매매가 나은지,,증여가 나은지 (2015.03.10)

안녕하세요 수고가 많으십니다저는 서울에 산지 15년 정도 됬습니다 경남 창녕 아파트 싯가 3500 에 매입( 2003년 5월) 서울 단독주택 1억4천 400 매입(2006년)=> 서울 단독주택 3억 1천 400에 팔고 빌라오 이사했어요(2015년 2월)사실은 제가 세금 생각을 못하고 매매하는 바람에 세금 폭탄을 맞았어요제가 궁금해 하는것은요 경남 창녕에 있는 아파트를 언니한테 주려고 합니다경남창녕에 있는 아파트 지금 싯가로는 6-7천 하는걸로 알아요 언니한테 주게되면 매매가 나을까요?? 아니면 증여가 나을까요?? 세금은 얼마정도 나올까요

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 매매가 나은지,,증여가 나은지 (2015.03.10)

안녕하세요 수고가 많으십니다

저는 서울에 산지 15년 정도 됬습니다


경남 창녕 아파트 싯가 3500 에 매입( 2003년 5월)

서울 단독주택 1억4천 400 매입(2006년)


=> 서울 단독주택 3억 1천 400에 팔고 빌라오 이사했어요(2015년 2월)

사실은 제가 세금 생각을 못하고 매매하는 바람에 세금 폭탄을 맞았어요


제가 궁금해 하는것은요 경남 창녕에 있는 아파트를 언니한테 주려고 합니다

경남창녕에 있는 아파트 지금 싯가로는 6-7천 하는걸로 알아요

언니한테 주게되면

매매가 나을까요?? 아니면 증여가 나을까요?? 세금은 얼마정도 나올까요


양도소득세 양도차익 산정방법 (2015-03-10)

[증여세분야]



▶ 양도하는 경우의 증여세 과세문제


특수관계자간(형제자매간)에 대가를 지급하고 매매를 하는 경우에도 시가보다 저가 또는 고가로 거래하는 경우 상속세및증여세법 제35조(저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여등)의 규정에 의하여 시가와 대가와의 차액상당액은 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액이 되는 것입니다.


이때, 증여세 과세기준은 시가와 대가와의 차액이 시가의 30%이상이거나 3억원 이상인 경우에 적용되는 것이며, 증여받은 이익은 시가와 대가와의 차액에서 시가의 30%와 3억원중 적은 금액을 차감한 가액으로 하는 것입니다.



또한, 상기의 양도소득세 분야 부당행위계산부인규정 및 증여세 분야 저가.고가 증여규정 적용시 재산의 가액(시가)은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 기준시가로 평가하는 것입니다.

즉, 증여받은 부동산에 대하여 증여일 전후 3월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이 있거나 2이상의 감정가액의 평균액이 있거나 또는 증여받은 부동산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한 매매사례가액 등은 상속세및증여세법 시행령 제49조의 규정에 의하여 시가에 해당하는 것입니다.

또한, 증여일전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 매매가액 등이 있는 경우에도 그 매매가액 등은 증여일부터 매매가액이 결정되는 계약일 등까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은 상속세및증여세법 시행령 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것입니다.



▶ 증여로 소유권을 이전하는 경우


증여받은 재산의 가액은 위의 [양도하는 경우의 증여세 과세문제]부분에서 시가의 평가방법을 참조하여 주시기 바랍니다.




증여재산공제는 수증자를 기준으로 적용되는 것으로서,



상속세및증여세법 제53조(증여재산공제)에 의하여 수증자가 거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 자)인 경우로서 친족(6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척)으로부터 증여받은 경우 수증자를 기준으로 10년간 누적금액 기준 500만원을 증여세 과세가액에서 공제가능합니다.




따라서 귀 사례의 본인이 언니에게 증여를 하는 경우 수증자(귀 사례의 언니)를 기준으로 10년간 누적금액 기준 500만원을 증여세 과세가액에서 공제가능합니다.



일반적인 증여세 계산구조는 다음과 같습니다.


*증여세 과세가액 = 증여재산가액 - 채무부담액


*증여세 과세표준 = 증여세 과세가액 + 10년내 재차증여재산 가산액 - 증여재산공제


*증여세 산출세액 = 증여세 과세표준 × 세율(10~50%)


*증여세 자진납부세액 = 증여세 산출세액 - 신고세액공제 등 세액공제




증여세 과세표준에 따라 아래의 증여세율을 적용하면 증여세 산출세액이 산정되는 것입니다. 납부할 증여세가 있는 경우에는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3월 이내에 증여세를 신고하는 경우 10%의 세액공제를 적용받을 수 있습니다.



* 증여세 세율


- 과세표준이 1억원 이하 10%


- 과세표준이 1억원 초과 5억원 이하 20%(누진공제 1천만원)


- 과세표준이 5억원 초과 10억원 이하 30%(누진공제 6천만원)


- 과세표준이 10억원 초과 30억원 이하 40%(누진공제 1억 6천만원)


- 과세표준이 30억원 초과 50%(누진공제 4억 6천만원)



참고로, 증여세를 신고하는 경우 신고서 서식 및 첨부서류 등은 일반적으로 아래와 같습니다.


① 증여세과세표준신고 및 자진신고납부계산서(별지 제10호 서식)


② 증여재산 및 평가명세서(별지 제10호 서식 부표)


③ 주민등록등본, 가족관계증명서 등 증여자와 수증자관계 입증서류


④ 증여재산 입증서류(증여계약서, 예금계좌사본, 증권계좌 잔액증명서 등)




상기 ①,②의 서식은 국세청 홈페이지(nts.go.kr)>신고납부>증여세>신고서서식, 첨부서류>에서 다운로드 하여 사용할 수 있습니다.




증여세 신고서 작성 방법은 증여를 받은 수증자의 주소지관할세무서 재산세과를 방문하여 비치된 서식 등을 이용하여 신고서를 작성하여 민원실에 접수할 수 있으며, 또한 국세청 홈페이지> 신고납부> 증여세> 서식작성요령, 서식작성사례 등>을 참조하여 작성할 수 있습니다.




상기와 같이 작성한 증여세 신고서는 우편 또는 직접 접수방법으로 증여를 받은 사람의 주소지 관할세무서로 접수하거나, 가까운 세무서 민원실에도 접수할 수 있습니다.


국세청 고객만족센터에서는 고객님의 예상세액을 계산해드리지 아니하며, 양도소득세가 유리한지, 증여세가 유리한지 등의 절세상담을 하지 않고 있으며 이 점 양해부랍니다.


[ 양도소득세 분야 ]




1. 귀 상담의 경우 주택을 친족간 대가를 받고 유상으로 이전하는 경우에는 양도에 해당되는 것이므로 양도자인 귀하에게 양도소득세가 과세되는 것이며, 아무런 대가없이 이전하는 경우에는 증여에 해당되어 수증자인 언니에게 증여세가 과세됩니다. 증여세 과세방법은 증여세 분야의 상담내용을 참고하시기 바랍니다. 



2. 양도소득세가 과세되는 경우 일반적인 양도소득세 계산식은 아래와 같으며 세액계산은 국세청 홈택스서비스를 이용하시면 편리하게 세액을 계산하실 수 있음을 알려드리니 참고하여 주십시오. * 인터넷 국세청 홈택스서비스 : http://www.hometax.go.kr


※ 양도소득세는 아래과 같은 방법으로 계산합니다.


1) 양도가액 - 취득가액 - 취등록세.중개수수료등 = 양도차익

(* 취득당시 납부한 취등록세와 법무사수수료, 취득 및 양도당시 지급한 중개수수료는 필요경비로 공제됩니다.)


2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

(장기보유특별공제액은 양도차익에 보유기간별 아래의 공제율을 적용하여 계산한 금액이며, 3년미만 보유한 부동산인 경우, 비사업용 토지인 경우에는 적용이 배제됩니다.)


※ 표 1(장기보유특별공제율표)

보 유 기 간 공제율

===========================

3년 이상 4년 미만 100분의 10

4년 이상 5년 미만 100분의 12

5년 이상 6년 미만 100분의 15

6년 이상 7년 미만 100분의 18

7년 이상 8년 미만 100분의 21

8년 이상 9년 미만 100분의 24

9년 이상 10년 미만 100분의 27

10년 이상 100분의 30



3) 양도소득금액 - 양도소득기본공제(2,500,000원) = 과세표준


4) 과세표준 × 세율 = 산출세액 = 자진납부할세액



<1년이상 보유한 주택과 조합원입주권 양도시 세율>


과 세 표 준            세 율

===============================================================

1천200만원 이하 과세표준의 6%

1천200만원 초과 4천600만원 이하 72만원+(1천200만원을 초과하는 금액의 15%)

4천600만원 초과 8천800만원 이하 582만원+(4천600만원을 초과하는 금액의 24%)

8천800만원 초과 1억5천만원 이하 1천590만원+(8천800만원을 초과하는 금액의 35%)

1억5천만원 초과 3천760만원+(1억5천만원을 초과하는 금액의 38%)


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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골프회원권 증여 (2015.03.10)

아버지로부터 골프회원권을 증여를 받았습니다. 골프장가서 증여에 필요한 서류를 접수하고 개서료와 인지세를 내고 명의를 이전하였습니다. 현재 회원권은 제 명의로 등록된 상태입니다.이제 관련된 세금을 내려고 합니다1. 내야하는 세금에는 어떤것들이 있나요? 증여세말고 또 내야하는 세금이 있는지요?2. 내는 방법에 대해서도 알려주시면 감사하겠습니다.3. 제가 홈텍스에서 증여세를 낼려고 신고해놓은 서류가 있는데 내용이 누락된거 같아 다시 입력해야할거 같은데 등록해놓은 서류가 취소가 되나요?수고하세요.

자녀에게 증여하고 자녀(수증자)가 증여자를 대신해 지급했을때 증여세 관련 문의 (2015.03.10)

안녕하세요.며칠전 제가 자녀에게 현금 5천만원을 주고 아직 증여세 신고는 하지 않았습니다.그런데, 저의 명의로 부동산 매수로 인해 제가 돈이 필요하게 되었습니다. 제가 자녀에게 준 5천만원과 그동안 자녀가 벌은 4천만원을 합해 모두 9천만원을 자녀가 직접 부동산 매도자에게 자녀이름으로 송금을 하였습니다. 따라서 자녀에게 준 돈을 제가 사용하였기에 자녀에게 4천만원만 갚으면 된다고 생각됩니다. 이런 경우 자녀에게 주었던 5천만원에 대해 증여신고 여부를 묻고 싶습니다.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

이주자 택지 분양권 권리의무승계시 발생하는 세금 (2015.03.05)

[사실관계]안녕하세요.결혼 20년차 부부입니다.아버님이 살고 계시던 주택이 세종시(행정복합도시)에 편입되어 이주를 하게 되었습니다.이주자인 원주민에게는 LH(한국토지공사)에서 분양하는 이주자택지 우선분양권이 주어졌습니다. 그후 아버님은 공주에 주택을 신축하여 이사하셨고, 이주자택지 분양권을 타인에게 양도하신다고 하여형제들이 합의하여 둘째인 저희 부부가 아버님의 분양권을 양도받기로 했습니다.2011년 12월에 세종시에 이주자 택지 주거전용 부지를 185,220,000원에 아버님의 명의로 계약했으며 2014년 12월까지 계약금과 중도금을 포함하여 총 143,620,000원을 우리 부부가 마련한 비용으로 LH(한국토지공사)에 납부한 상황입니다. 2015년 1월에 계약자인 아버님 명의를 저희 부부명의(5:5)로 권리의무승계를 마쳤습니다.[질의사항]1. 권리의무승계(명의변경) 구비서류로 부동산 매매계약서 대신 부모 자식간은 매매가 아니라고 하여 증여확인서를 제출했구요. 이런 경우에 발생하는 세금은 어떤 종류가 있는지, 세금신고는 어떻게 하는지 궁금합니다.2. 계약자는 아버님이지만 모든 비용은 저희 부부가 저축한 돈으로 지불했는데 이런 경우에는세금이 어떻게 되는지 궁금합니다? 만약 증여세가 발생한다면 증빙서류로 계좌이체 내역이나 금융거래확인서를 제출하면 되는지요?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

증여와 미성년 부동산 거래 상담입니다. (2015.03.19)

14세 이상 미성년 비과세 증여는 5000만원으로 알고 있습니다.정식적으로 5000증여후미성년 자식이 매매가 2억. 전세가 1.5억, 즉 실투자액 5000만원으로 아파트를 매매 후등기하였을 경우세법상 문제가 있는지 궁금합니다.그리고, 2년 후 매매한 아파트를 팔 경우 이익분에 대한 양도세만 내면 되는건지아니면 다른 세금을 추가로 내야하는건지 궁금합니다.답변 부탁드립니다.감사합니다.

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.