아파트의 증여에 해당하는지 여부 [재산세과-891] (2009.12.01)

아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임

증여세
증여세 절세

국세법령정보시스템


[ 제 목 ]
아파트의 증여에 해당하는지 여부
 
[ 요 지 ]
아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임
 
[ 회 신 ]
타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다. 귀 질의의 경우 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는 아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다. 다만, 이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

 

[ 관련법령 ] 상속세및증여세법 제2조【증여세 과세대상】
 
 
 


【관련 참고자료】



1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

- 父소유 주택 일부가 건설회사의 건설용지로 포함되어 건설회사로부터 특별분양권을 받아 아파트를 분양받았음

- 父는 이미 주택이 있고 경제적 능력이 부족하여 경제적 능력이 있는 아들명의로 신청하고 싶었지만 특별분양권이 父의 명의로 되어있어 父의 명의로 계약을 하고 계약금 및 잔금까지 일체의 권리를 승계받아 아들이 불입하였음

- 계약금 불입과 동시에 건설회사에 권리승계를 요청하였으나 전매가 제한되어 명의승계는 불가능 하다 하여 아파트 완공후에 父의 명의로 소유권이전 등기를 하고 바로 아들과 며느리 앞으로 증여를 원인으로 소유권이전등기를 함



O 질의내용

- 이럴 경우 증여에 해당하는지 여부 및 증여가액에 대하여 질의함



2. 질의 내용에 대한 자료

  가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

O 상속세 및 증여세법 제2조 【증여세 과세대상】

① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여를 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다. (2007. 12. 31. 개정)

1. 재산을 증여받은 자(이하 “수증자”라 한다)가 거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산

2. 수증자가 비거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 없는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제4조 제2항, 제6조 제2항 및 같은 조 제3항에서 같다)인 경우에는 비거주자가 증여받은 재산 중 국내에 있는 모든 재산

② 제1항에 규정된 증여재산에 대하여 「소득세법」에 의한 소득세, 「법인세법」에 의한 법인세 및 「지방세법」의 규정에 의한 농업소득세가 수증자(受贈者)에게 부과되는 때에는 증여세를 부과하지 아니한다. 이 경우 소득세ㆍ법인세 및 농업소득세가 「소득세법」ㆍ「법인세법」ㆍ「지방세법」 또는 다른 법률의 규정에 의하여 비과세 또는 감면되는 경우에도 또한 같다.

③ 이 법에서 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. (2003. 12. 30. 신설)

④ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법에 의하여 상속세 또는 증여세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적인 실질에 따라 당사자가 직접 거래한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래로 보아 제3항의 규정을 적용한다. (2003. 12. 30. 신설)



  나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

O 서면4팀-1116, 2008.05.07


【질의】

(사실관계)

- A아파트를 분양받기 위하여 아버지, 엄마, 딸 세사람이 3순위로 분양신청을 하였으나 딸 앞으로 분양받게 됨.

- 분양받은 자 : 딸(1983.8.18.생, 만25세, 미혼)

- 2005.3.28. : A아파트를 딸 앞으로 분양받아 분양계약함.

ㆍ계약금 : 32,740,000원

ㆍ1차 중도금 납부 : 32,740,000원

ㆍ2차 중도금 납부 : 32,740,000원

- 총분양대금중 98,220,000원을 아버지가 지불하였음.

- 나머지 금액 229,180,000원을 아버지가 대출받아 지불하고 당일 딸에서 아버지명의로 등기이전하려고 함.

- A아파트 전 분양대금은 아버지가 대출+현금으로 모두 지불하게 되었음.

- 최초 A아파트 분양시 딸 앞으로 증여목적이 아니고 아파트를 분양받을 목적이었으며, 딸의 명의를 빌려 아파트를 분양받고 아버지가 전액 아파트 대금을 지불한 것임.


(질의내용)

증여세가 과세되는지 여부


【회신】

1. 타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것임. 귀 질의의 경우 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 편의상 자녀명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 아버지의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 아버지의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임. 다만, 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 자녀의 지위를 이용하여 아버지가 아파트를 분양받음으로써 아버지가 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.

2. 부동산을 타인명의로 등기하는 경우 「부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률」에 의하여 과징금 등이 부과될 수 있으며, 동 법률에 관한 구체적인 내용에 대하여는 소관부서인 법무부 또는 부동산 소재지를 관할하는 시ㆍ군ㆍ구청으로 문의하기 바람.



O 서면4팀-3552, 2007.12.13

 【질의】

(사실관계)

- 2003년 12월 본인의 父가 직접 경기도 양평군에 소재한 2억1천5백만원에 해당하는 주택 및 부수토지를 매수계약 하였음(매매계약서상 매수인 명의는 父임)

- 당시 父는 계약 후 수입원을 잃어 자금조달에 어려움을 느꼈고, 서울에 2개의 주택을 보유하고 있는 상태라서 무리하게 매수할 필요가 없어 매도자에게 양해를 구해 子인 본인명의로 등기를 하게 되었음.

- 본인 명의의 취득시점인 2003년 12월은 한의대 본과 4학년 졸업반이라서 은행에서 마이너스 통장대출을 해주었으며, 추가로 농업대출 및 지인으로부터 빌린 돈으로 계약금, 중도금, 잔금을 불입하였고 현재 병원을 운영하면서 대출금액 및 지인에게 빌린돈을 갚아가고 있음.

(질의내용)

위와 같은 경우 위 양평군 소재 주택의 매수가액 2억1천5백만원이 증여가액에 해당하는지 여부

【회신】

1. 귀 질의의 경우 부친이 실질소유자로서 취득한 부동산에 대해 매수대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀의 소유로 등기를 한 경우에는 부친은 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀는 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나, 실질적으로 자녀가 부동산을 취득하여 매수대금 등을 본인의 금전으로 지급하고 소유권을 자녀소유로 등기 등을 한 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임. 이 경우 증여세 과세여부는 동 부동산의 취득과정, 매매계약서 작성경위, 거래대금 지급상황 및 실채무자, 부동산의 관리 및 이용상황 등 구체적인 사실을 확인하여 실제 매수자가 누구인지를 판단하여야 하는 것임.

2. 「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서 같은법 시행령 제49조 제1항 각호의 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것이며, 당해 증여재산이 부동산인 경우로서 시가를 산정하기 어려운 때에는 같은법 제61조 제1항의 규정에 의하여 평가하는 것임.

귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-522, 2005.4.4.)를 참고하기 바람.


O 서면4팀-2835, 2006.08.17 

 【질의】

o 2005년 6월말에 모명의로 신규아파트를 분양받았음. 이 분양권을 아들에게 양도하기로 하고 처음 계약금부터 중도금까지를 모두 자가 납부하고 분양후 1년이 지난 2006년 7월에 이 아파트분양권을 모에서 자로 이전할 경우 여기에 해당하는 세금이 있다면 무엇인지, 양도인지 증여에 해당하는지.



【회신】

타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법으로 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것임. 귀 질의의 경우 아파트의 분양권에 대한 실질소유자가 자인 경우로서 편의상 모의 명의로 분양계약을 체결한 후 실질소유자인 자의 명의로 아파트 분양권리자 명의를 변경하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것이나, 아파트를 우선적으로 분양 받을 수 있는 권리를 가진 모의 지위를 이용하여 자가 아파트를 분양받음으로써 자가 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 사실판단 할 사항임.



O  재산-1304, 2009.06.30

【질의】

(사실관계)

- 본인은 아래와 같이 남편으로부터 명의신탁받은 부동산을 명의신탁 해지하여 다시 남편에게 이전하여 주었음.

- 명의신탁 부동산(집합건물)

ㆍ소재지 : 서울 ○○구 ○○동 소재 아파트

ㆍ최초등기일자 : 2006.12.18.

- 명의신탁 및 해지일자

ㆍ명의신탁일 : 2004.3.24.

ㆍ해지일 : 2009.4.17.

- 명의신탁의 배경

ㆍ본인은 2004.3.24. 위 부동산의 신규 일반분양에 본인 명의로 당첨되어 소정의 분양과 등기절차를 거치게 되었음.

ㆍ본인은 계약시에 남편명의로 계약하기를 원하였으나 투기과열지구의 일반분양은 등기를 마칠때까지 명의이전이 안되어 분양회사의 조언으로 명의신탁함.

ㆍ본인은 분양대금 10억원 상당을 소정의 기간동안 분할하여 납부할 경제적 여건이 되지 않아 실질적으로 남편의 근로소득과 대출금 등으로 분양대금을 납부하였으며, 관련 대출금의 원리금 상환에도 남편의 금전적 기여가 절대적 이었음.

ㆍ이러한 상황에서 위 부동산의 실질적인 소유자가 될 것을 예상한 남편은 본인에게 명의신탁하는 과정을 밟게 되었고 등기가 오나료된 이후 이를 해지하여 원래소유자 명의로 환원한 것임.

(질의내용)

- 위와같이 본임명의로 명의신탁받은 부동산을 다시 실소유자인 남편에게 돌려주는 행위가 증여세대상이 되는지 여부



【회신】

타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것임. 귀 질의의 경우 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 남편인 경우로서 편의상 부인명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 남편의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 남편의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임. 다만, 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 부인의 지위를 이용하여 남편이 아파트를 분양받음으로써 남편이 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액은 남편이 부인으로부터 증여받은 것으로 보는 것으로서 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.



O 서일46014-10150, 2003.2.6

(증여세 과세방법)

 1. 2002.12.18. 접수된 귀하의 질의에 대한 최종회신입니다.

 2. 아내가 실질소유자로서 취득한 아파트분양권에 대한 매수대금과 중도금 및 잔금 등을 남편의 금전으로 지급하고 아파트 소유권은 부부 공유로 등기를 한 경우에는 매수대금 등은 아내가 증여받은 것으로 보고 아파트는 남편이 아내로부터 증여받은 것으로 보아 과세하는 것이며,

실질적으로 남편이 아파트분양권을 취득하여 매수대금과 잔금 등을 본인의 금전으로 지급하면서도 분양권 매매계약 체결시 매수자를 단순히 아내명의로 했다가 아파트 소유권은 부부 공유로 등기 등을 한 경우에는 아내의 아파트 소유지분을 남편이 증여한 것으로 보아 증여세를 과세하는 것입니다.

귀 질의의 경우 증여세 과세방법은 아파트분양권의 실제 매수자가 누구인지, 매매계약서 작성경위와 소유권 공유등기의 경위 등에 관한 구체적인 사실을 조사하여 판단하는 것입니다. 끝.

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부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

부부간의 차용증서없는 금전거래가 금전소비대차인지 아니면 증여(부부간 현금증여)인지 여부 [국심2007광3472] (2008.04.25)

차용증서없이 금전소비대차한 경우라도 실제로 상환하였다면 금융거래를 통하여 변제가 된 객관적 사실만큼 구체적인 것은 없다고 할 것이므로, 금전거래를 금전소비대차로 보아야 함

저가 실권주 실권처리에 따른 신주를 인수함으로써 얻은 이익의 증여세 과세 여부 [서면-2020-자본거래-4342] (2021.02.03)

법인이 자본금을 증가시키기 위하여 신주를 시가보다 낮은 가액으로 발행하는 경우 해당 법인의 주주등이 신주인수권의 전부 또는 일부를 포기하고 해당 법인이 실권주를 배정하지 아니한 경우에는 그 신주 인수를 포기한 자의 특수관계인이 신주를 인수함으로써 얻은 이익은 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 하는 것임

증여세 신고 후 확인된 유사매매사례가액의 시가인정 여부 [사전-2021-법령해석재산-0213] (2021.03.08)

시가로 보는 유사매매가액은 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지 매매계약이 체결된 가액을 말하는 것임

공동명의 부동산 취득시 대출금의 증여여부 [서면-2016-상속증여-5080] (2016.09.27)

금융기관으로부터 남편명의로만 대출받아 대출금으로 부동산취득자금에 충당하였으나, 사실상의 채무자가 부부공동임이 확인되는 경우 각자가 부담하는 대출금은 각자의 취득자금출처로 인정받을 수 있는 것임

법률상 이혼이 성립한 경우 당사자간의 이혼의사가 없다고 말할 수 없고 가장이혼으로서 무효가 되려면 특별상 사정이 인정되어야 함 [대법원2016두58901] (2017.09.12)

이혼에 따른 재산분할은 혼인 중 취득한 재산의 청산,분배하는 것으로 재산분할 취지에 반하여 상당하다고 할 수 없을 정도의 과대하고 상속세 등 조세회피를 위한 수단에 불과한지에 관하여 심리하지 아니함