무허가건물을 취득한 후 재개발을 통해 양도한 아파트의 양도차익 계산시 무허가건물의 실지취득가액 적정 여부 [심사-양도-2020-0047] (2020.09.09)

무허가건물 및 시유지를 취득한 후 재개발사업을 통해 취득한 아파트를 양도하면서 무허가건물을 실지취득가액으로 신고하였으나 실지거래가액이 확인되지 않아 인정할 수 없으나 관리처분계획서 상의 건물 평가액은 인정함이 타당함

양도소득세
양도소득세 절세

국세청



 [세    목]    양도

[결정유형]   일부인용

 [문서번호]  심사-양도-2020-0047(2020.09.09)

 [전심번호]

 [제    목]

  무허가건물을 취득한 후 재개발을 통해 양도한 아파트의 양도차익 계산시 무허가건물의 실지취득가액 적정 여부
 

 [요    지]

   무허가건물 및 시유지를 취득한 후 재개발사업을 통해 취득한 아파트를 양도하면서 무허가건물을 실지취득가액으로 신고하였으나 실지거래가액이 확인되지 않아 인정할 수 없으나 관리처분계획서 상의 건물 평가액은 인정함이 타당함
 

 [결정내용]

  결정 내용은 붙임과 같습니다.
 

 [관련법령]
소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】




주         문




1. ??세무서장이 2020.7.1.청구인에게 한 2018년 과세연도 양도소득세 33,974, 429원의 부과처분은 무허가건물의 취득가액을 4,900,500원으로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.
 

2. 나머지 청구는 기각합니다.



이         유



1. 사실관계 및 처분내용

 가. 청구인은 1995.12.29. 서울 ??구 ??동 산81-10 소재 시유지 46㎡를 42,083,290원에 취득하였으며, 이 후 ?? 7-1구역 주택재개발사업으로 추가분담금 73,917,623원을 지급하고 2001.5.11. 서울 ??구 ??동 1706 ??AA아파트 1**동 1***호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하였다.
     청구인은 2018.3.26. 쟁점부동산을 최SS에게 양도하면서, 2018.5.29. 양도가액 500백만원, 취득가액 214,000,913원(실지거래가액), 양도소득금액 198,257,330원으로 양도소득세 54,987,780원을 예정신고·납부하였으며, 쟁점부동산 취득가액 214,000,913원의 세부내역은 무허가건물(이하 “쟁점무허가건물”이라 한다)의 취득가액 98백만원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다), 조합원분담금 73,917,623원, 시유지 불하대금 42,083,290원으로 신고하였다.
 
나. 처분청은 2020.4.17.부터 2020.5.6.까지 양도소득세조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 취득가액 중 쟁점취득가액이 확인되지 않아 신고한 취득가액 중 98백만원을 부인하여 2020.7.1. 청구인에게 양도소득세 33,974,420원을 경정·고지하였다.

 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.7.28. 이 건 심사청구를 제기하였다.


2. 청구주장

 가. 청구인은 1991년 7월 쟁점무허가건물을 중개인 조BB(○○구 ○○3동 37-79, ***부동산)의 중개를 통해 98백만원에 매수하였으나, 주택재개발사업을 통해 쟁점부동산을 분양받은 후 양도하기까지 오랜 시간이 경과하는 동안 취득계약서를 분실하였고, 거래은행에서도 지급증빙서류의 보관기간이 지났기에 대금지급사실을 확인해 줄 수 없다고 하여 취득 관련 증빙서류를 제출할 수가 없다.

 나. ○○구청의 관리처분내역을 보면 쟁점무허가건물을 4,900,500원에 평가한 내용으로 볼 때 토지 및 쟁점무허가건물의 재개발로 쟁점부동산을 취득한 사실이 입증됨에도 불구하고 처분청이 건물의 취득가액을 “0”으로 보아 양도소득세를 고지하였다.

 다. 「소득세법」 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에 의하면 “양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등을 포함한다)에 따르고 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다”라고 규정하고 있다.

 라. 필요경비에 대한 입증책임은 원칙적으로 납세자에게 있다고 할 것이나 이 건과 같이 취득한 지 27년이 경과되어 계약서가 분실되었거나 금융기관의 자료 미보관으로 인해 취득가액을 입증하는 증빙자료를 청구인이 불가피하게 제출할 수 없는 경우에는 귀 청에서 확보 가능한 매매사례가액정보를 이용하여 청구인의 양도소득세에 대한 과세표준 및 세액을 경정함으로써 납세자의 억울함을 해소하여 주는 것이 다른 납세자와의 형평을 고려할 때 공평의 관념에 부합한
다.

 마. 참고로 청구인이 쟁점무허가건물을 취득할 당시 44평의 아파트 입주권을 취득할 수 있을 것이라는 중개사의 설명을 믿고 98백만원을 지급하였으나, 실제로는 33평 아파트의 입주권을 받았다. 당시 33평의 입주권이 예상되는 쟁점무허가건물의 시세는 60백만원대였기에 귀청의 매매사례가액을 확인, 반영하여 과세표준 및 세액을 경정하여 주더라도 청구인의 취득가액이 온전히 반영되기는 어려울 것으로 사료된다.

 바.(예비적 청구) 상기의 청구주장이 받아들여지지 않을 경우 ○○구청장의 관리처분내역에서 확인되는 쟁점무허가건물의 평가액 4,900,500원을 쟁점무허가건물의 취득가액으로 보아(심사양도2013-0066, 2013.5.15. 같은 뜻) 이 건 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정하여 줄 것을 청구한다.


3. 조사청 의견

 가. 청구인에게 쟁점취득가액과 관련하여 증빙서류를 요청하였으나 취득계약서를 분실하여 취득가액을 입증할 증빙서류를 제출할 수 없다고 하였다.

 나. 2020.3.5. ○○구청에 쟁점무허가건물과 관련하여 소재지의 무허가건물확인원 및 건축물대장을 발급의뢰하였으나, 2020.3.10. 확인원 발급이 불가하다는 회신을 받았다.

 다. 청구인은 쟁점무허가건물을 쟁점취득가액에 취득하였다고 주장하나 필요경비에 대한 입증책임은 청구인에게 있는 것임에도 청구주장을 뒷받침할 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있어 쟁점취득가액은 양도가액에서 필요경비로 공제할 수 없다.

 라. 청구인은 예비적 청구로 ??구청장의 관리처분내역에서 확인되는 쟁점무허가간물의 평가액 4,900,500원을 쟁점무허가건물의 취득가액으로 인정해 달라고 주장하나, 쟁점무허가건물의 평가액 4,900,500원은 2000.12.16. 관리처분계획 변경인가시 평가된 가액으로 쟁점무허가건물의 취득가액으로 볼 수 없어 양도가액에서 공제하는 필요경비로 볼 수 없다.

 마. 상기와 같이 청구인이 주장하는 쟁점취득가액은 쟁점무허가건물의 취득가액으로 볼 수 없어 양도물건의 취득가액에서 쟁점취득가액 98백만원을 양도가액에서 필요경비로 공제할 수 없으며 양도소득세 부과처분은 정당하다.


4. 심리 및 판단
 가. 쟁점
  무허가건물의 매매사례가액을 확인하여 취득가액으로 보아야 하는지

 나. 관련법령
  1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

   ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

    1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

     가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

     나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

    2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

    3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

   1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

    가. 제1항제1호가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

    나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산취득가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

    다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

   2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

    가. 제1항제1호나목에 따른 환산취득가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

    나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액
 
1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

  ① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

   1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

   2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

   3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

   4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조제1항제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

   5. 제1호를 적용할 때 분할법인 또는 소멸한 분할합병의 상대방 법인의 주주가 분할신설법인 또는 분할합병의 상대방 법인으로부터 분할 또는 분할합병으로 인하여 취득하는 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 분할 또는 분할합병 당시의 해당 주주가 보유하던 분할법인 또는 소멸한 분할합병의 상대방 법인의 주식을 취득하는 데 소요된 총금액(「법인세법」 제16조제1항제6호의 금액은 더하고 같은 호의 분할대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 분할로 인하여 취득하는 주식 수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

  ⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. <개정 2010.2.18, 2020.2.11>

 1-2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】    

  ② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.

   1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
 
양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가


   2. 법 제96조제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
 
양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)


   ③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

   1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

   2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.

   3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

   4. 기준시가

  2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

   ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액?감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액?감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액?감정가액?환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액?감정가액?환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

   ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

   ③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

  2-1) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

   ①법  제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

    1. 청산금을 납부한 경우
 

 [양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 관리처분계획인가후양도차익 이라 한다) +[(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조제1항제2호 및 제4호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 관리처분계획인가전양도차익 이라 한다)



    2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액

     가. [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항제2호 및 제3호에 따른 필요경비]

     나. [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조제1항제2호 및 제3호 또는 제163조제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]

   ② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

    1. 청산금을 납부한 경우
 

 [관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 청산금납부분양도차익 이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 기존건물분양도차익 이라 한다)


     2. 청산금을 지급받는 경우

      제1항제2호에 따른 가액

   ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.
 

 기존건물과 그 부수토지의 평가액                 X

 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조의제1항제1호의 규정에 의한 기준시가

 관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조의제1항 및 제2항제1호의 규정에 의한 기준시가

 
  ④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.


    1. ?도시 및 주거환경정비법?에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

    2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2제3항제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2제3항제1호 및 제2호에서 "양도일 또는 취득일전후"는 "관리처분계획인가일 전후"로 본다.

   ⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.

    1. 제1항제1호의 관리처분계획인가전양도차익 및 제1항제2호나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간

    2. 제2항제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간
     가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

     나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

   ⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 ?부가가치세법 시행령? 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

   ⑦ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다.

    1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다)

    2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조제1항제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가

    3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조제1항제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비
다. 사실관계

 1) 처분청은 쟁점부동산의 양도와 관련하여 양도가액 500,000,000원, 취득가액 116,575,243원, 필요경비 2,200,000원으로 하여 2020.7.6. 청구인에게 양도소2018년 과세연도 양도소득세 33,974,429원을 경정·고지하였다.

 2) 청구인은 쟁점무허가건물이 실지거래가액에 대한 매매계약서, 금융증빙 등을 취득 이후 기간이 오래 경과되어 분실 등을 이유로 제출할 수 없다는 주장이다.

 3) 청구인은 쟁점무허가건물의 매매사례가액을 제출하지 않으면서 처분청이 매매사례가액을 확인하여 인정하여 줄 것을 주장하고 있으나, 처분청도 매매사례가액에 대한 정보를 보유하고 있지 않은 것으로 확인된다.

 4) 쟁점무허가건물은 등기되지 아니하였으며 관할 구청에서는 무허가건물확인원 및 건축물대장의 발급이 불가하다는 확인을 하였다.

 5) 청구인이 쟁점무허가건물을 취득할 때나 관리처분계획인가일 현재 국세청장이 산정·고시한 가액(기준시가)는 존재하지 아니한다.

 6) 청구인의 요청으로 ○○구청장이 2020.5.3. 청구인에게 보낸 제목 ‘○○ AA 관리처분내역(청구인)’의 공문 내용에 의하면 쟁점무허가건물에 대한 관리처분계획 변경인가내역은 다음과 같다.
  (이면 이하 여백)


 토지

건물

 

 지번

지목

면적

평가액

면적 

허가유무 

평가액(원) 

 A)총평가액
(B)분양기준가액
(원)
총평가액×98.2%

 산81-10

 

 46.00

 30,728,000

 29.70

 무

 4,900,500

 35,628,500

 균등배분

 

 11.59

 3,665,372

 

 

 

 3,665,372

 소계

 

57.59 

 34,393,372

29.70 

 

 4,900,500

(A)39,283,872
(B)38,586,582 


    * 관리처분계획변경인가일: 2000.12.16. 분양대상자: 청구인(조합원번호: 986)

  7) 심리담당자가 처분청에 쟁점무허가건물에 대한 매매사례가액을 요청하였으나 처분청은 양도소득세 신고내역이 매매물건이 아닌 납세자 기준으로 신고 및 관리되는 점, 청구인과 같이 재개발을 통해 아파트를 취득하는 것이 토지만 보유한 경우, 기존 주택과 토지를 보유한 경우, 청구인처럼 무허가건물을 취득하여 토지를 불하받은 경우 등으로 다양한 점, 청구인처럼 무허가건물을 취득한 경우라 하더라도 취득시기가 다양한 점 등으로 인해 쟁점무허가건물에 대한 매매사례가액을 찾는 것은 현실적으로 불가능하다는 답변을 하였다.

 라. 판단

  1) 관련 법리
    양도소득세 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증토록 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다고 할 것이다(대법원2007두22955, 2009.3.26. 참조).

  2) 무허가건물의 매매사례가액을 확인하여 취득가액으로 보아야 하는지에 대한 판단
   가) 위 법리와 아래의 사정 및 사실관계에 이 사건을 비추어 보건대, 쟁점무허가건물의 취득가액은 관리처분내역의 평가액인 4,900,500원으로 봄이 타당하다.

    ① 청구인은 처분청이 매매사례가액을 확인하여 인정하여달라는 주장이나, 쟁점무허가건물은 미등기 건물이며 처분청에서도 매매사례가액의 정보를 보유하고 있지 않으며, 청구인이 쟁점무허가건물의 취득가액 98백만원을 입증할 수 있는 부동산매매계약서나 그에 따른 금융증빙 등의 제시하지 않아 쟁점무허가건물의 취득가액이 98백만원이라는 주장은 이를 받아들일 수 없다고 판단된다.

    ② 다만, ○○구청장이 2018.5.3. 청구인에게 보낸 쟁점무허가건물의 관리처분내역에 의하면 관리처분계획변경인가일(2000.12.16.) 현재 쟁점무허가건물의 평가액이 4,900,500원으로 확인되므로 특별한 사정이 없는 한 쟁점무허가건물의 가액을 4,900,500원으로 보는 것이 합리적이라 할 것이다.

   나) 따라서, 처분청이 쟁점무허가건물의 취득가액을 0원으로 보아 양도소득세를 경정 부과처분한 것은 잘못이 있다고 판단된다.

5. 결론

 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 「국세기본법」제65조제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.


3-2_주요 심의 사례_심사청구.pdf

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「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 관리처분계획인가가 변경된 경우 완공된 주택의 취득시기 [사전-2021-법령해석재산-0249] (2021.03.26)

재개발사업의 관리처분계획인가가 변경된 경우로서 최초 관리처분계획인가가 소급하여 그 효력이 상실되지 않는 경우 최초 관리처분계획인가 이후 조합원의 지위를 승계받아 취득한 주택의 취득시기는 당해 주택의 사용승인서 교부일임

재개발사업 등의 사업시행기간 중 거주목적으로 취득한 대체주택의 비과세 특례 적용 가능여부 [사전-2020-법령해석재산-0361] (2020.12.16)

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 해당 대체주택에서 1년 이상 거주한 후, 해당 재개발사업에 의한 신축주택 완성 전 해당 대체주택을 양도하는 경우에는 해당 대체주택을 1세대 1주택으로 보아 소득령 §154①의 규정을 적용하는 것임

재건축대상주택 취득시점 일시적 2주택인 경우 이후 취득한 대체주택의 소득령§156의2⑤ 적용 여부 [서면-2019-법령해석재산-0466] (2021.05.07)

종전주택(A)을 소유한 1세대가 재건축 사업시행 인가된 재건축대상 주택(B)을 취득한 후, 대체주택(C) 취득 전에 종전주택(A)를 양도하여 일시적 2주택에 해당하는 경우 이후 취득한 대체주택(C)은 소득령§156의2⑤의 규정을 적용받을 수 있음

[주택 양도소득세]’20.8.12. 전에 취득한 업무용 오피스텔을 ’20.8.12. 이후에 주거용 오피스텔로 전환하는 경우 주택수 산정에 포함하는지?

「지방세법」 부칙 제3조*에 따라 주거용 오피스텔을 법시행 전에 취득한 경우에 해당하므로, 주택수에 포함하지 않음

[주택 양도소득세] 3주택을 소유한 1세대 중 A가 ’20.5.15. 공동주택 분양계약 체결한 후, ’20.7.15. 해당 분양권의 50%를 배우자인 B에게 증여한 상태에서 ’20.12.31. 준공으로 취득한 경우 적용세율은?

A의 경우 종전 규정을 적용하므로 4% 적용, B의 경우 개정 규정을 적용하므로 12% 를 적용함

[양도소득세] 2주택자가 1주택을 멸실하여 나대지 상태에 있거나 신축 중에 나머지 1주택을 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있다.

2주택을 소유하고 있는 자가 그 중 1주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 1주택만을 소유한 것으로 보며, 주택을 신축(재개발·재건축은 제외)하는 때에는 신축주택의 취득시기가 도래하기 전까지만 1세대 1주택으로 보고 그 다음부터는 1세대 2주택으로 본다.

[주택 양도소득세] 조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고, 다시 그 날부터 3년 내 종전주택을 양도하는 경우 2주택 중과세율을 적용하는지?

종전주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대1주택 비과세 대상은 아니나, 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니함