부동산 명의신탁에 대한 증여세 (2015.01.31)

1.사실관계<구체적으로 기재>모친이 2012년 3월달에 돌아가신 후 모친(이하 A라 지칭)이 이모(A의 동생B)에게 2006년 1월달에 부동산 명의신탁한 부동산이 있다는 것을 2015년 1월달에 알게 되어 소송을 진행하여 패소하였습니다.내용인 즉은 이모가 2006년에 망 A가 B통장으로 거래대금 20억을 송금후 이 금액으로 B명의로 부동산을 구입하여 명의신탁하여 온 것은 맞으나 A가 사망 직전에 동생인 B자신에게 유언으로 부동산을 증여했다.라고 하여 A의 상속인이 입증하지 못하여 패소하게 되었습니다. 이경우 B가 물어야 할 증여세가 2006년 송금해준 20억 금액인지 아니면 부동산 취득가액 20억인지 과세대상이 무엇인지 알고 싶습니다.2.질의사항첫번째, B가 물어야 할 증여세가 2006년 송금해준 20억 금액인지 아니면 부동산 취득가액 20억인지 과세대상이 무엇인지 알고 싶습니다. 그리고 B가 증여세를 물어야 하는지 아니면 망 A의 상속인들이 납부해야 할 세금이 있는지 알고 싶습니다.두번째,망 A가 사망한 2012년 3월 14일 1주일전에 망 A의 동생 B가 망 A로 부터 생전에 증여받았다고 하였으니(판결문에 B가 생전증여 받은걸로 인정받음) 이 경우 첫번째 질문의 2006년부터 계산하여 B가 세금을 내야되는지 아니면 2012년 망 A로 부터 생전증여 받은 2012년 2월 중순 기준으로 B가 증여세를 내야되는지 알고 싶습니다.

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 부동산 명의신탁에 대한 증여세 (2015.01.31)

1.사실관계<구체적으로 기재>
모친이 2012년 3월달에 돌아가신 후 모친(이하 A라 지칭)이 이모(A의 동생B)에게 2006년 1월달에 부동산 명의신탁한 부동산이 있다는 것을 2015년 1월달에 알게 되어 소송을 진행하여 패소하였습니다.
내용인 즉은 이모가 2006년에 망 A가 B통장으로 거래대금 20억을 송금후 이 금액으로 B명의로 부동산을 구입하여 명의신탁하여 온 것은 맞으나 A가 사망 직전에 동생인 B자신에게 유언으로 부동산을 증여했다.라고 하여 A의 상속인이 입증하지 못하여 패소하게 되었습니다. 이경우 B가 물어야 할 증여세가 2006년 송금해준 20억 금액인지 아니면 부동산 취득가액 20억인지 과세대상이 무엇인지 알고 싶습니다.



2.질의사항
첫번째, B가 물어야 할 증여세가 2006년 송금해준 20억 금액인지 아니면 부동산 취득가액 20억인지 과세대상이 무엇인지 알고 싶습니다. 그리고 B가 증여세를 물어야 하는지 아니면 망 A의 상속인들이 납부해야 할 세금이 있는지 알고 싶습니다.

두번째,망 A가 사망한 2012년 3월 14일 1주일전에 망 A의 동생 B가 망 A로 부터 생전에 증여받았다고 하였으니(판결문에 B가 생전증여 받은걸로 인정받음) 이 경우 첫번째 질문의 2006년부터 계산하여 B가 세금을 내야되는지 아니면 2012년 망 A로 부터 생전증여 받은 2012년 2월 중순 기준으로 B가 증여세를 내야되는지 알고 싶습니다.


부동산명의신탁(명의신탁상태에서 판결에 의한 증여시 증여세 과세대상 여부) 및 상속세과세가액(피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액) (2015-02-03)









A. 명의신탁 증여의제란 권리의 이전이나 그 행사에 등기 등을 요하는 재산에 있어서 실제소유자와 명의자가 다른 경우에는「국세기본법」 제14조에도 불구하고 그 명의자로 등기 등을 한 날에 실제소유자가 그 명의자에게 그 재산을 증여한 것으로 보는 것입니다.(단, 조세회피의 목적이 없는 경우 등은 제외함)




그러나 부동산의 경우에는 1995.7.1.부터 부동산 실권리자명의 등기에 관한법률이 시행되어 토지와 건물의 명의신탁에 대해서는 과징금이 부과되므로 1997.1.1. 이후에는 토지, 건물의 명의신탁에 대해서는 증여의제로 과세되지 아니하는 것입니다.




따라서 귀 상담의 경우 부동산의 명의신탁에 따른 증여세가 과세되지 아니하나,



부동산실명법 위반에 대한 과징금이 부과 될 수 있으며, 이에 대한 사항은 지방자치단체(시,군,구청) 소관업무이므로 부동산소재지 관할 지방자치단체(시,군,구청)로 문의하여 도움을 받으시기 바랍니다.



▶ 상속세및증여세법 제45조의2 【명의신탁재산의 증여의제】 ① 권리의 이전이나 그 행사에 등기등이 필요한 재산(토지와 건물은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)의 실제소유자와 명의자가 다른 경우에는 「국세기본법」 제14조에도 불구하고 그 명의자로 등기등을 한 날(그 재산이 명의개서를 하여야 하는 재산인 경우에는 소유권취득일이 속하는 해의 다음 해 말일의 다음 날을 말한다)에 그 재산의 가액을 명의자가 실제소유자로부터 증여받은 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2011.12.31>


B. 반면에, 판결내용이 불분명하여 정확히 상담드릴 수는 없지만, 2006년 1월 모친이 이모에게 명의신탁한 부동산을 어머니의 상속개시일(2012년3월경) 전인 2012년 2월에 판결에 따라 이모에게 소유권이 이전(생전 소유권 이전)되었다면, 그 당시가 증여시기가 되어 이모(사례의 B)가 증여세 납세의무가 성립되는 것입니다.



C. 상속세는 상속개시일 현재 피상속인(사망자)의 모든 재산에 대하여 과세하는 유산세체계의 과세제도로서 피상속인이 상속인에게 상속개시일(사망일)로부터 10년 이내에 증여한 재산은 상속재산의 가액에 합산하여 상속세를 계산하는 것이며, 상속개시일로부터 5년 이내에 상속인이 아닌 자(이모)에게 증여한 재산은 상속재산의 가액에 합산하여 상속세를 계산하는 것입니다. 또한, 증여세 납부의무자는 증여를 받은자(귀 사례의 이모)이며, 상속세 과세가액에 가산하는 증여재산에 대하여 증여세가 부과되지 아니한 경우에는 당해 증여재산에 대한 증여세를 먼저 과세하고, 그 증여재산가액을 상속세 과세가액에 가산하여 상속세를 부과하는 것(상증통칙 13-0...3)임을 참고하여 주시기 바랍니다.






이 경우 피상속인이 상속인 등에게 증여한 재산에 대해서는 증여시점에서 이미 납부한 증여세 상당액에 대해서는 상속세 산출세액에서 이를 차감함으로써 증여세와 상속세의 이중과세를 방지하고 있으며, 기납부증여세액공제는 다음과 같이 상속세 산출세액 범위내에서 공제하는 것입니다.







□ 수증자가 상속인 및 수유자의 경우




다음 중 ①,②중 적은 금액


① 증여세산출세액

② 한도액 :

상속인 등 각자가 납부할 상속세 산출세액× 상속인 등 각자의 증여재산에 대 한 증여세 과세표준÷[상속인 등 각자가 받았거나 받을 상속재산(증여재산 포함)에 대한 상속세 과세표준 상당액]




* 상속인 등 각자가 납부할 상속세 산출세액이라 함은 상속세및증여세법 시행령 제2조의 2에 따라 상속인 및 수유자에게 분배된 상속세산출세액을 말합니다.




** 상속인 등 각자가 받았거나 받을 상속재산(증여재산 포함)에 대한 상속세 과세표준 상당액이라 함은 상속세및증여세법 시행령 제2조의 2에 따라 상속인 및 수유자에게 분배된 상속세 과세표준을 말합니다.










□ 수증자가 상속인 및 수유자가 아닌 경우




기납부증여세 공제한도액 = 상속세 산출세액 × 가산한 증여재산에 대한 증여세과세표준 ÷상속세과세표준(사전증여재산 포함)







또한, 사전증여받은 재산만 있는 상속인이 아닌자의 상속세 납세의무와 관련하여 아래 예규해석을 참고하여 주시기 바랍니다.





▶ 재산-149, 2010.3.10.




1. 「상속세 및 증여세법」 제3조의 규정에 의하여 상속인 또는 수유자는 상속재산(같은 법 제13조의 규정에 의하여 상속재산에 가산한 증여재산 중 상속인 또는 수유자가 받은 증여재산을 포함) 중 각자가 받았거나 받을 재산의 비율에 따라 상속세를 납부할 의무가 있으며, 또한 각자가 상속받았거나 받을 재산을 한도로 상속세를 연대하여 납부할 의무가 있는 것이나, 피상속인으로부터 상속개시전 5년이내에 증여받은 재산만 있는 상속인 외의 자는 상속세 납부의무 및 연대납부의무는 없는 것임.




2. 「상속세 및 증여세법」 제27조의 규정은 상속인 또는 수유자가 피상속인의 자녀를 제외한 직계비속인 경우에 적용되는 것이며, 같은 법 제13조의 규정에 의하여 손자가 피상속인으로부터 증여받은 재산을 상속세 과세가액에 가산하는 경우에도 그 손자가 상속받은 재산이 없는 때에는 상속세에 대하여 할증과세하지 않는 것임. 이 경우 같은 법 제28조의 규정에 의한 증여세액 공제액은 증여당시의 당해 증여재산에 대한 증여세 산출세액을 기준으로 계산하는 것이므로 증여세 할증과세액은 증여세액공제가 적용되지 않는 것임.










1. 조세 회피의 목적 없이 타인의 명의로 재산의 등기등을 하거나 소유권을 취득한 실제소유자 명의로 명의개서를 하지 아니한 경우 2. 주식 또는 출자지분(이하 이 조에서 "주식등"이라 한다) 중 1997년 1월 1일 전에 신탁이나 약정에 의하여 타인 명의로 주주명부 또는 사원명부에 기록되어 있거나 명의개서되어 있는 주식등에 대하여 1998년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)에 실제소유자 명의로 전환한 경우. 다만, 그 주식등을 발행한 법인의 주주 또는 출자자(이하 이 조에서 "주주등"이라 한다)의 대통령령으로 정하는 특수관계인 및 1997년 1월 1일 현재 미성년자인 사람의 명의로 전환한 경우에는 그러하지 아니하다.


▶ 재산-131, 2010.03.02 2. 귀 질의 2)의 경우, 1997.1.1. 이후 토지와 건물을 타인 명의로 등기하는 경우에 「상속세 및 증여세법」 제45조의 2(명의신탁재산의 증여의제) 규정은 적용되지 않으나, 「부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률」에 의하여 과징금이 부과될 수 있으며, 「부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률」에 관한 구체적인 내용에 대하여는 소관부서인 법무부 또는 당해 부동산의 소재지를 관할하는 시ㆍ군ㆍ구청으로 문의하시기 바랍니다.


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

  • #부동산
  • #명의신탁에
  • #대한
  • #증여세
  • #국세상담센터
  • #국세청
  • #홈택스상담
  • #상담사례
  • #세법상담
  • #126
  • #절세

양도세 문의 (2015.01.31)

1.사실관계<구체적으로 기재>2014년도에 sh공사로부터 00지구 생활대책용지 보상 대상자로 확정받았습니다.조합에 가입하여 조합 이름으로 sh 공사와 토지 매매계약을 한 후, 건축시행을 위해 해당 시행사로 권리의무 승계계약을 체결 하였습니다. 건물이 준공되면 시행사에서는 조합원 개개인에게 금전보상이 아닌 상가로 00평을 준다고 합니다.2.질의사항1. 위 경우에 조합원이 부담해야 하는 세금엔 어떤것이 있나요?2. 상가로 제 권리를 받았을때 그 00평에 대한 부분을 제외하고 나머지 모자란 부분을 부담하면 상가를 분양 받을수 있다고 합니다. 이때 세금은 어떻게 되는 건가요? 총 분양금액에 대한 세금을 내야 하나요 ...아니면 추가된 금액에 대해서만 내는 건가요?3. 00평에 대한 내 권리를 다른 조합원이나 제 3자에게 팔았을때 세금은 어떻게 되나요? 자녀에게 권리를 양도하면 증여가 되는 건가요?4. 만약 권리매매가 여러사람을 거치게 되면, 중간에서 양도한 사람들은 양도세를 내지 않게 되는 건가요?5. 그리고 생활대책용지에 대해서 조금 설명좀 부탁합니다..자세한 답변 부탁드립니다.

증여공제한도 문의 (2015.02.03)

안녕하세요.기타 친족의 경우 증여공제 한도가 500만원이었던 것으로 알고 있는데, 올 해부터 1000만원으로 상향조정되었다는 기사를 봤습니다. 관할 세무소에서도 개정내용을 확인 했는데, 주변에 그렇지 않다는 의견도 다수 있어 문의드립니다. 최종 공제한도를 알려주시면 감사하겠습니다.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

부모가 자에게 아파트분양권 증여문제 (2017.12.21)

수고 많으십니다.저희 어머님이 아파트분양권에 당첨되어서 제가 계약금을 3천8백 만원 정도 제 통장으로 입금하였습니다.그리고 내년 3월 중도금대출을 앞두고 있습니다.이럴 경우 어머님 명의에서 제 명의로 이전을 할 시증여로 신고서를 제출해야 하나요,아니면 매매로 신고를 해야 하나요.그리고 신고할 때 분양금 계약금으로 신고를 해야 합니까?아니면 분양권에 붙은 프리미엄을 포함해서신고를 합니까?이런 경우 매매로 신고해도 부모자식간은 증여로 간주되어증여신고를 해야 합니까?만약 증여신고하고 등기된 부동산 같은 경우는 5년 이내 못 팔지만분양권은 권리인데 증여하고 증여받은 제가 바로 팔 경우는어떤 불이익이 따르는지 궁금합니다.마지막으로 분양권이 5천이하인 경우도 증여세가 나오는지 궁금합니다.

종중재산의 명의신탁에 대한 증여 관련 질문입니다. (2018.07.04)

안녕하세요 (사실관계) 1. 종중재산인 토지(답)가 있으나 농지법 6조(농지 소유 제한) 1항에 의하여 종중명의로는 등기가 되지 않습니다. 즉 개인명의로만 등기가 되며, 종중명의로는 등기가 안됩니다. 2. 실질적으로 종중재산인 토지(답)를 종중명의로 등기를 못하여 종중원(A)명의로 등기를 했습니다.(질문사항)1. 종중명의로 등기가 안된 토지(답)을 종중원(A)가 종중원(B)로 증여를 한 경우 과세가 되는지요? 2. 종중명의로 등기가 안된 토지(답)을 종중원(A)가 사망을 하여 종중원(아들 C)가 상속을 받은 경우 상속재산에 포함이 되는지요? 수고하세요~

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.