증여 받은 토지 세금 (2015.05.22)

안녕하세요? 수고많으십니다. 시골땅 공시지가 약4000만원 상당의 어머니 소유토지를 증여 받으려 합니다. 증여세가 어떻게 되나요???

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 증여 받은 토지 세금 (2015.05.22)


안녕하세요? 수고많으십니다.

시골땅 공시지가 약4000만원 상당의 어머니 소유토지를 증여 받으려 합니다.

증여세가 어떻게 되나요???


증여 받은 토지 세금 (2015-05-22)

안녕하십니까? 귀하의 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며 다음은 귀 질의에 대한 답변입니다.





1. 어머니로부터 토지를 증여받은 경우 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 개별공시지가로 평가하는 것입니다.



2. 증여세액은 아래와 같은 단계를 거쳐서 계산하는 것입니다.



증여세 과세가액 = 증여재산가액 - 채무부담액

증여세 과세표준 = 증여세 과세가액 + 10년내 재차증여재산 가산액 - 증여재산공제

증여세 산출세액 = 증여세 과세표준 × 세율(10~50%)

증여세 자진납부세액 = 증여세 산출세액 - 신고세액공제 등 세액공제



증여세를 계산할 때 수증자인 고객님(자녀)이 거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 자를 말함)인 경우로서 당해 증여전 최근 10년 이내에 직계존속(부,모 등)으로부터 다른 증여받은 재산이 없는 경우에는 5천만원의 증여재산공제를 받을 수 있는 것입니다.



3. 납부할 증여세가 있는 경우에는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3월 이내에 증여세를 신고하는 경우 10%의 세액공제를 적용받을 수 있습니다.

- 과세표준이 1억원 이하 10%

- 과세표준이 1억원 초과 5억원 이하 20%(누진공제 1천만원)

- 과세표준이 5억원 초과 10억원 이하 30%(누진공제 6천만원)

- 과세표준이 10억원 초과 30억원 이하 40%(누진공제 1억 6천만원)

- 과세표준이 30억원 초과 50%(누진공제 4억 6천만원)



4. 고객님이 어머니로부터 기준시가 4천만원 토지를 증여받은 경우로서 귀하가 거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 사람을 말함)에 해당하고 해당 증여전 최근 10년 이내에 직계존속으로부터 다른 증여받은 재산이 없다고 가정하는 경우에는 다음과 같이 증여세를 계산할 수 있습니다. (단위 : 원)

예시)

① 증여재산가액 : 40,000,000

② 채무액(부담부증여시) : 0

③ 증여세 과세가액(①-②) : 40,000,000

④ 증여재산공제 : 50,000,000

⑤ 증여세 과세표준(③-④) : -10,000,000

⑥ 증여세산출세액(⑤×10%) : 0



납부할 증여세가 없는 경우 신고를 하지 않아도 가산세 등 불이익은 없다는 것을 알려드립니다.



○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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미성년자 대출에 대한 증여세 관련 여부 문의 드립니다. (2015.05.27)

안녕하세요..미성년자 상가 구매시 증여세관련 문의 드립니다.12살 아이구요, 1세때 1500만증여, 11세때 2000만원 증여하여 총 3500만원 증여하였습니다.아이 명의로 2억 3천만원의 상가를 구입할 예정입니다.매매가격 2억3천만원현금보유액 : 3500만원, 상가 임대보증금 : 3000만원, 상가 담보대출 : 1억7000만원궁금한점1. 미성년자 대출의 경우에도 증여에 해당하는지 궁금합니다. : 은행확인결과 이론상으로 아무 문제 없다고는 하나, 주변이나 인터넷상으로는 미성년자경우 상환능력부족으로 대출이 불가하며 대출진행시 부모의 증여로 볼수도 있다라고 합니다. 상가 구입시 이미 임대인이 들어와 있으므로 상환능력에는 전현 문제가 없다고 생각합니다.2, 만약 세법상 문제가 없다면, 같은 방식으로 진행시 두아이 공동명의로 약 5억원의 상가를 구입시 세법상의 문제가 있는지궁금합니다. : 예) 5억원상가 / 3억 8천만원 대출 / 5천만원 임대보증금 / 두아이 각각 현금보유액 합 7천만원

오피스텔 건물만 증여시 건물증여재산 평가방법을 문의합니다. (2015.05.27)

안녕하세요?^^국세행정에 노고가 정말 많~~~으십니다.<현황>오피스텔의 소유자는 갑(부친)이고 갑은 건물만 을(아들)에게 증여하고자 합니다.(1) 오피스텔 공유면적과 전유면적의 합* 오피스텔 고시기준시가/제곱미터당= 공시지가의 합=약 4.4억(2) 건물의 기준시가= 건물연면적*건물 제곱미터당금액(건물신축가격*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별잔가율*개별건물의특성에 따른 조정률)=약 1.6억(3) 토지의 기준시가= 토지면적* 토지 개별공지시가= 약 4.5억(4) 건물과 토지 기준시가 합=약 6.1억토지면적이 대지권으로 되어 있지않은 (80평 상당) 오피스텔로 토지 기준시가와 건물기준시가를 계산할 수 있음보증금 4천만원, 월세 500만원을 가정함임대보증금 환산가액은 5.4억원<질문1>위의 사례의 경우 오피스텔의 건물만 아들에게 증여 가능한가요?집합건물대장으로 표기되는 바 건물만 증여가 불가능한가요?<질문2> 만약, 오피스텔의 건물만 증여가 가능하다면 증여재산평가액은 어떻게 되나요?갑설: 오피스텔 총평가액인 4.4억*1.6억/6.1억=1.15억 (오피스텔 총 공시가액을 토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분) 건물의 기준시가인 1.6억->max(1.15억원과 1.6억 둘중 큰금액)=1.6억을설: max(임대보증금 환산가액 중 건물 기준시가 안분가액, 1.15억, 1.6억)->(5.4억*1.6억/6.1억=1.41억, 1.15억, 1.6억)=1.6억원다른 견해가 있으시면 법조문 첨부 부탁드립니다.<질문3>2015년 부친이 아들에게 건물 증여 후 약 11년 후 아들에게 토지도 마저 증여하고자 합니다.이 때 토지만을 담보로 대출이 2억원 있다면아들이 토지를 증여받을 때 부담부증여가 가능한가요?<질문4>질문3에 이어 만약 토지와 건물에 공동담보로 부친을 차주로 대출이 있는 상황에서아들이 토지를 부담부증여 받고자 할때,토지와 건물에 근저당 되어 있는 부채를 양도시 기준시가로 안분하여토지부분 부담부 증여가 가능한가요?아니면 토지는 부친소유이고 건물은 아들 소유로부친을 차주로 공동담보된 대출이 있다면 아예 부담부증여 인정하지 않는 것인가요?빠르고 신속한 답변 부탁드립니다~~~~

부담부증여 받은 주택 재증여 (2021.06.15)

안녕하세요. 바쁘신데에도 불구하고 답변에 응해주심이 감사합니다.어머니에게서 부담부증여로 받은 빌라를 다시 어머니에게 드려야할것같은 상황이 되었습니다..이와 관련하여 들어가는 비용을 계산하려하는데 도무지 너무 어렵네요..자세하게 설명 해놓겠습니다.2020년 5월 27일 어머니에게서 인천 남동구 만수동 소재의 빌라를 부담부증여로 받았습니다.공시가격 3740만원 이었고, 전세세입자가 있는상태였는데 전세가격이 3,000만원 이었습니다.직계존속간의 증여공제금액이 10년간 5,000만원으로 아는데 이경우 증여공제를 740만원에 대해서 받고나머지 3,000만원은 양도세를 부과하는게 맞나요?또, 제가 현재 1년간 거주중인데 결혼예정이라 다시 어머니에게 증여를 하려하는데이경우 증여세는 어떻게 산정이 되나요.?올해의 공시가격은 3740만원으로 전년동일로 시세는 아직 없습니다.다시 증여할때 증여세는 어떻게 되는지 알고 싶습니다.5천만원 공제에서 740만원을 제외한 4260만원의 공제금액이 남아있어서 재증여시에도 증여세가 없는지..5년이내 재증여할시 또 다른비용이 뭐가 들어간다는데 그런부분도 설명 부탁드립니다..감사합니다.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

증여해당여부 (2015.01.24)

1.사실관계<구체적으로 기재>제 명의로 1억1천을 고정금리로 아파트 담보대출을 받은상태인데 매달 원금 및 이자로 인해어렵습니다 그래서 조금이라도 이자부담을 해소하기 위해서 처남에게 저금리의 차용증을 쓰고1억원을 빌려 대출금을 갚을려고 합니다2.질의사항증여세 부과 대상인지요?

부동산 명의신탁에 대한 증여세 (2015.01.31)

1.사실관계<구체적으로 기재>모친이 2012년 3월달에 돌아가신 후 모친(이하 A라 지칭)이 이모(A의 동생B)에게 2006년 1월달에 부동산 명의신탁한 부동산이 있다는 것을 2015년 1월달에 알게 되어 소송을 진행하여 패소하였습니다.내용인 즉은 이모가 2006년에 망 A가 B통장으로 거래대금 20억을 송금후 이 금액으로 B명의로 부동산을 구입하여 명의신탁하여 온 것은 맞으나 A가 사망 직전에 동생인 B자신에게 유언으로 부동산을 증여했다.라고 하여 A의 상속인이 입증하지 못하여 패소하게 되었습니다. 이경우 B가 물어야 할 증여세가 2006년 송금해준 20억 금액인지 아니면 부동산 취득가액 20억인지 과세대상이 무엇인지 알고 싶습니다.2.질의사항첫번째, B가 물어야 할 증여세가 2006년 송금해준 20억 금액인지 아니면 부동산 취득가액 20억인지 과세대상이 무엇인지 알고 싶습니다. 그리고 B가 증여세를 물어야 하는지 아니면 망 A의 상속인들이 납부해야 할 세금이 있는지 알고 싶습니다.두번째,망 A가 사망한 2012년 3월 14일 1주일전에 망 A의 동생 B가 망 A로 부터 생전에 증여받았다고 하였으니(판결문에 B가 생전증여 받은걸로 인정받음) 이 경우 첫번째 질문의 2006년부터 계산하여 B가 세금을 내야되는지 아니면 2012년 망 A로 부터 생전증여 받은 2012년 2월 중순 기준으로 B가 증여세를 내야되는지 알고 싶습니다.

창업자금 증여 관련 증여세의 창업자금 사용 인정 여부 (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>창업자금 30억원을 조특법상의 창업자금 증여로 증여받고자 함.관련 증여세 2.5억원의 별도 조달이 어려워 증여받은 돈으로 증여세를 납부하고자 함.2.질의사항- 창업자금 증여의 경우에는 증여받은 자금을 창업 목적으로만 사용하고 그 명세서를 제출하게 되어 있는데, 증여세 납부로 사용한 2.5억원도 창업 목적의 사용자금으로 인정받을 수 있는지요? 아니면 동 자금은 창업 목적의 사용자금으로 인정받지 못하여 일반세율로 증여세를 납부하여야 하는지요?- 추가적으로 만약 해외에서 법인을 설립하여 조특법 제6조 제3항에 부합하는 사업(예컨대 제조업)을 창업하는 경우에도 창업자금으로 인정받을 수 있는지요?

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

가업승계 증여세 및 상속세 (2015.02.06)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 가업승계대상인 기업으로 현재까지 10년이상 부가 대표이사로 경영해온 회사입니다. 동일가업이 과거 모가 대표이사로 10년이상 경영한적이 있습니다.부와모 모두 주주로 지분을 보유하고 있습니다.2.질의사항질문1. 가업승계증여세 과세특례요건에서 대표이사요건은 없고 증여자가10년이상 계속경영해온 기업이고 관련예규상 2011.9월부터 부가 경영하는 경우에도 부또는모의 주식증여세 특례를 인정하지 않은 것으로 알고있습니다. 그럼 위의 경우처럼 증여일 현재 경영하고 있지 않지만 모가 과거 10년이상 경영하였다면 현재 증여시 과세특례를 받을 수 있는지 궁금합니다.질문2. 만약 모로 부터 받은 주식이 증여세과세특례에 해당된다면 추후 부가 사망시 가업상속공제를 별도로 받을 수 있는지 궁금합니다.가업이 증여시나 상속시 각시점별로 별도의 증여자나 피상속인 요건에 따라 동일인이 아닌경우에도 같은자녀가 가업승계증여세과세특례 및 가업상속공제를 받을 수 있는지요.

증여세 관련 문의 드립니다. (2015.03.12)

안녕하세요 증여세 관련해서 삼담을 좀 드리고자 합니다.저희 동생이 2013년 12월에 위례신도시쪽에 분양을 받았습니다.정확히 저희 동생은 현재 학생이며, 소득이 없고.. 89년생입니다.청약을 넣어서당첨이 되어 계약을 하게 되었고계약금은 71,080,000원 부모님께서 계약금을 주셔서 정리가 되었고 1차~3차까지의 중도금은 중도금 대출을 받은 상태입니다. (현재까지 총 입금액은 중도금 대출금 213,240,000원과 계약금은 아버지께서 내신금액은 계약금71,080,000 원과 오늘 약간의 선납 68,000,000원 까지 해서 총139,080,000)대출금 213,240,000 / 아버지 직접납부 139,080,000원입니다.아 그리고 현재는 대출을 모두 상환한 상태입니다지금 명의를 아버지 명의로 바꿀려고 하는데.. 건설사 측에서는 증여로 밖에 해줄수 없다고 하더라구요.. 세금 부분은 건설사 측에서 잘 모르는것 같아서... 직접 국세청에 문의차 이렇게 상담 드려 봅니다.동생이 현재 학생이고 아버지께서 돈을 냈다는 증거만 있으면 증여세에 크게 영향이 없다고들 하시는 분들도 계시고세금이 양도세까지 포함 하면 엄청 나다고 하시는 분들도 계셔서.. ㅠㅠ어떤게 맞는지 궁금해서 이렇게 문의 드립니다.일단 제가 궁금한것은 증여로 밖에 처리 할수 있는 방법이 없는지와 매매 계약서로 써도 되는지 부분과세금부분을 정확히 좀 알고 싶습니다.현재 남은 금액은 중도금 5.6회차 부분 142,160,000 과 잔금 213,240,000원입니다.참고로 남은 중도금 5.6회차 부분은 대출로 진행할 예정입니다.답변 좀 부탁드립니다.

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

부모가 자에게 아파트분양권 증여문제 (2017.12.21)

수고 많으십니다.저희 어머님이 아파트분양권에 당첨되어서 제가 계약금을 3천8백 만원 정도 제 통장으로 입금하였습니다.그리고 내년 3월 중도금대출을 앞두고 있습니다.이럴 경우 어머님 명의에서 제 명의로 이전을 할 시증여로 신고서를 제출해야 하나요,아니면 매매로 신고를 해야 하나요.그리고 신고할 때 분양금 계약금으로 신고를 해야 합니까?아니면 분양권에 붙은 프리미엄을 포함해서신고를 합니까?이런 경우 매매로 신고해도 부모자식간은 증여로 간주되어증여신고를 해야 합니까?만약 증여신고하고 등기된 부동산 같은 경우는 5년 이내 못 팔지만분양권은 권리인데 증여하고 증여받은 제가 바로 팔 경우는어떤 불이익이 따르는지 궁금합니다.마지막으로 분양권이 5천이하인 경우도 증여세가 나오는지 궁금합니다.

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세