어머니 소유 다세대주택을 증여받고자 합니다. (2015.04.01)

3층짜리 다세대 주택을 어머니가 소유하고있고 현재 1층에는 어머니가 2층에는 저희 가족이 살고있고 3층과 지하층은 5천만원씩 보증금에 월세 백만원으로 세를 놓고있습니다.이경우 개별주택가격은 10억이고 은행채무는 현재 없습니다.다음달에 어머니로 부터 주택전체에 대한 증여를 받고자합니다.이경우 은행에서 어머니가 1억5천을 오늘부로 대출받고 그 대출을 승계받을려고 하는데..이경우에도 부담부증여로 볼수 있는지요..즉 증여일 일주일전쯤에 대출받은 금액도 부담부증여 대상이 되는지 궁금합니다.감사합니다.

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 어머니 소유 다세대주택을 증여받고자 합니다. (2015.04.01)

3층짜리 다세대 주택을 어머니가 소유하고있고 현재 1층에는 어머니가 2층에는 저희 가족이 살고있고 3층과 지하층은 5천만원씩 보증금에 월세 백만원으로 세를 놓고있습니다.
이경우 개별주택가격은 10억이고 은행채무는 현재 없습니다.

다음달에 어머니로 부터 주택전체에 대한 증여를 받고자합니다.이경우 은행에서 어머니가 1억5천을 오늘부로 대출받고 그 대출을 승계받을려고 하는데..이경우에도 부담부증여로 볼수 있는지요..즉 증여일 일주일전쯤에 대출받은 금액도 부담부증여 대상이 되는지 궁금합니다.

감사합니다.


어머니 소유 다세대주택을 증여받고자 합니다. (2015-04-02)



안녕하십니까? 귀하의 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며 다음은 귀 질의에 대한 답변입니다.

1. 상속세및증여세법 제47조 제1항 및 제3항의 규정에 의하여 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무(근저당 채무 및 임대보증금과 전세금 포함)를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 동 규정을 적용함에 있어서 직계존비속간의 부담부증여에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정하는 것이나, 당해 채무액을 수증자가 인수한 사실이 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 객관적으로 입증되는 경우에 한하여 수증자가 인수한 채무액을 증여재산의 가액에서 공제하는 것입니다.


이 경우 수증자가 인수한 채무상당액에 대하여 증여자에게 양도소득세 등이 부과되는 것입니다.


즉, 상기와 같이 부담부증여로 인정받기 위하여는 첫째, 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무가 있어야 하는 것이며, 둘째 담보된 당해 채무가 반드시 증여자의 채무이어야 하는 것이며, 셋째, 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 증여계약서, 자금출처가 확인되는 자금으로 원리금을 상환하거나, 담보설정 등에 의하여 객관적으로 확인이 되어야 하는 것입니다.


2. 귀 상담의 경우 위 1.의 부담부증여는 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무가 있어야 하고 해당 채무가 반드시 증여자의 채무이어야 하는 것으로, 귀 사례의 증여재산에 1주일전에 계약된 채무라 하더라도 증여일에 그 재산에 담보되어 있는 채무이고 수증자가 실질적으로 인수하였다면 부담부증여에 해당하는 사례로 판단됩니다.




○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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부담부증여 받은 주택 재증여 (2021.06.15)

안녕하세요. 바쁘신데에도 불구하고 답변에 응해주심이 감사합니다.어머니에게서 부담부증여로 받은 빌라를 다시 어머니에게 드려야할것같은 상황이 되었습니다..이와 관련하여 들어가는 비용을 계산하려하는데 도무지 너무 어렵네요..자세하게 설명 해놓겠습니다.2020년 5월 27일 어머니에게서 인천 남동구 만수동 소재의 빌라를 부담부증여로 받았습니다.공시가격 3740만원 이었고, 전세세입자가 있는상태였는데 전세가격이 3,000만원 이었습니다.직계존속간의 증여공제금액이 10년간 5,000만원으로 아는데 이경우 증여공제를 740만원에 대해서 받고나머지 3,000만원은 양도세를 부과하는게 맞나요?또, 제가 현재 1년간 거주중인데 결혼예정이라 다시 어머니에게 증여를 하려하는데이경우 증여세는 어떻게 산정이 되나요.?올해의 공시가격은 3740만원으로 전년동일로 시세는 아직 없습니다.다시 증여할때 증여세는 어떻게 되는지 알고 싶습니다.5천만원 공제에서 740만원을 제외한 4260만원의 공제금액이 남아있어서 재증여시에도 증여세가 없는지..5년이내 재증여할시 또 다른비용이 뭐가 들어간다는데 그런부분도 설명 부탁드립니다..감사합니다.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

증여 받은 토지 세금 (2015.05.22)

안녕하세요? 수고많으십니다. 시골땅 공시지가 약4000만원 상당의 어머니 소유토지를 증여 받으려 합니다. 증여세가 어떻게 되나요???

부동산 무상사용 해당 여부 (2017.04.05)

안녕하세요.특수관계인 간 부동산 무상사용이익 해당 여부를 확인하고 싶습니다.어머니 소유의 토지 위에 건물이 있는 상황입니다.(부동산임대업 운영)건물 소유권은 어머니가 그대로 유지하고 토지만 자녀에게 증여를 할 계획입니다.그 결과 토지는 아들, 건물은 어머니가 소유권을 갖게 되는데요.토지의 소유권이 이전 된 후에는 어머니가 아들의 토지를 무상으로 사용한 것으로 보고 어머니에게 증여세 과세가 되는 것인지요?

건물만 증여받은 경우 임대보증금의 승계가능 여부 (2017.12.19)

안녕하세요~~1. 임대 건물의 소유자는 어머니이며 그 부수토지의 소유자는 아버지입니다2. 임대사업자 등록은 건물 소유자인 어머니만 사업자등록을 하였으며 아버지는 토지에 대하여 사업자 등록을 하지 아니 하였습니다3. 그러다가 자녀에게 동시에 어머니 건물과 아버지 토지를 자녀에세 증여하였습니다4. 어머니 건물을 증여받는 증여계약서에는 증여일 현재 임대보증금을 승계한다는 문구를 증여계약시에 명시하였습니다이런 경우 어머니 건물에 대한 증여세 신고시 승계한 임대보증금액을 부채로써 전액 공제 가능한지 질문 드립니다왜 이런 질문을 드리냐 하면 혹시 임대보증금을 증여받는 건물과 토지의 가액으로 안분하여 건물분에 대한 임대보증금액에 대하여만 부채로 공제하여야 하는지 하는 의문이 들어서 질문 드리는 것입니다

아파트분양권증여후 전매 (2018.05.25)

안녕하세요.2017년 8월경 어머니가 아파트분양권을 사고, 현재시점에서 아들에게 증여를 해줄려고 합니다.어머니가 산뒤 현재까지 프리미엄이 오른상태라, 증여하는 과정에서 계약금과 프리미엄이 약 1억원이 됩니다. (취득시점에 분양권 계약금과 프리미엄은 약 7천만원입니다.)(분양권 중도금은 어머니가 아들한테 대출승계를 해주었습니다.)** 현재 증여할경우 **1. 어머니한테 증여세가 발생하는지? 2. 1억이라는 돈을 어머니가 아들에게 줘야 되는지? 3. 분양권을 증여받은후 3개월이내에 아들이 팔면 되는지? (등기된 부동산은 증여후 5년이후에 양도해야된다고 들었습니다.)4. 분양권을 증여받은후, 소유권등기시 아들이 내어야 되는 세율은 어떻게 되는가요?답변 잘 부탁드립니다. 감사합니다.

어머니에게서 증여받은 주택을 매매하려고 합니다. 비과세 대상인가요? (2018.09.18)

안녕하세요.수고에 감사드립니다.2016년 6월에 어머니에게 주택 한 채를 증여받았습니다. 이 주택은 경기도 가평군에 위치하고 당시 기준시가가 1억원 정도입니다.2018년 9월 현재 이 주택을 매매하려고 합니다. 저는 증여받은 이후로 이 주택에서 거주한 사실이 없고 해외에 2년 남짓 머물다 현재는 국내 다른 지역에 거주 중입니다.저는 이 주택 말고는 소유하고 있는 다른 주택이 없습니다.이 주택 매매시 비과세 대상에 포함될까요?

증여재산공제 (2019.08.12)

안녕하세요.현재 아파트를 어머니와 자녀 3명이 공동소유하고 있습니다.어머니의 지분은 3/9, 자녀는 각각 2/9씩입니다.이 경우 자녀 3명의 지분을 동시에 모두 어머니께 증여하려고 합니다.그 전에 자녀들이 어머니께 증여한 내역은 없습니다.증여세 신고시 증여재산공제는 자녀 1명당 각각 5천만원씩 가능한가요?아니면 총 5천만원의 증여재산공제가 가능하여 자녀 1명당 각각 5천만원의 1/3씩 증여재산공제가 가능한가요?감사합니다

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

부부간 재산공제 범위 내 증여 후 미신고 시 (2019.12.26)

안녕하세요. 2017년도 (약 2년 전)에 아버지가 어머니에게 현금 4억원을 증여하셨고, 연세가 많으셔서 (두 분 모두 80대), 신고하는 것은 잘 모르셨다고 합니다. 부부 간 증여 시 공제금액 범위 (6억원) 이내 라고 합니다만, 신고를 하지 않으셔도 되는 것인지, 아니면 지금이라도 신고는 하셔야 되는 것인지 궁금합니다.

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.