증여와 미성년 부동산 거래 상담입니다. (2015.03.19)

14세 이상 미성년 비과세 증여는 5000만원으로 알고 있습니다.정식적으로 5000증여후미성년 자식이 매매가 2억. 전세가 1.5억, 즉 실투자액 5000만원으로 아파트를 매매 후등기하였을 경우세법상 문제가 있는지 궁금합니다.그리고, 2년 후 매매한 아파트를 팔 경우 이익분에 대한 양도세만 내면 되는건지아니면 다른 세금을 추가로 내야하는건지 궁금합니다.답변 부탁드립니다.감사합니다.

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 증여와 미성년 부동산 거래 상담입니다. (2015.03.19)

14세 이상 미성년 비과세 증여는 5000만원으로 알고 있습니다.

정식적으로 5000증여후

미성년 자식이 매매가 2억. 전세가 1.5억, 즉 실투자액 5000만원으로 아파트를 매매 후

등기하였을 경우

세법상 문제가 있는지 궁금합니다.

그리고, 2년 후 매매한 아파트를 팔 경우 이익분에 대한 양도세만 내면 되는건지

아니면 다른 세금을 추가로 내야하는건지 궁금합니다.

답변 부탁드립니다.

감사합니다.


증여의 정의(현금 증여 또는 부동산 증여 판단, 부모가 현금을 증여한 후 부동산을 취득하는 경우) (2015-03-20)

2003.7.1.이후 성년자는 만 19세 이상입니다. 귀 상담의 경우 직계존속으로부터 증여받은 경우의 증여재산공제액은 당해 증여받은 금액과 당해 증여일 전 10년이내 증여받은 금액을 합산하여 2000만원(미성년자 공제)까지 입니다.


증여받은 현금을 이용하여 미성년자가 부동산을 취득하는 경우 증여재산이 현금인지 부동산인지 여부는 부동산의 매매과정, 매매대금의 지급자 등에 대한 구체적인 사실에 의하여 판단할 사항입니다. 즉, 부가 당해 부동산을 실질적으로 취득한 것으로 인정되는 때에는 부동산의 증여에 해당하는 것입니다. 부동산을 증여받은 경우 증여재산가액은 증여일 현재 당해 부동산을 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정(원칙 : 시가, 예외 : 기준시가 등)에 의하여 평가한 금액이 되는 것입니다.


[참고]


서면4팀-2031(2007.07.02)




[ 제 목 ]

미성년자 명의로 부동산을 취득한 경우 증여재산의 취득시기 및 증여재산가액



[ 요 지 ]

미성년자인 자녀명의로 부동산을 취득한 경우 증여재산이 현금인지 또는 부동산인지 여부는 부동산의 매매과정, 매매대금의 지급자 등에 대한 구체적인 사실에 의하여 판단할 사항임.



[ 회 신 ]

1. 부동산을 증여받은 경우 그 증여재산의 취득시기는「상속세 및 증여세법 시행령」제23조제1항제1호의 규정에 의하여 소유권이전등기접수일입니다. 귀 질의의 경우 미성년자인 자녀명의로 부동산을 취득한 경우 증여재산이 현금인지 또는 부동산인지 여부는 부동산의 매매과정, 매매대금의 지급자 등에 대한 구체적인 사실에 의하여 판단할 사항으로 부가 당해 부동산을 실질적으로 취득한 것으로 인정되는 때에는 부동산의 증여에 해당하는 것이며, 부동산을 증여받은 경우 증여재산가액은 증여일 현재 당해 부동산을「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 금액이 되는 것입니다.



2. 증여목적으로 자녀 명의의 펀드에 가입하여 현금을 입금한 경우 그 입금한 시기에 증여한 것으로 보는 것이며, 입금한 시점에서 자녀가 증여받은 사실이 확인되지 아니한 때는 당해 금전을 자녀가 인출하여 실제 사용하는 날에 증여받은 것으로 보는 것입니다. 따라서, 자녀명의의 펀드에 가입하고 입금한 자체가 증여로 단정되는 것은 아니기 때문에 자녀명의의 펀드에 입금한 때 그 금전을 자녀에게 증여했다는 사실을 입증해야 할 경우가 발생할 수 있고, 이 경우 재산을 증여받은 자가 세무서에 제출하는 증여세 신고서 등으로 입금시점에서의 증여사실을 인정받을 수 있는 것이며, 증여일 이후의 당해 펀드의 운용수익에 대하여 추가로 증여세가 부과되지는 아니합니다.



O 사실관계


부친이 5세인 자녀명의로 2003.1.월경에 1,000만원에 해당하는 펀드에 가입한 후 상기 펀드를 바탕으로 펀드운용 주식투자 및 부동산투자 등으로 재산을 증식해서 그 증식된 재산가액의 한도내에서 2007.6.월경에 수증자인 자녀명의로 부동산을 취득했을 경우임



O 질문내용


(질문1) 취득한 부동산가액이 2억원인 경우 증여시기 및 증여재산가액 평가액은


(질문2) 취득한 부동산가액이 4억원인 경우 증여시기 및 증여재산가액 평가액은


(질문3) 2007.7.에 다른 자녀명의로 1,000만원에 해당하는 펀드에 가입해서 2007.8.에 증여세 신고를 했고, 향후 자녀의 재산이 증식된 경우에 증식된 재산에 대해서 증여세 신고의무가 있는지 ?





○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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시어머니 명의 아파트 변경건 (2015.03.20)

안녕하세요 다른게 아니고.. 요번에 시어머니 명의의 아파트를 남편으로 바꾸고싶어서요..지금 저희는 어머니를 모시고 살고있구요.. 아파트 명의는 어머니입니다.처음에 입주시부터 남편과 둘이 살고있었고 어머니께서는 직업이 없으셔서 그에대한 대출금 상환은 남편이 처음부터 계속 했습니다.요번에 남편 명의로 바꾸려고하는데 어디는 명의변경시 증여세가 나온다고 하고 어디는 비과세 된다구해서 이렇게 문의드립니다.어머니와 남편이 아파트에 산지 이제 5년차 들어가고요.. 명의는 어머니명의, 대출금상환은 남편이 했습니다.(그에따른 계좌내역있음)그러다가 올해 1월부터 대출금상환인을 남편명의로 바꾸었어요..이럴 시 아파트 명의변경하려고하면 증여세가 나오나요?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

아파트 분양권 증여와 관련하여 문의드립니다. (2015.03.15)

지난 2013년에 장모님이 아파트를 분양받아 현재 분양권을 가지고 있습니다.이 분양권을 저희 부부에게 증여를 하려고 하는 상태인데요. 현재 분양대금과 관련해서는 계약금과 기타 비용까지 해서 약 2700만원정도가 들어가 있는 상태이며, 나머지 금액은 모두 중도금 대출로 이루어지고 있습니다.증여세 관련 규정을 보니 부모자식간은 5000만원이내의 증여는 증여세를 내지 않는다고 해서 아내의 명의로 증여를 하려고 했었는데요.문제는 아내가 현재 휴직중이라 중도금대출을 승계받을 시 저희가 아파트에 입주하고 나서 지불하는 주택대출이자에 대한 소득공제를 받을수 없다는 부분입니다.이러한 이유로 장모님에게서 저희 부부 공동명의로 증여를 할 시에 납부해야 하는 증여세가 발생하는지에 대해 문의드리고 싶습니다.또 하나 문의드리면 장모님이 분양을 받으실 때 계약금이나 기타 제반비용을 저희가 모두 내드렸었는데요.(관련 금액 입금내역은 은행 계좌에서 확인 가능합니다.) 이러한 경우에는 전매로 처리가 가능한지도 궁금합니다. 문제는 입주하는 아파트가 분양시 1년간 전매금지 항목이 있어, 전매 금지기간중인 정식분양 계약기간에 저희가 대신 대납을 한 부분이 전매로 인정될 수 있는가 하는 부분이구요.빠른 답변 부탁드립니다^^ 수고하세요!

증여시 미성년자와 성년자의 나이계산 (2016.01.31)

질문1) 아버지의 부동산을 자녀에게 증여시 증여세 비과세금액계산시에 적용되는 자녀B는 성년자로인지 미성년자인지요? 증여시점: 2016.2.28일 자녀A:생년월일 1995.1.17 자녀B:생년월일 1997.10.7일질문2)취득가격: 2억6천 시세가격:4억 담보대출: 1억3천 현재 C(아버지)명으로 되어있는 상가를 배우자50% 자녀A:25% 자녀B: 25%로 증여하려고 합니다 증여가격을 어떤기준으로 산정해야 하는지요?

부모가 자에게 아파트분양권 증여문제 (2017.12.21)

수고 많으십니다.저희 어머님이 아파트분양권에 당첨되어서 제가 계약금을 3천8백 만원 정도 제 통장으로 입금하였습니다.그리고 내년 3월 중도금대출을 앞두고 있습니다.이럴 경우 어머님 명의에서 제 명의로 이전을 할 시증여로 신고서를 제출해야 하나요,아니면 매매로 신고를 해야 하나요.그리고 신고할 때 분양금 계약금으로 신고를 해야 합니까?아니면 분양권에 붙은 프리미엄을 포함해서신고를 합니까?이런 경우 매매로 신고해도 부모자식간은 증여로 간주되어증여신고를 해야 합니까?만약 증여신고하고 등기된 부동산 같은 경우는 5년 이내 못 팔지만분양권은 권리인데 증여하고 증여받은 제가 바로 팔 경우는어떤 불이익이 따르는지 궁금합니다.마지막으로 분양권이 5천이하인 경우도 증여세가 나오는지 궁금합니다.

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

증여 및 가족간 무담보대출 문의 (2019.11.27)

안녕하세요.부동산 구매를 위해서 부모님께 증여와 대출을 받으려 합니다.1. 부모로부터 5000만원 증여(증여세 없음)2. 부모로부터 21700만원 무이자 대출, (상속세 및 증여세법 제 41조의 4 및 시행령 31조의 4) 10년 상환3. 10300만원 4.6% 유이자 대출(부모님이 이자에 대한 소득세 납부) 10년 상환이렇게 5000만원은 증여, 3억2천만원(21700무이자 + 10300유이자4.6%)은 가족간 대출을 예정입니다.부모님께 담보는 현재 구매하려는 부동산으로 합니다.상환방법은 총액을 10년안에 상환하는데1~4년 10300만원(유이자4.6%)상환5~10년 21700만원(무이자) 상환 으로 상환하려 합니다.차용증을 만들고 은행간 계좌이체를 사용하려 합니다.증여 5000만원을 받을 경우 부모로부터 무이자 대출을 할때 세법에 어긋나는지 궁금합니다.그리고 전체적으로 세법에 어긋나는게 있는지 알고 싶습니다.감사합니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세