증여재산가액 (2015.08.20)

2015년8월13일에 제가 소유하고 있던 아파트를아버님에게 증여를 하였습니다.등기이전에 따른 취득세의 과세표준은 아파트의 기준시가인83백만원이었습니다.그런데 증여세 신고를 하려고 실거래가를 조회해보니 증여한 날로부터 3개월이내에 증여한 아파트와 같은 층의 같은 평형의 아파트가 110백만원에 매매된 사례가 있습니다.증여세 신고시 증여재산가액을 기준시가인 83백만원으로 해도 되는 것인지, 또 이웃집의 매매가액 110백만원을만일 매매사례가액으로 보아 증여재산가액으로 신고하여야 한다면 110백만원-83백만원의 차액에 대해서 취득세도 추가하여 내어야 하는 것인지요.답변부탁드립니다. 수고하세요.

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 증여재산가액 (2015.08.20)

2015년8월13일에 제가 소유하고 있던 아파트를
아버님에게 증여를 하였습니다.
등기이전에 따른 취득세의 과세표준은 아파트의 기준시가인
83백만원이었습니다.
그런데 증여세 신고를 하려고 실거래가를 조회해보니
증여한 날로부터 3개월이내에 증여한 아파트와 같은 층의
같은 평형의 아파트가 110백만원에 매매된 사례가 있습니다.
증여세 신고시 증여재산가액을 기준시가인 83백만원으로
해도 되는 것인지, 또 이웃집의 매매가액 110백만원을
만일 매매사례가액으로 보아 증여재산가액으로 신고하여야 한다면
110백만원-83백만원의 차액에 대해서 취득세도 추가하여 내어야 하는 것인지요.
답변부탁드립니다. 수고하세요.


답변: 증여재산가액 (2015-08-21)



안녕하십니까? 귀하의 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며 다음은 귀 질의에 대한 답변입니다.





1. 증여받은 부동산의 가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 부동산의 보충적평가방법에 따라 평가하는 것입니다.







즉, 증여받은 재산이 부동산인 경우 해당 부동산에 대하여 증여일 전후 3월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이 있거나 2 이상의 감정가액의 평균액이 있거나 또는공매.경매.수용에 따른 공매.경매가액과 수용보상가액(이하 '매매가액 등'이라 함)있는 경우에는 시가에 해당하는 것입니다.







또한, 해당 재산에 대한 시가가 없는 경우에 한하여 해당 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한 매매사례가액[증여세 과세표준 신고기한이내에 신고한 경우에 한하여 평가기준일 전 3월부터 신고일까지의 매매사례가액 시가포함]은 시가에 포함됩니다.









귀 상담의 경우 근처 아파트의 매매가액이 무조건 유사매매사례가액에 해당하는 것은 아닌 것이나, 고객님이 아버님께 증여한 아파트와 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 아파트에 해당하는 경우 그 매매사례가액을 시가로 볼 수 있는 것으로귀 사례의 경우 110백만원을 유사매매사례가액으로 볼 수 있다고 판단됩니다.







2. 위 1.의 평가기준일 전후 3월이내에 해당하는지 여부는 매매계약일을 기준으로 하는 것입니다. 즉, 잔금청산일이 아닌 매매계약일을 기준으로 유사매매사례가액에 해당하는지 여부를 판단하는 것임을 유념하시기 바랍니다.







한편, 위 시가에 해당하는 가액이 없는 경우 보충적평가액(아파트 : 공동주택 기준시가)로 평가하는 것입니다.





3. 지방세인 취득세 등에 대한 자세한 상담은 국세에 대한 상담을 하는 저희 고객만족센터에서 상담드리지 못함을 양해하여 주시고, 소관부처인 재산 소재지 관할 시,군,구청 세무과로 문의하시거나 행정자치부 고객센터 (☎02-2100-3399)에 전화로 문의 또는 행정자치부 고객센터 홈페이지(http://www.mogaha.go.kr)에 문의하여 자세한 안내를 받으시기 바랍니다.





안녕하십니까? 귀하의 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며 다음은 귀 질의에 대한 답변입니다.





1. 증여받은 부동산의 가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 부동산의 보충적평가방법에 따라 평가하는 것입니다.







즉, 증여받은 재산이 부동산인 경우 해당 부동산에 대하여 증여일 전후 3월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이 있거나 2 이상의 감정가액의 평균액이 있거나 또는공매.경매.수용에 따른 공매.경매가액과 수용보상가액(이하 '매매가액 등'이라 함)있는 경우에는 시가에 해당하는 것입니다.







또한, 해당 재산에 대한 시가가 없는 경우에 한하여 해당 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한 매매사례가액[증여세 과세표준 신고기한이내에 신고한 경우에 한하여 평가기준일 전 3월부터 신고일까지의 매매사례가액 시가포함]은 시가에 포함됩니다.









귀 상담의 경우 근처 아파트의 매매가액이 무조건 유사매매사례가액에 해당하는 것은 아닌 것이나, 고객님이 아버님께 증여한 아파트와 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 아파트에 해당하는 경우 그 매매사례가액을 시가로 볼 수 있는 것으로귀 사례의 경우 110백만원을 유사매매사례가액으로 볼 수 있다고 판단됩니다.







2. 위 1.의 평가기준일 전후 3월이내에 해당하는지 여부는 매매계약일을 기준으로 하는 것입니다. 즉, 잔금청산일이 아닌 매매계약일을 기준으로 유사매매사례가액에 해당하는지 여부를 판단하는 것임을 유념하시기 바랍니다.







한편, 위 시가에 해당하는 가액이 없는 경우 보충적평가액(아파트 : 공동주택 기준시가)로 평가하는 것입니다.





3. 지방세인 취득세 등에 대한 자세한 상담은 국세에 대한 상담을 하는 저희 고객만족센터에서 상담드리지 못함을 양해하여 주시고, 소관부처인 재산 소재지 관할 시,군,구청 세무과로 문의하시거나 행정자치부 고객센터 (☎02-2100-3399)에 전화로 문의 또는 행정자치부 고객센터 홈페이지(http://www.mogaha.go.kr)에 문의하여 자세한 안내를 받으시기 바랍니다.




○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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공익법인이 비영리법인 설립시 증여세 과세여부 (2015.08.21)

안녕하세요! 고생이 많으십니다.1. 사실관계저희는 성실공익법인으로서 정부에서 출연금을 지급받아 고유목적사업을 하고 있으며, 출연금의 과실금으로 비영리 법인 설립(100%출자)를통하여 기금의 수익성을 향상시키고자 합니다.2. 질의사항1. 성실공익법인이 출연금의 과실금으로 법인설립(100%출자)을 할 경우 상증세법 제 46조 1항에 의거 비과세 대상에 해당하는지 여부 -질의자 의견 : 해당 과실금은 국가등으로부터 증여받은 재산이 아닌것으로 비과세 대상은 아닌것으로 판단됩니다.2. 성실공익법인의 출연금의 과실금으로 법인설립(100% 출자)을 할 경우 상증세법 제48조 2항 2조에 의거하여 비과세 대상에 해당 하는지 여부. - 질의자 의견 : 성실공익법인으로 설립하는 법인은 출연자와 특수관계가 없으며, 상호출자제한집단과 특수관계가 없으므로 주무부장관의 인정이 있을시 법인설립에 대하여 과세대상 제외에 해당하는 것으로 판단됩니다.3. 질의 2에 따라 주무부장관의 인정이 있다는 전제조건이 있는데, 해당 조항에 따라 인정이라 하면 서류상 증빙을 의미 하는것인지 여부 및 서류상 인증빙이 필요하다면 제48조의 2항에 대한 단서조문이 명시가 되어야 하는지 여부. - 질의자 의견 : 상증령 제57조 5항의 조문에는 주무부장관의 인정이라는 조문만 있을뿐, 그에 따른 방식을 나열하고 있지 아니하지만, 주무부 장관의 인정이라는 득한것으로 증명하기 위해 해당 사업의 서면승인과 같은 증빙이 필요하다고 판단됩니다.

가업승계 증여세 과세특례 (2015.08.20)

안녕하세요. 국세행정에 노고가 많으십니다.조특법 30조의 6 가업승계에 따른 증여세 과세특례를 적용받고자 합니다. 또한 동일한 증여자로부터 일반증여도 받을 예정입니다.이 때, 조특법 30조의 6에 의한 기본공제 5억원과 직계존속으로부터 받는 일반증여에 대한 공제 5천만원(미성년자 아님)은 각 각 적용되는 것이 맞는지요?갑설) 조특법과 상증법에서 각각 적용하는 공제금액이므로 수증자가 증여세 계산시 각각의 증여에 대해 모두 적용할 수 있다.을설) 두 증여를 통산해야 하므로 상증법에 의한 기본공제만 적용해야 한다.(또는 조특법에 의한 기본공제만 적용해야 한다)빠른 답변 부탁드립니다.수고하세요.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

건물분 증여재산가액의 평가 (2015.04.09)

안녕하세요~부친의 토지+건물(상가 단층 - 마트 입주해 있음)을 자녀에게 증여하고자 할때의 재산평가와 관련 질의가 있습니다.토지 1000평 공시지가 기준 7억건물 200평 공시지가 기준 2억 / 현재 임대사업자 등록 임차인 현황 월 300만원/보증금 1억원이 경우 건물부분만 자녀 명의로 증여하고자 합니다. [질의]1. 저당권설정된 재산등의 평가특례에 따라 건물분 가액은 4억원으로 평가하여증여재산가액을 4억원으로 하여야 하는지요? 건물 임차는 사실 해당 토지도 같이 사용해서 임대가 되는 것인데 이럴경우 증여가액이 너무 커져서 당장 부담하는 증여세액이 부당한 것 같습니다.

세대생략 및 증여세 대납액 (2016.01.11)

안녕하세요. 추운겨울에 수고가 많습니다.다름 아니라 할아버지가 손녀에게 현금을 주는 경우세대생략으로 30%로 가산하는 것으로 알고 있습니다. 또한 손녀가 미성년자로서 증여세 납부할 능력이 없어서 할아버지증여세를 대납하는 경우 세대생략가산액이 계속 변하는지 궁금합니다.즉 1억 - 3천 = 7천 7천 * 10프로 = 7백가산액 7백 * 30프로 = 2,100,000원 입니다.그리고 7,000,000 + 2,100,000 - 910,000(신고세액공제) = 8,190,000 자진납부세액입니다.자진납부세액을 무한반복으로 증여세 대납액을 구하면 6,923,076 추가로 증여재산가액에 포함이 되는데 이런식으로 증여재산가액에 다시 포함이 되면 세대생략가산액을 최초 계산한 2,100,000원만 추가 하는 것인지아니면 추가로 대납액으로 포함한 금액을 반영해서 세대생략가액을 다시 계산해야 하는지 궁금합니다.1회 반복시 추가로 다시 계산되는 세대생략가산액은 2,307,692원 입니다.

아파트분양권 증여시 채무액공제 및 부담부증여 관련 (2017.11.08)

안녕하세요.. 질의 드리겠습니다.1.아파드분양권을 남편이 배우자에게 증여을 하였습니다.(증여가액은 계약금,중도금,별매품을 포함하여 55,018,000원 입니다.)2.이때 남편이 중도금대출을 받았으며 총 분양금액 255,800,000원 중 총 대출금은 153,480,000원 이며,배우자에게 승계하였습니다질의 하겠습니다. 1.증여세 계산시 채무액 공제금액을 증여재산가액 만큼 55,018,000원을 기재 하여야 하는 것인지요? 아니면 전체 대출금액인 153,480,000원을 기재하여야 하는것인지요?2. 채무액에 따른 부담부증여 양도소득세를 계산하여야 하는것으로 알고 있습니다.이때, 취득가액은 증여자가 계약금 및 중도금을 포함한 금액이 되는 것인지요? 이 금액에 채무액 공제된 금액을 같이 산출 하여야 하는것으로 알고 있는데요... 이때 채무액을 전체 대출금액 153,480,000으로 해야 하는것인지? 아니면 증여재산금액만큼을 채무액으로 보아 산출 해야 하는것인지요? 저의 질의가 잘 표현이 되었는지요,,, 답변 기다리겠습니다.감사합니다

분양권 증여재산가액 산정방법 (2018.10.30)

안녕하세요, 저는 서울 송파구 소재 분양권(33평이며, 분양가가 약 8억8천만원)을 가지고 있습니다. 제 명의로 된 이 분양권을 와이프에게 증여세 나오지 않는 6억원 범위내로 증여할 예정입니다. 이때 증여재산가액을 어떻게 정할지 궁금합니다. 현재 분양권시세(국토부실거래가) 15억원, 분양가 8억8천만원, 옵션총공급가액(발코니확장) 2천만원 이므로 프리미엄은 6억원이 되는 것인가요?( 15억- 8억8천-2천만원=6억). 지금까지 제가 불입한 금액은 분양가 계약금,중도금,옵션계약금을 합하여 6억2천만원입니다. 그러면 증여가액은 지금까지 제가 불입한 6억2천만원+6억원=12억2천만원이 되는 것이고, 45%지분을 증여하면 549,000,000원이 증여가액이 되는 건가요? 잔금은 제몫은 제가, 와이프지분은 와이프가 지급할 예정입니다.

아파트재개발 토지상태에서 와이프에게 증여시 증여재산가액은? (2019.06.05)

국세행정에 항상 노고가 많으십니다!1.사실관계1)아파트가 재개발 되어 토지만 있는 상태이고 해당 지번으로 공유자가 33명있는 상태임2)토지만 있는 상태에서 와이프에게 50% 증여하는 증여계약서 작성2.문의사항 1)재개발중이고 토지만 있는 상태에서 해당 지번 토지의 공유지분 만큼 개별공시지가로 산정한 금액을증여재산가액으로 보는것인지?2)토지개별공시지가 외에 다른 방식으로 증여재산가액은 산정하는지?

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

재차증여재산가액의 합산배제판단 (2019.10.14)

국화향기 가득한 가을에 보람도 함께 하시길 바랍니다.1. 수증자A는 증여자(어머니)B로부터 2018년 10월 예금 850만원을 증여받았으나 별도의 증여세신고납부는 하지 아니하였습니다.2. 수증자A는 증여자(아버지)C로부터 2019년 10월 주택구입자금 1억8천만원을 재차 증여받았습니다. 이와같이 수증자 A가 증여자 부모 B,C로부터 순차로 증여받은 증여재산가액 산정에 있어 갑설 : 증여재산가액을 1억8천만원으로 신고납부한다.상속세및 증여세법 제47조 제2항에 따라 해당 증여일 전 어머니 B로부터 받은 증여재산가액이 1천만원미만이라서 합산배제하기 때문이다. 을설 : 증여재산가액을 188,500,000원으로 신고납부하여야 한다.증여재산가액은 10년이내 동일인(배우자포함)으로부터 받은 모든 증여재산가액을 합산 신고납부하여야 하기 때문이다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.