서 중도금대출이 안될까봐 증여를 하고자합니다.

저한테 중도금대출 아파트분양권1개가 있고, 남편한테 중도금대출 아파트분양권1개, 오피스텔분양권1개, 마이너스대출이 1개있어..

앞으로 남편명의로 분양을 1개 더받을지몰라 중도금대출이 남편명의로 더이상 안될까봐 증여에 대해 질문드립니다.


바쁘시겠지만 답변부탁드립니다.^^


답변: 증여에대한 두가지 질문 드립니다. (2015-10-19)

질의1.



부동산의 증여 및 상속으로 수증자나 상속인이 이전 등기를 하는 경우 취득세 등을 부담할 수 있습니다. 취득세나 등록세는 지방세로서 구체적인 취득세 등의 산정방법 및 납부기한 등에 대하여는 부동산소재지관할 시,군,구청 세무과로 전화하여 자세한 안내를 받으시기 바라며, 저희 고객만족센터에서는 고객님의 증여세나 상속세 등의 세액계산을 하여드리지 아니함을 양해하여 주시기 바랍니다.



<남편이 배우자에게 증여하는 경우>



1. 상속세및증여세법상 증여란, 그 행위 또는 거래의 명칭, 형식, 목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형, 무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상(현저히 저렴한 대가 포함)으로 이전하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를증가시키는 것을 말합니다.



2. 주택(오피스텔, 아파트 등)을 증여받은 경우 증여세가 과세되는 가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 부동산의 보충적평가방법에 따라 평가하는 것입니다(참고 : 분양권의 증여재산가액은 질의2.에 대한 답변을 참고하시기 바람).



“시가”는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격, 공매가격 및 감정가격 등으로 하는 것이나, 수용가격, 공매가격 및 감정가격, 증여일 전후 3개월 이내에 증여받은 주택과 면적・위치・종목・용도ㆍ기준시가 등이 동일하거나 유사한 다른 주택에 대한 매매사례가액은 시가에 포함되는 것입니다. 이 경우 유사성 또는 동일성을 먼저 판단하여야 하여야 합니다. 동일하거나 유사한지 여부는 위치, 용도, 방향, 면적, 기준시가 공시내역, 기타사항을 고려하여 판단하여야 합니다.



상기의 방법으로 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적평가방법인 공동주택가격으로 평가할 수 있습니다. 그러나, 평가대상 재산에 대하여 평가기준일 현재 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 상속세및증여세법 제66조에 따라서 평가기준일 현재 해당 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조부터 제65조에 따라 평가한 가액(시가 또는 공시지가)중 큰 금액으로 평가하는 것입니다.



3. 상속세및증여세법 제53조(증여재산공제)의 규정에 의하여 수증자가 거주자(국내에 1년 이상 주소를 두거나 거소를 둔 사람)인 경우로서 증여일로부터 10년간 배우자로부터 증여받은 재산이 없다면 당해 증여받은 재산에서 6억원의 증여재산공제가 가능합니다.



한편, 상속세및증여세법 제47조의 규정에 의하여 당해 증여일 전 10년 이내 동일일(증여자가 직계존속인 경우 배우자를 포함)으로부터 증여받는 증여세 과세가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우에는 그 과세가액을 당해 증여세 과세가액에 가산하는 것입니다.



4. 따라서 부부간 증여로서 증여받은 배우자가 10년내 남편으로부터 증여받은 재산이 없는 경우에는 증여받은 재산가액에서 6억을 공제받을 수 있으므로 증여받은 재산가액이 6억원에 이하인 경우에는 공제액에 미달하여 증여세가 과세되지 아니하며, 증여세 신고하지 않는 경우에도 가산세등 불이익이 없습니다.





<어머니께서 자녀에게 증여하는 경우>



1. 증여재산의 평가는 남편이 배우자에게 증여하는 경우와 동일합니다.



2. 상속세및증여세법 제53조(증여재산공제)의 규정에 의하여 수증자(자녀)가 거주자(국내에 1년 이상 주소를 두거나 거소를 둔 사람)인 경우로서 증여일로부터 10년간 직계비속으로부터 증여받은 재산이 없다면 당해 증여받은 재산에서 3천만원의 증여재산공제가 가능합니다.



한편, 상속세및증여세법 제47조의 규정에 의하여 당해 증여일 전 10년 이내 동일일(증여자가 직계존속인 경우 배우자를 포함)으로부터 증여받는 증여세 과세가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우에는 그 과세가액을 당해 증여세 과세가액에 가산하는 것입니다.



따라서 증여받은 어머니께서 10년 이내 자녀인 고객님으로부터 증여받은 재산이 없는 경우에는 3천만원의 증여재산공제를 받으실 수 있는 것입니다.



[예시]

고객님의 어머니께서 고객님으로부터 시가 1억원(계약금, 중도금 등 불입액과 증여일 현재 프리미엄 상당액 합계액)인 오피스텔 분양권을 증여받은 경우로 가정하는 경우에는 다음과 같이 증여세를 계산할 수 있습니다. (단위 : 원)



예시)



① 증여재산가액 : 100,000,000



② 채무액(부담부증여시) : 0



③ 증여세 과세가액(①-②) : 100,000,000



④ 증여재산공제 : 30,000,000(당해 증여일 전 10년 이내에 직계비속(자녀 등)을부터 증여받은 사실이 없는 경우 가정)

⑤ 증여세 과세표준(③-④) : 70,000,000



⑥ 증여세산출세액(⑤×10%) : 7,000,000



⑦ 신고세액공제(⑥×10%) : 700,000(증여월의 말일부터 3개월내 신고한 경우)



⑧ 자진납부세액(⑥-⑦) : 6,300,000



2. 상기 증여세 외에 별도로 부동산 등을 증여받는 수증자 명의로 소유권이전하는 경우 지방세법에 따른 취득세 등을 부담할 수 있습니다.

다만, 지방세인 취득세 등에 대한 자세한 상담은 저희 고객만족센터에서 상담드리지 못함을 양해하여 주시고, 재산 소재지 관할 시,군,구청 세무과로 문의하시거나 행정자치부 고객센터 (☎02-2100-3399)에 전화로 문의 또는 행정자치부 고객센터 홈페이지(http://crm.mogaha.go.kr)에 문의하여 자세한 안내를 받으시기 바랍니다.



3. 일반적으로 증여세 계산구조는 다음과 같습니다.



증여세 과세가액 = 증여재산가액 - 채무부담액

증여세 과세표준 = 증여세 과세가액 + 10년내 재차증여재산 가산액 - 증여재산공제

증여세 산출세액 = 증여세 과세표준 × 세율(10~50%)

증여세 자진납부세액 = 증여세 산출세액 - 신고세액공제 등 세액공제



증여세 과세표준에 따라 아래의 증여세율을 적용하면 증여세 산출세액이 산정되는 것입니다. 납부할 증여세가 있는 경우에는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3월 이내에 수증자(자녀)의 주소지관할세무서에 신고하는 경우 10%의 세액공제를 적용받을 수 있습니다.



- 과세표준이 1억원 이하 10%

- 과세표준이 1억원 초과 5억원 이하 20%(누진공제 1천만원)

- 과세표준이 5억원 초과 10억원 이하 30%(누진공제 6천만원)

- 과세표준이 10억원 초과 30억원 이하 40%(누진공제 1억 6천만원)

- 과세표준이 30억원 초과 50%(누진공제 4억 6천만원)



질의2.



남편이 보유한 분양권을 배우자로 분양계약을 변경하고 명의변경일 이후 중도금 및 잔금 등을 배우자의 자금출처가 확인되는 자금으로 납부하여 아파트를 배우자의 명의로 취득하는 경우에는 분양권의 증여에 해당되므로 분양권 권리의무승계일(분양계약서상 명의변경일)이 증여시기가 되는 것이며,



이 경우 증여재산가액은 명의변경일 현재까지 불입한 계약금, 중도금 등과 증여일 현재 형성된 프리미엄상당액을 포함한 가액으로 계산하는 것입니다.



다만, 증여재산가액에서 차감하는 증여재산공제란 수증자(증여받은 사람)이 거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 사람)으로서, 당해 증여일 전 10년 이내에 배우자로부터 증여받은 가액과 당해 증여가액의 합계액이 6억원을 초과하지 않아야 합니다. 즉, 당해 증여일 전 10년 이내에 배우자로부터 증여받은 사실이 없는 경우에는 6억원의 증여재산공제를 적용받으실 수 있는 것입니다.



따라서, 증여재산가액(증여일까지 불입한 계약금, 중도금 등의 불입액과 증여일 현재 프리미엄상당액의 합계액)이 증여재산공제(6억원)에 미달하는 경우에는 납부할 증여세가 발생하지 아니하는 것이며, 이 경우 증여세 신고를 하지 아니하는 경우에도 가산세 등 불이익이 없음을 알려드립니다.


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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상장주식평가 (2015.10.13)

안녕하세요1. 사실관계상증세법 39조 증자에 따른 이익의 증여(저가발행 한 신주의 제3자 배정 임)코스닥 상장법인을 평가할려고 합니다.평가기준일 전후 2개월 이내에 신주인수권 행사가 있는 경우입니다.2. 질의 1) 질의 1 증자에 따른 이익의 증여 계산(저가발행한 신주의 제3자 배정임)을 위해 증자전 1주당 평가가액을 평가하려고함 이 경우 증자 전 신주인수권 행사가 있는 경우 평가 방법 상증세법 제63조에 따라 평가기준일 이전에 증자,합병 등의 사유가 발생한 경우는 동 사유가 발생한 날의 다음날 부터 평가기준일 이 후 2월이 되는 날까지의 기간, 여기서 동 사유가 발생한 날이란 권리락일을 말한다. 라고만 되어있습니다. 전자공시 시스템 DART 공시된 내용을 보며 권리락이 없고 단지 행사일, 상장예정일만 있는데 권리락을 행사일로 보아 계산하면 되는지요? 아니면 권리락이 따로 있는지 있다면 어떻게 확인하나요? 2) 질의 2 증자전 1주당 평가가액을 계산하기 하기 위해 상증세 기본통칙 32-29...2을 그대로 적용하여 평가기준 내 신주인수권 행사 여부와 관계 없이 증자에 따른 권리락이 있는 날 전 2월이 되는 날부터 권리락이 있는 날의 전일까지 공표된 한국거래소 최종시세가액의 평균액으로 계산하면 되는지요?

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

증여재산의 평가방법 (2016.03.11)

안녕하세요 화창한 봄날입니다.저는 최근 자녀에게 상가를 증여하고자 하고 있습니다.상가를 증여하는 경우의 증여재산의 평가는 시가로 하여야하나 시가를 알수없어 다음의 방법으로 평가하여 증여세 신고를 하고자 합니다.(1) 보충적평가방법에 의한 금액 : 국세청에서 고시한 지정 상업용건물의 토지건물을 일괄 산정한 금액 170,000,000원입니다.(2) 임대재산의 간주시가 평가특례 규정(상증법 제 66조) : 임대보증금 + 1년간의 임대료/12 임대조건 2014.7.1. - 2015.6.30. : 보증금 5000만원 월임대료 200만원 임대조건 2015.7.1. - 2016.6.30. : 보증금 5000만원 월임대료 220만원상기 두가지 금액 중 큰금액으로 신고를 하고 하는데 (2)평가특례 방법을 적용하는 경우로서 최근 1년사이에 임대료는어떻게 산정하는것이 적법한것인지 알고 싶습니다.1안 : 현재의 월임대료인 220만원을 12개월로 계산하여 2,640만원으로 한다2안 : 3월에 증여한는 경우 9개월은 220만원 3개월은 200만원으로 하여 1년간의 임대료를 2,580만원으로 한다상세한 답변을 부탁드립니다.

비과세 증여 (2019.01.06)

안녕하세요? 두가지를 질문하려 합니다.2년 전에 자식에게 5000만원을 증여했는데 올해 다시 5000만원을 증여하려 한다면 증여세가 얼마인가요?그리고 다시 5000만원을 비과세 증여하려면 그 시기가 지금부터 8년 뒤인가요? 아니면 지금부터 10년 뒤 인가요?알려주시면 감사하겠습니다.

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.