부담부증여등기후 증여세신고 (2015.03.16)

수고많으십니다.부모님으로부터 개포동 연립주택을 증여받았습니다.이전까지 증여받은적은없으면 처음증여를받는거이라서 전세보증금이 있어서 등기를 부담부증여로하면 등기비용이 적게나온다고하여부담부증여로 등기를하였습니다.연립주택 시세는없고 공동주택가격이 101,000,000원입니다. 전세보증금은 110,000,000원이구요이렇게 등기후 증여세신고를하려고보니 증여세는 없고 양도소득세과 과세되는경인데 양도소득세가 많이나와서일반적으로 공동주택가격으로 증여받는걸로 신고가 가능한지궁금합니다.등기는 부담부증여로 취득세를 납부하였다하더라고 증여세신고는 일반증여로 신고해도 가능하지여부가궁금하며,일반증여로 신고가가능하다고하면, 취득세를 다시납부하여야되는지도 궁금합니다.바쁘신데 답변부탁드립니다.

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 부담부증여등기후 증여세신고 (2015.03.16)

수고많으십니다.

부모님으로부터 개포동 연립주택을 증여받았습니다.

이전까지 증여받은적은없으면 처음증여를받는거이라서 전세보증금이 있어서 등기를 부담부증여로하면 등기비용이 적게나온다고하여부담부증여로 등기를하였습니다.


연립주택 시세는없고 공동주택가격이 101,000,000원입니다. 전세보증금은 110,000,000원이구요

이렇게 등기후 증여세신고를하려고보니 증여세는 없고 양도소득세과 과세되는경인데 양도소득세가 많이나와서
일반적으로 공동주택가격으로 증여받는걸로 신고가 가능한지궁금합니다.
등기는 부담부증여로 취득세를 납부하였다하더라고 증여세신고는 일반증여로 신고해도 가능하지여부가궁금하며,일반증여로 신고가가능하다고하면, 취득세를 다시납부하여야되는지도 궁금합니다.

바쁘신데 답변부탁드립니다.


부담부증여등기후 증여세신고 (2015-03-16)



국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변 내용이 도움이 되었으면 합니다.  


상속세및증여세법 제47조 제1항 및 제3항의 규정에 의하여 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무(근저당 채무 및 임대보증금과 전세금 포함)를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 동 규정을 적용함에 있어서 직계존비속간의 부담부증여에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정하는 것이나, 당해 채무액을 수증자가 인수한 사실이 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 객관적으로 입증되는 경우에 한하여 수증자가 인수한 채무액을 증여재산의 가액에서 공제하는 것입니다.




반면, 상기와 같이 채무액을 인수한 경우가 아니라면 증여재산가액에서 전세보증금이 채무액으로 공제되지 않고 아래 단계를 거쳐서 증여세를 계산하여야 하는 것입니다.


증여세 과세표준 = 증여재산가액 - 증여재산공제


증여세 산출세액 = 증여세 과세표준 × 세율(10~50%)


증여세 자진납부세액 = 증여세 산출세액 - 신고세액공제 등 세액공제


증여받은 부동산에 대한 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 부동산의 보충적평가방법(공동주택기준시가)에 따라 평가하는 것입니다.




귀 상담의 경우 시가가 없는 경우로 보충적평가방법(공동주택기준시가)으로 평가한 증여재산가액에서 채무액을 공제하지 않고 증여세 신고하셔도 될 것으로 판단됩니다.


다만, 지방세인 취득세 등에 대한 자세한 상담은 국세에 대한 상담을 하는 저희 고객만족센터에서 상담드리지 못함을 양해하여 주시고, 소관부처인 재산 소재지 관할 시,군,구청 세무과로 문의하시거나 행정자치부 고객센터 (☎02-2100-3399)에 전화로 문의 또는 행정자치부 고객센터 홈페이지(http://www.mogaha.go.kr)에 문의하여 자세한 안내를 받으시기 바랍니다.






○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

  • #부담부증여등기후
  • #증여세신고
  • #국세상담센터
  • #국세청
  • #홈택스상담
  • #상담사례
  • #세법상담
  • #126
  • #절세

아파트 분양권 증여와 관련하여 문의드립니다. (2015.03.15)

지난 2013년에 장모님이 아파트를 분양받아 현재 분양권을 가지고 있습니다.이 분양권을 저희 부부에게 증여를 하려고 하는 상태인데요. 현재 분양대금과 관련해서는 계약금과 기타 비용까지 해서 약 2700만원정도가 들어가 있는 상태이며, 나머지 금액은 모두 중도금 대출로 이루어지고 있습니다.증여세 관련 규정을 보니 부모자식간은 5000만원이내의 증여는 증여세를 내지 않는다고 해서 아내의 명의로 증여를 하려고 했었는데요.문제는 아내가 현재 휴직중이라 중도금대출을 승계받을 시 저희가 아파트에 입주하고 나서 지불하는 주택대출이자에 대한 소득공제를 받을수 없다는 부분입니다.이러한 이유로 장모님에게서 저희 부부 공동명의로 증여를 할 시에 납부해야 하는 증여세가 발생하는지에 대해 문의드리고 싶습니다.또 하나 문의드리면 장모님이 분양을 받으실 때 계약금이나 기타 제반비용을 저희가 모두 내드렸었는데요.(관련 금액 입금내역은 은행 계좌에서 확인 가능합니다.) 이러한 경우에는 전매로 처리가 가능한지도 궁금합니다. 문제는 입주하는 아파트가 분양시 1년간 전매금지 항목이 있어, 전매 금지기간중인 정식분양 계약기간에 저희가 대신 대납을 한 부분이 전매로 인정될 수 있는가 하는 부분이구요.빠른 답변 부탁드립니다^^ 수고하세요!

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

부부 공동명의로 인한 증여세 궁금사항 (2017.08.16)

안녕하세요.다름이 아니라. 3억원이 못되는 아파트를 잔금치르기 전 공동명의 처리를 진행하였습니다. 부부간 공동명의 진행시 증여세가 있다는걸 얼마전에 알았는데.증여계약서는 5월 8일경 시청에서 작성하였고, 분양사무소에. 5월 31일에 방문하여, 서류를 제출 하고 왔습니다 3억 이하는 증여세가 나오지 않는다고 하지만 증여세신고는 해야된다고 이야기를 들었습니다 검색을 해보니 증여세 신고 기간이 3달 이내에 자진신고 하면 된다고 하는데요..정확이 이 3달이라는 기간이 언제부터의 기간으로 보고 신고를 해야되는것인지.또한 세금이 징수되지 않아도 신고를 해야한다고 하는데. 이 기간을 넘겨 신고를 하게 될 경우 문제가 발생될수 있는 부분이 있을까요둘다 일하는 입장이라 세무서 방문이 원활하지가 않아서 어렵습니다. 바쁘시더라도 답변 부탁드립니다.

분양권 전매지역 부부공동명의로 인한 증여세신고 관련 (2018.06.27)

안녕하세요. 수고가 많으십니다.분양권 부부공동명의로 인한 부부간 증여로 인한 궁금증이 있어 책과 인터넷을 찾아봤지만,관련 사례를 찾기가 어려워 이렇게 직접 문의합니다.꼭 궁금증을 풀어주세요! 참고로 저와 같은 고민을 하시는 분들이저희 분양단지에 많아서, 답변을 그분들과도 공유를 할 예정입니다.잘 부탁드립니다.우선 강남의 전매제한 지역 아파트를 신랑 명의로 분양을 받았는데,계약금만 낸 시점에서 이번달 부부공동명의로 지분40%를 받았습니다.여기서 첫번째 질의입니다.상증법상에 분양권의 증여액은 평가기준일까지의 불입금액 + 평가기준일 현재의 프리미엄이라고 들었습니다.하지만, 전매 제한 지역이라서 사실상의 프리미엄은 없으므로 납입한 금액의 지분율만큼만 증여액이라고 신고하면 되는건가요?즉, 계약금 * 40% = 증여액 인가요?그리고 두번째 질의입니다.증여액을 현재 낸 금액만큼을 신고한 뒤에, 현금으로 증여받아 제 지분율 만큼 앞으로 중도금과 잔금을 납입할 예정입니다.즉, 남편의 계좌에서 제 지분율 만큼 제 명의의 계좌로 보낸뒤에 바로 그 돈을 중도금과 잔금으로 납입할 겁니다.그러고는 예금으로 증여를 받았다고 신고를 할건데, 이렇다면 두번증여가 되나요? ( 예금 받은것과 분양권 중도금과 잔금 금액까지 2번 증여가 되는건가요?)아니면 그냥 예금으로 받은 돈만 증여액이 되는건가요?세번째 질의입니다.분양대금을 제 명의 통장없이, 위의 상황과 같은 상황인데, 신랑통장으로 100%의 해당하는 금액을 다 내면증여액은 어떻게 산정해야 하나요? 두번째경우와 다르게 증여액이 달라질 수 있나요? 네번째 질의입니다.분양권의 특성상 공동명의를 한 지금시점과 추가로 중도금과 잔금을 여러차례 납입하게되면서 그 순간이 매번 증여의 순간이 될텐데,이러한 경우 증여세 신고는 언제 해야하는건가요? 부부공동명의 신청한 3개월 이내, 매 중도금과 잔금 납입 3개월 이내 마다 해야 하나요?아니면 금액이 6억원이 초과하는 시점부터 매번 신고해도 되나요?좋은 하루되시고, 답변 기다리겠습니다! 감사합니다.

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.