부담부증여 받은 주택 재증여 (2021.06.15)

안녕하세요. 바쁘신데에도 불구하고 답변에 응해주심이 감사합니다.어머니에게서 부담부증여로 받은 빌라를 다시 어머니에게 드려야할것같은 상황이 되었습니다..이와 관련하여 들어가는 비용을 계산하려하는데 도무지 너무 어렵네요..자세하게 설명 해놓겠습니다.2020년 5월 27일 어머니에게서 인천 남동구 만수동 소재의 빌라를 부담부증여로 받았습니다.공시가격 3740만원 이었고, 전세세입자가 있는상태였는데 전세가격이 3,000만원 이었습니다.직계존속간의 증여공제금액이 10년간 5,000만원으로 아는데 이경우 증여공제를 740만원에 대해서 받고나머지 3,000만원은 양도세를 부과하는게 맞나요?또, 제가 현재 1년간 거주중인데 결혼예정이라 다시 어머니에게 증여를 하려하는데이경우 증여세는 어떻게 산정이 되나요.?올해의 공시가격은 3740만원으로 전년동일로 시세는 아직 없습니다.다시 증여할때 증여세는 어떻게 되는지 알고 싶습니다.5천만원 공제에서 740만원을 제외한 4260만원의 공제금액이 남아있어서 재증여시에도 증여세가 없는지..5년이내 재증여할시 또 다른비용이 뭐가 들어간다는데 그런부분도 설명 부탁드립니다..감사합니다.

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 부담부증여 받은 주택 재증여 (2021.06.15)

안녕하세요. 바쁘신데에도 불구하고 답변에 응해주심이 감사합니다.

어머니에게서 부담부증여로 받은 빌라를 다시 어머니에게 드려야할것같은 상황이 되었습니다..
이와 관련하여 들어가는 비용을 계산하려하는데 도무지 너무 어렵네요..
자세하게 설명 해놓겠습니다.


2020년 5월 27일 어머니에게서 인천 남동구 만수동 소재의 빌라를 부담부증여로 받았습니다.
공시가격 3740만원 이었고, 전세세입자가 있는상태였는데 전세가격이 3,000만원 이었습니다.

직계존속간의 증여공제금액이 10년간 5,000만원으로 아는데 이경우 증여공제를 740만원에 대해서 받고
나머지 3,000만원은 양도세를 부과하는게 맞나요?

또, 제가 현재 1년간 거주중인데 결혼예정이라 다시 어머니에게 증여를 하려하는데
이경우 증여세는 어떻게 산정이 되나요.?
올해의 공시가격은 3740만원으로 전년동일로 시세는 아직 없습니다.

다시 증여할때 증여세는 어떻게 되는지 알고 싶습니다.
5천만원 공제에서 740만원을 제외한 4260만원의 공제금액이 남아있어서 재증여시에도 증여세가 없는지..
5년이내 재증여할시 또 다른비용이 뭐가 들어간다는데 그런부분도 설명 부탁드립니다..

감사합니다.


답변: 부담부증여 받은 주택 재증여 (2021-06-18)











재산분야(양도, 상증, 종부) 문의가 급증하여 평소보다 상담이 많이 지연되고 있습니다.

답변이 불가피하게 늦어질 수 있는 점 양해부탁드립니다.

안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.



국세상담센터 홈페이지(클릭) 내 ”세법상담정보”, “상담사례 검색하기”를 통해 세목별로 자주 묻는 주제에 대한 질의응답 자료를 간편하게 확인할 수 있으니 많은 이용 부탁드립니다.



상속세및증여세법 제47조 제1항의 규정에 의하여 증여재산에 증여일 현재 담보된 증여자(증여를 한 사람)의 채무가 있는 경우로서 해당 채무를 수증자(증여를 받은 사람)가 인수한 사실이 채무입증서류, 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정, 자금출처가 확인되는 자금으로 원리금 상환 등에 의하여 객관적으로 입증되는 경우에 한하여 증여재산의 가액에서 그 채무액을 차감하는 것이며, 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 수증자가 인수한 채무상당액에 대하여 증여자에게 양도소득세가 부과되는 것입니다.



부담부증여로 인정받기 위하여는 첫째, 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무가 있어야 하는 것이며, 둘째 담보된 당해 채무가 채무자 명의에 불구하고 반드시 실질적으로 증여자의 채무이어야 하는 것이며, 셋째, 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 증여계약서, 자금출처가 확인되는 자금으로 원리금을 상환하거나, 담보설정 등에 의하여 객관적으로 확인이 되어야 하는 것입니다.



이러한 부담부증여에 해당되면 증여세 과세가액은 해당 채무액 만큼 줄어드나, 증여자에게 해당 채무액이 유상양도로 보아 양도소득세 납세의무가 발생되는 것이며 양도가액 및 취득가액을 아래와 같이 산정합니다.



○ 양도가액

당해자산의 가액(상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액) × 채무액 ÷ 증여가액



○ 취득가액

취득당시 실지거래가액(단, 양도가액을 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항, 제2항 및 제5항에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정) × 채무액 ÷ 증여가액



상기의 당해자산의 가액 및 증여가액이 증여세 산정시의 증여재산가액에 해당되는 것으로, 시가(매매가액, 감정가액, 매매사례가액 등)에 해당하는 가액이 없는 경우 보충적평가방법(개별주택가격, 공동주택가격)을 적용하여야 할 것으로 판단됩니다.



귀 사례의 증여세를 산정함에 있어, 증여세는 수증자별로 기준으로 판단하는 것으로 재증여시 수증자는 모친이 되는 것으로 모친이 10년 이내에 직계비속으로부터 증여받은 재산이 없는 경우 증여재산공제는 5천만원까지 적용됩니다.



* 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.

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○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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분양권 부부공동명의 증여과세표준 (2021.06.17)

안녕하세요 2018년 6월에 시행된 대규모 택지개발 공급 아파트 건의 분양권을 부부공동명의로 전환하고자 합니다. 이때 증여과세표준가를 어떻게 산정되야 되는지 문의 드립니다. 현재는 전매제한 기간이며, 2021년 6월 21일 부로 전매제한이 해제 됩니다. 과제표준가를 분양가 기준으로만 지분율에 맞추면 되는지, 주변 시세를 반영하여 프리미엄을 포함하여 하는지, 그리고 전매제한 이전과 이후, 프리미엄에 대한 포함여부가 영향을 받는지 문의 드립니다. 관련 세무소 신고시에 이점에 대해 세무 직원이 명확히 답변을 주기 어렵다고 하여 국세청으로 문의 드립니다. 감사합니다.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부담부증여등기후 증여세신고 (2015.03.16)

수고많으십니다.부모님으로부터 개포동 연립주택을 증여받았습니다.이전까지 증여받은적은없으면 처음증여를받는거이라서 전세보증금이 있어서 등기를 부담부증여로하면 등기비용이 적게나온다고하여부담부증여로 등기를하였습니다.연립주택 시세는없고 공동주택가격이 101,000,000원입니다. 전세보증금은 110,000,000원이구요이렇게 등기후 증여세신고를하려고보니 증여세는 없고 양도소득세과 과세되는경인데 양도소득세가 많이나와서일반적으로 공동주택가격으로 증여받는걸로 신고가 가능한지궁금합니다.등기는 부담부증여로 취득세를 납부하였다하더라고 증여세신고는 일반증여로 신고해도 가능하지여부가궁금하며,일반증여로 신고가가능하다고하면, 취득세를 다시납부하여야되는지도 궁금합니다.바쁘신데 답변부탁드립니다.

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

어머니 소유 다세대주택을 증여받고자 합니다. (2015.04.01)

3층짜리 다세대 주택을 어머니가 소유하고있고 현재 1층에는 어머니가 2층에는 저희 가족이 살고있고 3층과 지하층은 5천만원씩 보증금에 월세 백만원으로 세를 놓고있습니다.이경우 개별주택가격은 10억이고 은행채무는 현재 없습니다.다음달에 어머니로 부터 주택전체에 대한 증여를 받고자합니다.이경우 은행에서 어머니가 1억5천을 오늘부로 대출받고 그 대출을 승계받을려고 하는데..이경우에도 부담부증여로 볼수 있는지요..즉 증여일 일주일전쯤에 대출받은 금액도 부담부증여 대상이 되는지 궁금합니다.감사합니다.

계약금 받은 후 증여한 경우 자금에 대한 부담부증여 관련 (2015.08.04)

안녕하세요. 항상 친절한 답변에 감사드립니다.하나 여쭤보려고 합니다.아버지 갑은 아들 을에게 다가구주택 1채를 증여하였습니다. (증여등기접수일 2015년 6월11일)갑은 증여전에 월세를 받던 세입자에게 전세금으로 전환을 요구하였고,6월5일 날짜로 계약서를 쓰고, 계약금 5백만원을 받았습니다.잔금날짜는 6월25일로써 실제 그날에 잔금 5천원만원을 갑이 받았습니다.즉, 계약일과 잔금날짜 사이에 증여등기가 이루어졌고,실제 보증금은 아버지 갑이 수령하였습니다.이제 아들 을은 증여세 신고를 하려고 합니다.본래, 전세보증금은 채무로써 부담부증여가 되고,양도세로 계산되어야 하는바,증여등기가 이뤄진 후에 갑이 받은 보증금 5천만원은채무의 인계로 봐야하는 것이지.. 아니면 명의가 넘어갔으므로 아들이 아버지에게 새로운증여로 보는 위험이 있는 것인지..즉, 채무의 시점을 계약시점으로 볼 수 있는지,잔금날짜로 봐야하는 것인지 아니면 위의 사례처럼실질적으로 보증금전체가 채무로 인계되었으니 전부를채무로 볼 수 있는 것이지 알려주시면 감사드립니다.

배우자에게 1년전에 부담부증여 받은 건물과토지를 다시 5년되기전에 자에게 부담부증여 하는 경우 양도세신고시 5년내에 매매에 해당되어 직계족비속 부당행위가 적용되는지여부 (2017.03.22)

안녕하세요? 바쁘시지만 성실한 답변 부탁드립니다.사실관계: 근생건물과토지를 남편으로부터 2016년 1월20일 부담부증여 받아서 증여세와 양도세신고납부함(지준시가신고함) 동 근생과토지를 아들에게 다시 2017년 3월경 부담부증여 하려고 함(시가가없어 보충적방법으로 증여세를 기준시가로 신고 예정)질의) 직계족비속에게 부담부증여 시 채무인수액 상당액을 양도세신고하였는데 부담부증여후 5년이내 다시 부담부증여 하는 경우 양도세 신고하는 경우 직계족비속증여받은후 5년 이내 매매에 해당되어 양도세 신고시 직계존비속부당행위계산 적용되는지여부

부부공동명의 분양권 부당부 증여 해당 여부 (2017.07.28)

안녕하세요. 분양권을 부부공동명의로 해놓은 상태인데 대출이 있는 상태라 부담부 증여대상이 되는지 알고 싶습니다. 10년 6억 비과세 조건은 충족하는 상태라 공동명의로 해놓은건데 부담부증여라는거는 생각을 못했습니다. 계약금 1차는 납부, 계약금 2차를 대출받은 상태에서 중도금 대출 받기 전에 부부공동명의로 바꾸었습니다. 대출받은 부분이 부담부 증여에 해당되는건지 알고 싶습니다. 만약 부담부 증여라고 한다면 공동명의 실시전 계약금 2차만 해당되는건지도 알고 싶습니다. 참고로 부부 모두 수입 증빙이 가능한 맞벌이 입니다. 답변 부탁드립니다. 더운 여름 건강 잘 챙기시고 항상 행복하세요.

아파트분양권공동명의시 양도소득세부과여부 (2017.09.10)

안녕하세요2015년5월 분양받은 아파트가 올 11월 입주예정입니다.제 명의로 중도금대출60% 모두받은 상태이구요분양가는 4억이고 현제 시세는 약 4.5억 정도입니다.등기전에 아내와 부부공동명의(5:5) 변경하려고 합니다.현재까지 아내에게 한번도 증여한 적이 없어 증여세는 없다고 알고 있습니다.아내는 소득이 없는 전업주부이고 중도금대출 승계를 하지 않는다면(승계를 안해도 되는건지는 잘모르겠음)P5천에 대한 양도소득세가 부담부증여로 부과되는지 알고 싶습니다.

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

부부간 재산공제 범위 내 증여 후 미신고 시 (2019.12.26)

안녕하세요. 2017년도 (약 2년 전)에 아버지가 어머니에게 현금 4억원을 증여하셨고, 연세가 많으셔서 (두 분 모두 80대), 신고하는 것은 잘 모르셨다고 합니다. 부부 간 증여 시 공제금액 범위 (6억원) 이내 라고 합니다만, 신고를 하지 않으셔도 되는 것인지, 아니면 지금이라도 신고는 하셔야 되는 것인지 궁금합니다.

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.