공동명의 분양권 부부증여시 증여가액 및 취득가액 문의 (2020.06.18)

안녕하세요 격무에 고생이 많습니다.공동명의의 분양권을 단독병의로 변경시 증여가액 및 양도세 계산을 위한 취득가액에 대해 아래와 같이 분의드립니다.[분양권 보유 현황]- 매입가격 : 4.3억원 (분양가격 : 4.1억원 ,프리미엄:2천만원)- 분양권 매입 : 2019년5월 (부부공동명의 50:50)- 중도금 : 잔금 전 상환예정- 잔금:2021년1월 예정- 현 시세 : 7.1억원(현재 프리미엄 : 3억) [문의사항] 1) 중도금 상환 후 부부 증여시 증여가액은 얼마가 되나요?2) 증여후 매도시 양도세 계산시 취득가액에 증여금액이 포함되기 위한 보유 기간이 5년 이상인데 분양권 보유기간도 인정됩니까? 아니면 등기이후에만 인정됩니까?3) 수증자가 5년후 매도시 양도세 계산시 취득가액은 얼마가 되나요?감사합니다.

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 공동명의 분양권 부부증여시 증여가액 및 취득가액 문의 (2020.06.18)

안녕하세요 격무에 고생이 많습니다.

공동명의의 분양권을 단독병의로 변경시 증여가액 및
양도세 계산을 위한 취득가액에 대해 아래와 같이 분의드립니다.

[분양권 보유 현황]
- 매입가격 : 4.3억원 (분양가격 : 4.1억원 ,프리미엄:2천만원)
- 분양권 매입 : 2019년5월 (부부공동명의 50:50)

- 중도금 : 잔금 전 상환예정
- 잔금:2021년1월 예정

- 현 시세 : 7.1억원(현재 프리미엄 : 3억)


[문의사항]

1) 중도금 상환 후 부부 증여시 증여가액은 얼마가 되나요?

2) 증여후 매도시 양도세 계산시 취득가액에 증여금액이 포함되기 위한 보유 기간이 5년 이상인데

분양권 보유기간도 인정됩니까? 아니면 등기이후에만 인정됩니까?

3) 수증자가 5년후 매도시 양도세 계산시 취득가액은 얼마가 되나요?

감사합니다.


답변: 공동명의 분양권 부부증여시 증여가액 및 취득가액 문의 (2020-06-24)

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재산분야(양도, 상증, 종부) 문의가 급증하여 상담이 지연되고 있습니다.

최근 일부 민원인들의 사전의견을 구하는 상담이 급격히 증가함으로써, 세법지식에 취약한 일반민원인에게 신속한 상담을 제공하는데 차질이 발생하고 있습니다.

세법지식의 접근이 상대적으로 용이한 민원인께서는 “세법상담도우미 PC용(클릭) / 모바일용(클릭)”, “상담사례검색”과 “법령정보시스템(클릭)”을 활용하시어, 일반민원인들이 우선 상담을 받을 수 있도록 배려하여 주시길 당부드립니다.

안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

[문의사항 1]아파트 분양권을 증여하는 경우 증여재산가액은 증여일까지 불입한 금액(계약금 및 중도금 등)과 증여일 현재의 프리미엄상당액을 합한 가액이 되는 것으로 사료됩니다.

이 경우 “증여일 현재의 프리미엄상당액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것이며,









이는 당해 권리에 대한 거래상황 및 가격변동, 당해 권리와 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 다른 권리에 대한 프리미엄 등 구체적인 사실을 확인하여 산정할 사항이므로 본 상담관이 단정지어 답변드릴 수 없음을 양해 바랍니다

[문의사항 2]귀 질의의 사실관계가 다소 불분명하여 답변드리기 어려우나, 증여받은 자산의 취득시기는 일반적으로 증여받은 날이 것으로 사료됩니다.

[문의사항 3]수증자가 증여받은 날부터 5년이 지나 양도하는 경우 취득가액은 증여재산가액과 증여일 이후 불입한 금액의 합계액이 되는 것으로 판단됩니다.* 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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부부공동명의 증여세 공제 질문드립니다. (2020.06.22)

안녕하세요. 배우자간의 증여는 총 10년간 6억까지 공제된다고 알고 있습니다. 그런데 이게 '남편이 아내한테 증여하는 금액'과 '아내가 남편한테 증여하는 금액'을 모두 포함해서 6억 인지 아니면 각각 6억씩 명의별로 아내가 증여받은 총 금액, 남편이 증여받은 금액을 따로 6억까지 공제되는걸로 계산하는건직 궁금합니다.

증여 시 미성년자 나이 (2020.06.09)

1. 200년 10월 17일생 자녀에게 2000만원을 증여하려는데 미성년자 나이 구분의 경계를 알고 싶습니다.2. 재개발 사업시행인가가 난 곳(광명)의 빌라를 2020년 1월에 매입하고 대체주택으로 3월에 인천의 아파틀를 구입했는데 인천의 아파트를 3년 이내에 팔면 비과세 받을 수 있나요? 두 주택 구입 시기의 차가 1년이 안됐지만 특례적용의 단서에는 그런내용이 없어서요..

분양권 부부공동명의 증여과세표준 (2021.06.17)

안녕하세요 2018년 6월에 시행된 대규모 택지개발 공급 아파트 건의 분양권을 부부공동명의로 전환하고자 합니다. 이때 증여과세표준가를 어떻게 산정되야 되는지 문의 드립니다. 현재는 전매제한 기간이며, 2021년 6월 21일 부로 전매제한이 해제 됩니다. 과제표준가를 분양가 기준으로만 지분율에 맞추면 되는지, 주변 시세를 반영하여 프리미엄을 포함하여 하는지, 그리고 전매제한 이전과 이후, 프리미엄에 대한 포함여부가 영향을 받는지 문의 드립니다. 관련 세무소 신고시에 이점에 대해 세무 직원이 명확히 답변을 주기 어렵다고 하여 국세청으로 문의 드립니다. 감사합니다.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

아파트 분양권 증여와 관련하여 문의드립니다. (2015.03.15)

지난 2013년에 장모님이 아파트를 분양받아 현재 분양권을 가지고 있습니다.이 분양권을 저희 부부에게 증여를 하려고 하는 상태인데요. 현재 분양대금과 관련해서는 계약금과 기타 비용까지 해서 약 2700만원정도가 들어가 있는 상태이며, 나머지 금액은 모두 중도금 대출로 이루어지고 있습니다.증여세 관련 규정을 보니 부모자식간은 5000만원이내의 증여는 증여세를 내지 않는다고 해서 아내의 명의로 증여를 하려고 했었는데요.문제는 아내가 현재 휴직중이라 중도금대출을 승계받을 시 저희가 아파트에 입주하고 나서 지불하는 주택대출이자에 대한 소득공제를 받을수 없다는 부분입니다.이러한 이유로 장모님에게서 저희 부부 공동명의로 증여를 할 시에 납부해야 하는 증여세가 발생하는지에 대해 문의드리고 싶습니다.또 하나 문의드리면 장모님이 분양을 받으실 때 계약금이나 기타 제반비용을 저희가 모두 내드렸었는데요.(관련 금액 입금내역은 은행 계좌에서 확인 가능합니다.) 이러한 경우에는 전매로 처리가 가능한지도 궁금합니다. 문제는 입주하는 아파트가 분양시 1년간 전매금지 항목이 있어, 전매 금지기간중인 정식분양 계약기간에 저희가 대신 대납을 한 부분이 전매로 인정될 수 있는가 하는 부분이구요.빠른 답변 부탁드립니다^^ 수고하세요!

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

분양권 공동명의 관련 (2015.09.14)

안녕하세요,분양권 공동명의에 관한 문의 드립니다.우선 개인 명의로 분양권을 가지고 있는데, 현재는 중도금 납부중이며 입주는 2016년 입니다.아직 등기가 되지 않은 시점입니다만 등기시점에 와이프와 공동명의를 진행하려 합니다.공동명의 절차는 구청에서 50%의 지분을 증여하는 식으로 진행하는 것으로 알고 있는데요,여기서 질문입니다.1. 등기전에 증여로 인한 공동명의를 진행하려 하는데 취등록세의 증감이 있나요? 기본 1.1%의 취등록세를 내면 되는 것으로 알고 있어 개인명의나 공동명의나 동일한 것으로 알고 있는데, 어떤 분은 증여로 인하여 50% 의 지분에 대해서는 4%의 취득세를 내야 한다고 하는데 어떤 것이 맞는 것인지요?2. 보통 증여를 받은 부동산은 5년안에 매매를 하게 되면 양도세가 부과되는 것으로 알고 있는데, 이처럼 분양권 공동명의에 관한 부분도 해당이 되는 것인지요?3. 공동명의로 하였을때는 1가구 1주택이 되는 건지, 아니면 부부 각자의 명의로 1가구 2주택이 되는지요?(부동산 추가 구입 후 일시적 1가구 2주택시에 3년안에 먼저 취득한 부동산을 매매 할때 비과세 적용 여부)감사합니다.

아파트분양권 관련 증여가능여부, 증여가액 및 보유기간 산정 방법 (2016.12.22)

안녕하세요. 아파트 분양권 관련 문의 사항이 있어 상담 신청 드립니다. 현재 전매제한이 걸려있는 아파트 분양권을 소지중입니다. 2017년 1월에 1년 전매제한이 풀리는 관계로 분양권 공동명의 변경을 미루고 있었는데요. 찾아보니 주택법 개정으로 부부간 증여는 전매제한 시점에서도 가능하다고 하는 글을 봤습니다. 하여 양도소득세 계산 등 문의사항이 있어 지식인에 글을 납겨 봅니다. 1. 전매제한 기간에도 부부간 증여로 하여 분양권 단독명의에서 공동명의로 변경 가능한가요? 2. 현재 계약금 2천5백 / 중도금대출(이자후불제) 2회 5천이 들어가 있는데, 증여 가능하다면 증여가액은 얼마로 산정되나요? 현 시점에서는 전매제한으로 분양권 거래가 없어 프리미엄형성은 되어 있지 않습니다. 지분율 50:50으로 할 경우 - 중도금 대출까지 합한 7천5백의 절반인 3천7백5십이 증여가액인가요? or - 중도금대출금액 5천을 제외한 계약금 2천5백에 대한 1천2백5십이 증여가액인가요? 3. 증여로 하여 12월 말 공동명의 변경 후 내년 1월 말에서 분양권보유기간 산정은 어떻게 되나요? 최초분양권계약은 2016년1월입니다. - 증여자 및 수증자 모두 2016년1월 최초계약일시를 기준으로 보유기간 산정 (올해 12월 말 증여 시 내년 1월 말 증여자 및 수증자 모두 보유기간 12개월 인정) or - 증여자는 2016년1월 최초계약일시 기준으로 산정하고 수증자는 증여받은 날을 기준으로하여 새로 산정 (올해 12월 말 증여 시 내년 1월 말 증여자 보유기간 12개월 인정 / 수증자 보유기간 1개월 인정) 질문이 많지만,, 답변 부탁드리겠습니다. 감사합니다.

분양권 부부공동명의 변경 후 증여세 및 양도세 부과 질의 (2017.06.21)

안녕하세요? 세무 행정에 노고가 많으십니다. 2016년 5월 APT 분양권을 타인으로 부터 제 명의로 전매하였고, 2017년 6월 현재 상기 분양권을 각각 50%씩 부부 공동명의로 변경하려고 합니다.(2017년 9월 등기 및 입주 예정이며, 6억 이하 APT임.) 1. 이경우 증여세 납부 대상에 해당되는지요? 2. 향후 제3자에게 상기 APT를 매매시 증여받은 APT를 공동 등기 후 2년 이상 보유시 양도세 면제조건인지요? (1가구 1주택이고 수도권 주택임)

부부공동명의 분양권 부당부 증여 해당 여부 (2017.07.28)

안녕하세요. 분양권을 부부공동명의로 해놓은 상태인데 대출이 있는 상태라 부담부 증여대상이 되는지 알고 싶습니다. 10년 6억 비과세 조건은 충족하는 상태라 공동명의로 해놓은건데 부담부증여라는거는 생각을 못했습니다. 계약금 1차는 납부, 계약금 2차를 대출받은 상태에서 중도금 대출 받기 전에 부부공동명의로 바꾸었습니다. 대출받은 부분이 부담부 증여에 해당되는건지 알고 싶습니다. 만약 부담부 증여라고 한다면 공동명의 실시전 계약금 2차만 해당되는건지도 알고 싶습니다. 참고로 부부 모두 수입 증빙이 가능한 맞벌이 입니다. 답변 부탁드립니다. 더운 여름 건강 잘 챙기시고 항상 행복하세요.

분양권 전매지역 부부공동명의로 인한 증여세신고 관련 (2018.06.27)

안녕하세요. 수고가 많으십니다.분양권 부부공동명의로 인한 부부간 증여로 인한 궁금증이 있어 책과 인터넷을 찾아봤지만,관련 사례를 찾기가 어려워 이렇게 직접 문의합니다.꼭 궁금증을 풀어주세요! 참고로 저와 같은 고민을 하시는 분들이저희 분양단지에 많아서, 답변을 그분들과도 공유를 할 예정입니다.잘 부탁드립니다.우선 강남의 전매제한 지역 아파트를 신랑 명의로 분양을 받았는데,계약금만 낸 시점에서 이번달 부부공동명의로 지분40%를 받았습니다.여기서 첫번째 질의입니다.상증법상에 분양권의 증여액은 평가기준일까지의 불입금액 + 평가기준일 현재의 프리미엄이라고 들었습니다.하지만, 전매 제한 지역이라서 사실상의 프리미엄은 없으므로 납입한 금액의 지분율만큼만 증여액이라고 신고하면 되는건가요?즉, 계약금 * 40% = 증여액 인가요?그리고 두번째 질의입니다.증여액을 현재 낸 금액만큼을 신고한 뒤에, 현금으로 증여받아 제 지분율 만큼 앞으로 중도금과 잔금을 납입할 예정입니다.즉, 남편의 계좌에서 제 지분율 만큼 제 명의의 계좌로 보낸뒤에 바로 그 돈을 중도금과 잔금으로 납입할 겁니다.그러고는 예금으로 증여를 받았다고 신고를 할건데, 이렇다면 두번증여가 되나요? ( 예금 받은것과 분양권 중도금과 잔금 금액까지 2번 증여가 되는건가요?)아니면 그냥 예금으로 받은 돈만 증여액이 되는건가요?세번째 질의입니다.분양대금을 제 명의 통장없이, 위의 상황과 같은 상황인데, 신랑통장으로 100%의 해당하는 금액을 다 내면증여액은 어떻게 산정해야 하나요? 두번째경우와 다르게 증여액이 달라질 수 있나요? 네번째 질의입니다.분양권의 특성상 공동명의를 한 지금시점과 추가로 중도금과 잔금을 여러차례 납입하게되면서 그 순간이 매번 증여의 순간이 될텐데,이러한 경우 증여세 신고는 언제 해야하는건가요? 부부공동명의 신청한 3개월 이내, 매 중도금과 잔금 납입 3개월 이내 마다 해야 하나요?아니면 금액이 6억원이 초과하는 시점부터 매번 신고해도 되나요?좋은 하루되시고, 답변 기다리겠습니다! 감사합니다.

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

부부간 재산공제 범위 내 증여 후 미신고 시 (2019.12.26)

안녕하세요. 2017년도 (약 2년 전)에 아버지가 어머니에게 현금 4억원을 증여하셨고, 연세가 많으셔서 (두 분 모두 80대), 신고하는 것은 잘 모르셨다고 합니다. 부부 간 증여 시 공제금액 범위 (6억원) 이내 라고 합니다만, 신고를 하지 않으셔도 되는 것인지, 아니면 지금이라도 신고는 하셔야 되는 것인지 궁금합니다.

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.