증여세 문의합니다. (2019.12.08)

투기지역에 어머니 명의로 청약 당첨 후 계약금, 중도금, 잔금 등 모든 비용을 세대분리한 아들이 내고 증여할 계획입니다.1. 증여세는 얼마나 될까요?2. 잔금을 전세 줘서 전세금으로 대체하면 증여세에 영향이 있나요?EX) 분양가 : 15억 / 잔금 : 4.5억 (전세 줄 예정) / 증여 시 시세 : 20억답변기다리겠습니다. 수고하세요.

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 증여세 문의합니다. (2019.12.08)

투기지역에 어머니 명의로 청약 당첨 후 계약금, 중도금, 잔금 등 모든 비용을 세대분리한 아들이 내고 증여할 계획입니다.

1. 증여세는 얼마나 될까요?

2. 잔금을 전세 줘서 전세금으로 대체하면 증여세에 영향이 있나요?

EX) 분양가 : 15억 / 잔금 : 4.5억 (전세 줄 예정) / 증여 시 시세 : 20억

답변기다리겠습니다. 수고하세요.


답변: 증여세 문의합니다. (2019-12-11)











재산분야(양도, 상증, 종부) 문의가 급증하여 평소보다 상담이 많이 지연되고 있습니다.

답변이 불가피하게 늦어질 수 있는 점 양해부탁드립니다.

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

“상담사례검색(국세청홈택스 > 상담/제보 > 상담사례검색)”과 “국세법령정보시스템(https://txsi.hometax.go.kr/docs/main.jsp)”를 활용하실 수 있음을 알려드립니다.

(질문1)

※ 국세상담센터는 관련 법령 및 해석사례 등을 바탕으로 세법에 대한 상담(안내)을 해 드리는 곳으로서 개별적인 예상세액을 계산해드리는 서비스는 제공하지 않고 있으므로 이 점 양해바랍니다.

일반적인 증여세 계산구조는 다음과 같습니다.



*증여세 과세가액 = 증여재산가액 - 채무부담액

*증여세 과세표준 = 증여세 과세가액 + 10년내 재차증여재산 가산액 - 증여재산공제

*증여세 산출세액 = 증여세 과세표준 × 세율(10~50%)

*증여세 자진납부세액 = 증여세 산출세액 - 신고세액공제 등 세액공제



증여세 과세표준에 따라 아래의 증여세율을 적용하면 증여세 산출세액이 산정되는 것입니다. 납부할 증여세가 있는 경우에는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3월 이내에 증여세를 신고하는 경우 5%(2018.1.1.~12.31.증여분)의 세액공제를 적용받을 수 있습니다.





* 증여세 세율



- 과세표준이 1억원 이하 10%

- 과세표준이 1억원 초과 5억원 이하 20%(누진공제 1천만원)

- 과세표준이 5억원 초과 10억원 이하 30%(누진공제 6천만원)

- 과세표준이 10억원 초과 30억원 이하 40%(누진공제 1억 6천만원)

- 과세표준이 30억원 초과 50%(누진공제 4억 6천만원)

(질문2)

귀 상담의 경우 어머니 명의로 소유한 아파트 분양권을 자녀가 증여받기로 하고 자녀가 실질적으로 계약금 및 중도금(대출받아 불입한 경우도 포함)을 불입하고 어머니 명의로 분양계약을 체결한 후에 자녀의 명의로 변경한 경우에는 그 “명의변경일 현재의 아파트 분양권의 가액”에서 자녀가 불입한 계약금 및 중도금 상당액(대출받아 불입한 경우도 포함)을 차감한 가액에 대하여 자녀에게 증여세가 과세되는 것이므로,



귀 사례의 경우, 프리미엄상당액을 귀하가 어머니로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 신고하시면 될 것으로 사료되며,



분양권이 사실상 명의신탁재산인지 여부는 어머니 명의로 분양신청 경위 및 분양계약체결, 분양대금 불입주체 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항이므로 관할세무서장의 분양권 취득자금에 대한 소명요구가 있는 경우 명의신탁재산임을 증명할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하여 소명할 사례로 판단됩니다.







▣ 재산세과-891 , 2009.12.01



[ 제 목 ] 아파트의 증여에 해당하는지 여부



[ 요 지 ]

아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것임



[ 회 신 ]

타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다. 귀 질의의 경우 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는 아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다. 다만, 이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.



[ 관련법령 ] 상속세및증여세법 제2조【증여세 과세대상】



【관련 참고자료】



1. 사실관계 및 질의내용



O 사실관계



- 父소유 주택 일부가 건설회사의 건설용지로 포함되어 건설회사로부터 특별분양권을 받아 아파트를 분양받았음



- 父는 이미 주택이 있고 경제적 능력이 부족하여 경제적 능력이 있는 아들명의로 신청하고 싶었지만 특별분양권이 父의 명의로 되어있어 父의 명의로 계약을 하고 계약금 및 잔금까지 일체의 권리를 승계받아 아들이 불입하였음



- 계약금 불입과 동시에 건설회사에 권리승계를 요청하였으나 전매가 제한되어 명의승계는 불가능 하다 하여 아파트 완공후에 父의 명의로 소유권이전 등기를 하고 바로 아들과 며느리 앞으로 증여를 원인으로 소유권이전등기를 함



O 질의내용



- 이럴 경우 증여에 해당하는지 여부 및 증여가액에 대하여 질의함









* 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다. .


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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형님에게 증여받은 빌라를 자식에게 증여 (2019.12.06)

안녕하세요 추운날씨에 고생이 많으십니다 다름이아니라 2018년말에 형님에게 증여받은 빌라지분 1/3(등기완료)을 저희자식인 딸2명에게 절반씩 증여할려고합니다(1가구2주택해결차원)2명의나이는27살,23살이고 직장인입니다증여받은당시는 176,000,000원의 1/3 (58,666,660원)에서현재는 181,000,000원의 1/3 (60,333,330원)입니다 질문1) 제지분 60,333,330의 절반씩을 2명의 딸에게 증여시 세금은 어떻게 되는지요? (양도소득세,증여세,등기이전시취득세등등)질문2) 증여후 제가1가구1주택이 되면 2013년말에 취득해 거주중인 광명시아파트(부부공동명의)는 매도시 양도소득세 면세가 되는지요?인터넷에도 이런 사례가 없어서 문의 드리오니 바쁘시겠지만 답변을 부탁드립니다 미리 감사합니다

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

공익법인의 출연받은재산 문의 (2015.03.17)

상증법 48조, 상증령 38조에 따르면 공익법인은 출연재산을 직접 공익목적에 사용하여야 하고출연받은 내역을 시행규칙 25호의 2서식 출연받은 재산의 사용명세서에 기록하여 보고하여야 합니다.이때 출연받은 재산의 내용에 대하여 문의합니다.당사는 사회복지법인으로서 요양원을 운영하는 법인입니다.다음과 같은 수입 중 출연재산에 포함할 것과 제외할 것을 알려주십시오.1.국가나 지방자치단체로부터 보조받은 금액이 금액은 증여세과세제외이므로 보고할 의무가 없는지,아니면 출연재산에 포함하여 신고하여야 하는지요?2. 건강보험공단에서 장기요양급여로 받은 금액 이 금액도 증여세과세제외이므로 보고할 의무가 없는지,아니면 출연재산에 포함하여 신고하여야 하는지요?3.입소자부담금수입입소자나 입소자가족으로부터 입주 및 요양에 대한 부담금을 수령하는데이 금액도 포함하여 신고하여야 하는지요?사용료에 대한 대가이므로 증여세과세대상인 출연재산에 포함하지 않아도 될것으로 판단하는데 어떨지요?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

오피스텔 건물만 증여시 건물증여재산 평가방법을 문의합니다. (2015.05.27)

안녕하세요?^^국세행정에 노고가 정말 많~~~으십니다.<현황>오피스텔의 소유자는 갑(부친)이고 갑은 건물만 을(아들)에게 증여하고자 합니다.(1) 오피스텔 공유면적과 전유면적의 합* 오피스텔 고시기준시가/제곱미터당= 공시지가의 합=약 4.4억(2) 건물의 기준시가= 건물연면적*건물 제곱미터당금액(건물신축가격*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별잔가율*개별건물의특성에 따른 조정률)=약 1.6억(3) 토지의 기준시가= 토지면적* 토지 개별공지시가= 약 4.5억(4) 건물과 토지 기준시가 합=약 6.1억토지면적이 대지권으로 되어 있지않은 (80평 상당) 오피스텔로 토지 기준시가와 건물기준시가를 계산할 수 있음보증금 4천만원, 월세 500만원을 가정함임대보증금 환산가액은 5.4억원<질문1>위의 사례의 경우 오피스텔의 건물만 아들에게 증여 가능한가요?집합건물대장으로 표기되는 바 건물만 증여가 불가능한가요?<질문2> 만약, 오피스텔의 건물만 증여가 가능하다면 증여재산평가액은 어떻게 되나요?갑설: 오피스텔 총평가액인 4.4억*1.6억/6.1억=1.15억 (오피스텔 총 공시가액을 토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분) 건물의 기준시가인 1.6억->max(1.15억원과 1.6억 둘중 큰금액)=1.6억을설: max(임대보증금 환산가액 중 건물 기준시가 안분가액, 1.15억, 1.6억)->(5.4억*1.6억/6.1억=1.41억, 1.15억, 1.6억)=1.6억원다른 견해가 있으시면 법조문 첨부 부탁드립니다.<질문3>2015년 부친이 아들에게 건물 증여 후 약 11년 후 아들에게 토지도 마저 증여하고자 합니다.이 때 토지만을 담보로 대출이 2억원 있다면아들이 토지를 증여받을 때 부담부증여가 가능한가요?<질문4>질문3에 이어 만약 토지와 건물에 공동담보로 부친을 차주로 대출이 있는 상황에서아들이 토지를 부담부증여 받고자 할때,토지와 건물에 근저당 되어 있는 부채를 양도시 기준시가로 안분하여토지부분 부담부 증여가 가능한가요?아니면 토지는 부친소유이고 건물은 아들 소유로부친을 차주로 공동담보된 대출이 있다면 아예 부담부증여 인정하지 않는 것인가요?빠르고 신속한 답변 부탁드립니다~~~~

창업자금에 대한 증여세 과세특례 문의합니다. (2017.06.19)

안녕하세요^^창업자금에 대한 증여세 과세특례 업종에 애견센터, 애완동물 관련서비스 업종이적용 되는지 문의드립니다.바쁘시겠지만 빠른 답변 부탁드립니다.감사합니다ㅏ.

분양권 전매지역 부부공동명의로 인한 증여세신고 관련 (2018.06.27)

안녕하세요. 수고가 많으십니다.분양권 부부공동명의로 인한 부부간 증여로 인한 궁금증이 있어 책과 인터넷을 찾아봤지만,관련 사례를 찾기가 어려워 이렇게 직접 문의합니다.꼭 궁금증을 풀어주세요! 참고로 저와 같은 고민을 하시는 분들이저희 분양단지에 많아서, 답변을 그분들과도 공유를 할 예정입니다.잘 부탁드립니다.우선 강남의 전매제한 지역 아파트를 신랑 명의로 분양을 받았는데,계약금만 낸 시점에서 이번달 부부공동명의로 지분40%를 받았습니다.여기서 첫번째 질의입니다.상증법상에 분양권의 증여액은 평가기준일까지의 불입금액 + 평가기준일 현재의 프리미엄이라고 들었습니다.하지만, 전매 제한 지역이라서 사실상의 프리미엄은 없으므로 납입한 금액의 지분율만큼만 증여액이라고 신고하면 되는건가요?즉, 계약금 * 40% = 증여액 인가요?그리고 두번째 질의입니다.증여액을 현재 낸 금액만큼을 신고한 뒤에, 현금으로 증여받아 제 지분율 만큼 앞으로 중도금과 잔금을 납입할 예정입니다.즉, 남편의 계좌에서 제 지분율 만큼 제 명의의 계좌로 보낸뒤에 바로 그 돈을 중도금과 잔금으로 납입할 겁니다.그러고는 예금으로 증여를 받았다고 신고를 할건데, 이렇다면 두번증여가 되나요? ( 예금 받은것과 분양권 중도금과 잔금 금액까지 2번 증여가 되는건가요?)아니면 그냥 예금으로 받은 돈만 증여액이 되는건가요?세번째 질의입니다.분양대금을 제 명의 통장없이, 위의 상황과 같은 상황인데, 신랑통장으로 100%의 해당하는 금액을 다 내면증여액은 어떻게 산정해야 하나요? 두번째경우와 다르게 증여액이 달라질 수 있나요? 네번째 질의입니다.분양권의 특성상 공동명의를 한 지금시점과 추가로 중도금과 잔금을 여러차례 납입하게되면서 그 순간이 매번 증여의 순간이 될텐데,이러한 경우 증여세 신고는 언제 해야하는건가요? 부부공동명의 신청한 3개월 이내, 매 중도금과 잔금 납입 3개월 이내 마다 해야 하나요?아니면 금액이 6억원이 초과하는 시점부터 매번 신고해도 되나요?좋은 하루되시고, 답변 기다리겠습니다! 감사합니다.

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

증여세 문의 (2019.11.06)

안녕하세요. 증여세 대상 여부 문의합니다.저(47세) 는 남편(48세)과 두 자녀(만19세, 21세)가 있습니다.친정어머니 소유의 시가 1억5천 아파트를 남편이 매수하고 계약체결 후 친정어머니 계좌로 1억5천 입급예정입니다.이후 친정어머니가 저와 제 두 자녀에게 각각 5천만원씩 총 1억5천 증여하면 - 친정어머니와 남편의 매매계약은 증여가 아닌 매매로 인정되는지- 증여세 0원인지 답변 부탁드립니다.

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.