아파트 분양권 증여와 관련하여 문의드립니다. (2015.03.15)

지난 2013년에 장모님이 아파트를 분양받아 현재 분양권을 가지고 있습니다.이 분양권을 저희 부부에게 증여를 하려고 하는 상태인데요. 현재 분양대금과 관련해서는 계약금과 기타 비용까지 해서 약 2700만원정도가 들어가 있는 상태이며, 나머지 금액은 모두 중도금 대출로 이루어지고 있습니다.증여세 관련 규정을 보니 부모자식간은 5000만원이내의 증여는 증여세를 내지 않는다고 해서 아내의 명의로 증여를 하려고 했었는데요.문제는 아내가 현재 휴직중이라 중도금대출을 승계받을 시 저희가 아파트에 입주하고 나서 지불하는 주택대출이자에 대한 소득공제를 받을수 없다는 부분입니다.이러한 이유로 장모님에게서 저희 부부 공동명의로 증여를 할 시에 납부해야 하는 증여세가 발생하는지에 대해 문의드리고 싶습니다.또 하나 문의드리면 장모님이 분양을 받으실 때 계약금이나 기타 제반비용을 저희가 모두 내드렸었는데요.(관련 금액 입금내역은 은행 계좌에서 확인 가능합니다.) 이러한 경우에는 전매로 처리가 가능한지도 궁금합니다. 문제는 입주하는 아파트가 분양시 1년간 전매금지 항목이 있어, 전매 금지기간중인 정식분양 계약기간에 저희가 대신 대납을 한 부분이 전매로 인정될 수 있는가 하는 부분이구요.빠른 답변 부탁드립니다^^ 수고하세요!

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 아파트 분양권 증여와 관련하여 문의드립니다. (2015.03.15)

지난 2013년에 장모님이 아파트를 분양받아 현재 분양권을 가지고 있습니다.
이 분양권을 저희 부부에게 증여를 하려고 하는 상태인데요. 현재 분양대금과 관련해서는 계약금과 기타 비용까지 해서 약 2700만원정도가 들어가 있는 상태이며, 나머지 금액은 모두 중도금 대출로 이루어지고 있습니다.
증여세 관련 규정을 보니 부모자식간은 5000만원이내의 증여는 증여세를 내지 않는다고 해서 아내의 명의로 증여를 하려고 했었는데요.
문제는 아내가 현재 휴직중이라 중도금대출을 승계받을 시 저희가 아파트에 입주하고 나서 지불하는 주택대출이자에 대한 소득공제를 받을수 없다는 부분입니다.
이러한 이유로 장모님에게서 저희 부부 공동명의로 증여를 할 시에 납부해야 하는 증여세가 발생하는지에 대해 문의드리고 싶습니다.
또 하나 문의드리면 장모님이 분양을 받으실 때 계약금이나 기타 제반비용을 저희가 모두 내드렸었는데요.(관련 금액 입금내역은 은행 계좌에서 확인 가능합니다.) 이러한 경우에는 전매로 처리가 가능한지도 궁금합니다. 문제는 입주하는 아파트가 분양시 1년간 전매금지 항목이 있어, 전매 금지기간중인 정식분양 계약기간에 저희가 대신 대납을 한 부분이 전매로 인정될 수 있는가 하는 부분이구요.
빠른 답변 부탁드립니다^^ 수고하세요!


아파트 분양권 증여와 관련하여 문의드립니다. (2015-03-16)

 

[ 양도소득세 분야 ]



소득세법 제88조의 규정에 의하여 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다.




따라서 귀 사례 장모님 분양권을 자녀로부터 실제 대가를 지급받고 유상으로 이전한 사실이 객관적으로 확인되는 경우에는 유상양도에 해당하여 어머니에게 양도소득세가 과세됩니다.
  

이경우 특수관계자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때(시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한함)에는 시가를 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세합니다.
  

단, 아파트 분양권이 장모님 명의로 명의신탁하였다가 그 권리를 반환받는 경우에는 양도에 해당하지 아니하여 장모님은 양도소득세 납세의무가 없는 것으로 사료됩니다.
  

그러나 이는 관할세무서장이 당초분양계약서 체결의 사실관계, 분양대금의 지급의 사실관계 등 제반사항을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항임을 참고하여 주시기 바랍니다.



국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변이 도움이 되시길 바랍니다.


〔 증여세 분야〕


상속세및증여세법 제53조(증여재산공제)에 의하여 수증자(귀하와 부인)가 거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 자)인 경우로서 장모님으로부터 증여받은 경우 수증자를 기준으로 귀하의 부인의 경우 10년간 5,000만원, 귀하의 경우 5백만원을 증여세과세가액에서 공제가능 합니다. 장모님으로부터 귀하와 부인이 각각 재산을 증여받은 경우에는 증여세는 증여자별 수증자별로 계산 및 신고하는 것이며,




분양권 증여의 경우 증여재산가액은  증여일까지 불입한 계약금 및 중도금과 증여일 현재의 프리미엄상당액을 합한 가액이 되는 것이며, 이 때 “프리미엄상당액”이라 함은 증여일 현재 불특정다수인간의 자유로운 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것으로 이는 당해 권리 및 당해 권리와 유사한 다른 권리에 대한 거래가액, 가격변동 등 구체적인 사실을 최대한 반영하여 산정하여야 하는 것입니다.



○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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부담부증여등기후 증여세신고 (2015.03.16)

수고많으십니다.부모님으로부터 개포동 연립주택을 증여받았습니다.이전까지 증여받은적은없으면 처음증여를받는거이라서 전세보증금이 있어서 등기를 부담부증여로하면 등기비용이 적게나온다고하여부담부증여로 등기를하였습니다.연립주택 시세는없고 공동주택가격이 101,000,000원입니다. 전세보증금은 110,000,000원이구요이렇게 등기후 증여세신고를하려고보니 증여세는 없고 양도소득세과 과세되는경인데 양도소득세가 많이나와서일반적으로 공동주택가격으로 증여받는걸로 신고가 가능한지궁금합니다.등기는 부담부증여로 취득세를 납부하였다하더라고 증여세신고는 일반증여로 신고해도 가능하지여부가궁금하며,일반증여로 신고가가능하다고하면, 취득세를 다시납부하여야되는지도 궁금합니다.바쁘신데 답변부탁드립니다.

분양권 부부공동명의 증여과세표준 (2021.06.17)

안녕하세요 2018년 6월에 시행된 대규모 택지개발 공급 아파트 건의 분양권을 부부공동명의로 전환하고자 합니다. 이때 증여과세표준가를 어떻게 산정되야 되는지 문의 드립니다. 현재는 전매제한 기간이며, 2021년 6월 21일 부로 전매제한이 해제 됩니다. 과제표준가를 분양가 기준으로만 지분율에 맞추면 되는지, 주변 시세를 반영하여 프리미엄을 포함하여 하는지, 그리고 전매제한 이전과 이후, 프리미엄에 대한 포함여부가 영향을 받는지 문의 드립니다. 관련 세무소 신고시에 이점에 대해 세무 직원이 명확히 답변을 주기 어렵다고 하여 국세청으로 문의 드립니다. 감사합니다.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

아파트 분양권 명의변경시 증여세 과세여부 질의 (2015.08.19)

2014년 11월 27일 만20세인 자녀 명의 청약예금으로 아파트를 분양받아 계약금 약43백만원은 부모인 제가 분양건설사에 송금하여 제 자녀 명의로 분양계약이 체결되었으며 현재 은행융자로 1차중도금 약42백만원이 납입된 상태입니다.계약시 바로 제 앞으로 명의변경을 하려 했으나 분양사에서는 계약후 6개월이 지나야 명의변경이 가능하다 하여 명의변경이 가능한 현시점에서 분양권 증여계약서를 작성하여 부모인 제 명의로 분양권 명의변경을 하려고 합니다.이경우 증여세 과세대상이 되는지 궁금하여 질의드립니다. 아울러 관할세무서에 증여세 신고를 해야 하는지도 알려주시기 바랍니다.

증여에대한 두가지 질문 드립니다. (2015.10.13)

안녕하세요? 고생 많으십니다.바쁘시겠지만 2가지 답변 부탁드립니다.1. 오피스텔 분양권을 남편명으로 받았는데(2014년 12월분양받음), 부부간증여는 세금이 없다고 들었습니다.그래서 와이프인 저한테 증여를 했다가... 다시 제가 친정엄마에게 증여를 하면 세금이 발생하나요?발생한다면 얼마정도 발생하는지 답변부탁드릴께요.2. 아파트 분양권을 남편명으로 받았는데(2014년 11월분양받음), 곧 전매기한1년이지나 풀립니다.와이프인 저한테 전매기한지나고 증여를 하게되면 세금이 발생하나요?저와 남편명의로 분양을 받고있는데.. 중도금대출이 인당2건,3건밖에 안된다고해서 중도금대출이 안될까봐 증여를 하고자합니다.저한테 중도금대출 아파트분양권1개가 있고, 남편한테 중도금대출 아파트분양권1개, 오피스텔분양권1개, 마이너스대출이 1개있어..앞으로 남편명의로 분양을 1개 더받을지몰라 중도금대출이 남편명의로 더이상 안될까봐 증여에 대해 질문드립니다.바쁘시겠지만 답변부탁드립니다.^^

증여세 여부 알려주세요. (2015.11.01)

아파트 분양권 계약을 21세된 딸 명의로 하려고 합니다. 증여세가 부가되는지 궁금합니다.증여세 부가된다면 부가되는시점이 언제인지 궁금합니다.수고하세요

아파트분양권 관련 증여가능여부, 증여가액 및 보유기간 산정 방법 (2016.12.22)

안녕하세요. 아파트 분양권 관련 문의 사항이 있어 상담 신청 드립니다. 현재 전매제한이 걸려있는 아파트 분양권을 소지중입니다. 2017년 1월에 1년 전매제한이 풀리는 관계로 분양권 공동명의 변경을 미루고 있었는데요. 찾아보니 주택법 개정으로 부부간 증여는 전매제한 시점에서도 가능하다고 하는 글을 봤습니다. 하여 양도소득세 계산 등 문의사항이 있어 지식인에 글을 납겨 봅니다. 1. 전매제한 기간에도 부부간 증여로 하여 분양권 단독명의에서 공동명의로 변경 가능한가요? 2. 현재 계약금 2천5백 / 중도금대출(이자후불제) 2회 5천이 들어가 있는데, 증여 가능하다면 증여가액은 얼마로 산정되나요? 현 시점에서는 전매제한으로 분양권 거래가 없어 프리미엄형성은 되어 있지 않습니다. 지분율 50:50으로 할 경우 - 중도금 대출까지 합한 7천5백의 절반인 3천7백5십이 증여가액인가요? or - 중도금대출금액 5천을 제외한 계약금 2천5백에 대한 1천2백5십이 증여가액인가요? 3. 증여로 하여 12월 말 공동명의 변경 후 내년 1월 말에서 분양권보유기간 산정은 어떻게 되나요? 최초분양권계약은 2016년1월입니다. - 증여자 및 수증자 모두 2016년1월 최초계약일시를 기준으로 보유기간 산정 (올해 12월 말 증여 시 내년 1월 말 증여자 및 수증자 모두 보유기간 12개월 인정) or - 증여자는 2016년1월 최초계약일시 기준으로 산정하고 수증자는 증여받은 날을 기준으로하여 새로 산정 (올해 12월 말 증여 시 내년 1월 말 증여자 보유기간 12개월 인정 / 수증자 보유기간 1개월 인정) 질문이 많지만,, 답변 부탁드리겠습니다. 감사합니다.

아파트 분양권 증여세 신고 (2017.06.01)

안녕하세요. 인터넷 상담으로 많은 도움을 받고있습니다.증여세에 대해 여쭙니다7억원 정도의 아파트를 분양받아서 계약금만 납부한 상태입니다.(1차 중도금도 진행하지 않은 상태임)이 상태에서 처에게 50%를 증여하고자합니다(부부간 증여)6억원까지는 증여세가 없다는 것으로 알고 있는데1. 증여세가 면제사항인데도 증여세 신고를 해야 되는지요?2. 홈텍스로 신고로 가능하다면 증여받은 재산가액은 분양금액의 증여지분만큼을 기재하는 것인지/ 아니면 계약금액의 증여지분만큼을 기재하는 것인지요?

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.