건물분 증여재산가액의 평가 (2015.04.09)

안녕하세요~부친의 토지+건물(상가 단층 - 마트 입주해 있음)을 자녀에게 증여하고자 할때의 재산평가와 관련 질의가 있습니다.토지 1000평 공시지가 기준 7억건물 200평 공시지가 기준 2억 / 현재 임대사업자 등록 임차인 현황 월 300만원/보증금 1억원이 경우 건물부분만 자녀 명의로 증여하고자 합니다. [질의]1. 저당권설정된 재산등의 평가특례에 따라 건물분 가액은 4억원으로 평가하여증여재산가액을 4억원으로 하여야 하는지요? 건물 임차는 사실 해당 토지도 같이 사용해서 임대가 되는 것인데 이럴경우 증여가액이 너무 커져서 당장 부담하는 증여세액이 부당한 것 같습니다.

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국세상담센터

질문: 건물분 증여재산가액의 평가 (2015.04.09)

안녕하세요~

부친의 토지+건물(상가 단층 - 마트 입주해 있음)을 자녀에게 증여하고자 할때의 재산평가와 관련 질의가 있습니다.

토지 1000평 공시지가 기준 7억
건물 200평 공시지가 기준 2억 / 현재 임대사업자 등록 임차인 현황 월 300만원/보증금 1억원

이 경우 건물부분만 자녀 명의로 증여하고자 합니다.

[질의]

1. 저당권설정된 재산등의 평가특례에 따라 건물분 가액은 4억원으로 평가하여
증여재산가액을 4억원으로 하여야 하는지요? 건물 임차는 사실 해당 토지도 같이 사용해서 임대가 되는 것인데 이럴경우 증여가액이 너무 커져서 당장 부담하는 증여세액이 부당한 것 같습니다.


저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례(건물분 증여재산가액의 평가, 건물만 증여) (2015-04-13)

공동저당권이 설정된 경우로서 증여재산이 2이상의 재산(타인소유의 재산을 담보로 한 경우 포함)에 근저당권이 설정된 경우에는 증여재산에 대한 담보채권액은 당해 재산들이 담보하는 채권액합계를 평가기준일 현재의 각 재산별로 같은법 제60조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가로 볼 수 있는 가액이 있는 경우 시가 등, 없는 경우 기준시가)으로 안분하여 계산한 가액으로 하는 것이 타당하다고 판단됩니다(상속증여세 기본통칙 66-63...3 ②항 참조).




귀 상담의 경우 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례를 적용함에 있어서 건물만 증여하는 경우로서 건물 전체(토지 포함)에 대한 담보채권액을 건물과 토지의 상속세및증여세법상 평가액(시가 원칙, 시가가 없으면 기분시가)으로 안분계산한 건물가액을 적용해야 할 것으로 판단됩니다.







※상속증여세 기본통칙 66-63…3 【 공동담보된 재산의 평가방법 】


① 영 제63조 제1항 제3호를 적용할 때 근저당권이 설정된 재산이 공유물로서 공유자와 공동으로 그 재산을 담보로 제공한 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액 중 각 공유자의 지분비율에 상당하는 금액을 그 채권액으로 한다.


② 평가할 재산과 그 외의 재산에 동일한 공동저당권 등이 설정되어 있거나 동일한 채무를 담보하기 위하여 양도담보된 경우 평가할 재산이 담보하는 채권액은 전체 채권액을 평가할 재산과 그 외 재산의 가액(평가기준일 현재 법에 따른 평가액을 말한다)으로 안분하여 계산한다.







※ 서일46014-10143, 2002.01.31


[ 제 목 ]


타인 소유의 건물을 공동담보로 제공한 경우 공제되는 채무액의 계산 방법


[ 요 지 ]


공동근저당권이 설정된 재산의 일부를 증여하는 경우, 당해 증여재산이 담보하는 채권액은 평가기준일 현재 공동근저당권이 담보하는 총채권액을 공동담보된 재산의 평가기준일 현재의 시가로 안분하여 계산한 가액이 되는 것임.


[ 회 신 ]


귀 질의의 경우는 붙임의 질의회신문[재산(상속)46014-221, 2000.2.29] 및 관련조세법령을 참조하시기 바랍니다.






※ 재산(상속)46014-221, 2000.02.29


공동근저당권이 설정된 재산의 일부를 증여하는 경우 당해 증여재산이 담보하는 채권액은 평가기준일 현재 공동근저당권이 담보하는 총채권액을 공동담보된 재산의 평가기준일 현재의 시가(시가를 산정하기 어려운 때에는 같은법 상속세및증여세법 제61조 내지 제65조의 규정에 의한 평가액)로 안분하여 계산한 가액이 되는 것임





○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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직계비속에게 증여 후 양도한 경우 증여세 질의 (2015.04.09)

안녕하세요.2014.7.1일 아버지로부터 공시지가 600만원짜리 토지를 증여받았습니다.(20세 이상이며, 증여신신고 완료)2015.5.1일 이 토지를 1억원에 양도할 때- 아버지가 양도한 것처럼 양도소득세를 계산하면 될 것 같은데(납부는 자녀가 할 것입니다. 양도대금의 귀속도 자녀가 합니다.)- 추가로 증여세를 납부하여야 하는지요?

추정상속재산에 대한 문의 입니다. (2015.04.09)

안녕하세요 [사실관계]1. 피상속인 사망일 : 2015년 2월 25일 2. 2014년 12월 10일날 부동산을 매매한 가액이 3억원임 (피상속인 통장으로 3억원이 입금됨) 3. 2014년 12월 30일날 3억원 중 2억 5000만원을 아들에게 계좌이체로 증여함 (증여세 신고함) 4. 피상속인 통장의 인출액이 4억원임 (아들에게 계좌이체한 2억 5000만원이 포함됨) [질문사항] 재산종류별 1년이내에 2억원미만이면 추정상속재산에 해당이 안된다고 알고 있습니다. 이 사례에서 (갑설) 인출액이 1년이내에 4억원이므로 추정상속재산에 해당되어 계산을 해야한다. (을설) 인출액이 1년이내에 4억원이지만 재산종류별로 따지므로 부동산매매가액 3억원 중 2억 5000만원을 소명을 하였으므로 추정상속재산에 해당이 안되며 인출액은 증여가액 2억 5000만원을 제외한 1억 5000만원이므로 인출액이 1년이내에 2억원 미만이므로 추정상속재산에 해당이 안된다. 답변부탁드립니다. 감사합니다.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

증여가액 평가의 방법 (2015.03.04)

안녕하세요~~이번에 서울 종로구의 근린생활시설(지하 1층, 지상 4층의 근린생활시설(건축물대장상) - 무단 원룸으로 증축하여 위법건축물 표기되어 있음. 공부상에는 1~2층 학원, 3~4층 주택 이나 실질적으로는 1층~4층 + 옥탑 까지 주택으로 무단증축하여 월세를 주고 있는 상황임)에 대하여소유자인 아버지가 자녀인 아들에게 건물만 증여하고자 합니다.이때, 개별주택가격 고시된 가액은 토지+건물 합산 3억여원 가량 됩니다. 건물만 국세청 고시가액을 계산하면 2억원가량 산출되구요.이때, 해당 건물의 호실별 전세, 월세에 대한 재산평가특례를 적용하면 7억원 가량으로 산출(전세보증금 + 전세+월세*100 => 환산보증금 가액)됩니다.<질의사항>1. 건물의 증여가액 산출시 재산평가 특례에 따른 7억원을 전부다 건물의 가액으로 하여야 하는지요? 아니면, 해당 7억원을 토지+건물 합산한 가액으로 안분하여 나온 건물분 금액만 증여가액으로 평가하는지요?2. 고시되어 있는 주택분은 현황과는 상이한데 평가를 진행할 때, 공부상으로 하는 것으로 우선으로 하여야 하는지요? 아니면 실제 현황에 맞춰서 건물분 기준시가를 평가하여야 하는지요?노고에 감사드립니다.

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

건물만 증여받은 경우 임대보증금의 승계가능 여부 (2017.12.19)

안녕하세요~~1. 임대 건물의 소유자는 어머니이며 그 부수토지의 소유자는 아버지입니다2. 임대사업자 등록은 건물 소유자인 어머니만 사업자등록을 하였으며 아버지는 토지에 대하여 사업자 등록을 하지 아니 하였습니다3. 그러다가 자녀에게 동시에 어머니 건물과 아버지 토지를 자녀에세 증여하였습니다4. 어머니 건물을 증여받는 증여계약서에는 증여일 현재 임대보증금을 승계한다는 문구를 증여계약시에 명시하였습니다이런 경우 어머니 건물에 대한 증여세 신고시 승계한 임대보증금액을 부채로써 전액 공제 가능한지 질문 드립니다왜 이런 질문을 드리냐 하면 혹시 임대보증금을 증여받는 건물과 토지의 가액으로 안분하여 건물분에 대한 임대보증금액에 대하여만 부채로 공제하여야 하는지 하는 의문이 들어서 질문 드리는 것입니다

부모가 자에게 아파트분양권 증여문제 (2017.12.21)

수고 많으십니다.저희 어머님이 아파트분양권에 당첨되어서 제가 계약금을 3천8백 만원 정도 제 통장으로 입금하였습니다.그리고 내년 3월 중도금대출을 앞두고 있습니다.이럴 경우 어머님 명의에서 제 명의로 이전을 할 시증여로 신고서를 제출해야 하나요,아니면 매매로 신고를 해야 하나요.그리고 신고할 때 분양금 계약금으로 신고를 해야 합니까?아니면 분양권에 붙은 프리미엄을 포함해서신고를 합니까?이런 경우 매매로 신고해도 부모자식간은 증여로 간주되어증여신고를 해야 합니까?만약 증여신고하고 등기된 부동산 같은 경우는 5년 이내 못 팔지만분양권은 권리인데 증여하고 증여받은 제가 바로 팔 경우는어떤 불이익이 따르는지 궁금합니다.마지막으로 분양권이 5천이하인 경우도 증여세가 나오는지 궁금합니다.

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

재차증여재산가액의 합산배제판단 (2019.10.14)

국화향기 가득한 가을에 보람도 함께 하시길 바랍니다.1. 수증자A는 증여자(어머니)B로부터 2018년 10월 예금 850만원을 증여받았으나 별도의 증여세신고납부는 하지 아니하였습니다.2. 수증자A는 증여자(아버지)C로부터 2019년 10월 주택구입자금 1억8천만원을 재차 증여받았습니다. 이와같이 수증자 A가 증여자 부모 B,C로부터 순차로 증여받은 증여재산가액 산정에 있어 갑설 : 증여재산가액을 1억8천만원으로 신고납부한다.상속세및 증여세법 제47조 제2항에 따라 해당 증여일 전 어머니 B로부터 받은 증여재산가액이 1천만원미만이라서 합산배제하기 때문이다. 을설 : 증여재산가액을 188,500,000원으로 신고납부하여야 한다.증여재산가액은 10년이내 동일인(배우자포함)으로부터 받은 모든 증여재산가액을 합산 신고납부하여야 하기 때문이다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세