아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨

- 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음
- 중도금 대출은 아버지 명의로 대출
- 입주시 잔금은 아들이 납부

○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데...
- 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정
- 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데...
- 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.

결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.


답변: 아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019-09-06)

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.





1. '상속세및증여세법'상 증여란, 그 행위 또는 거래의 명칭, 형식, 목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형, 무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상(현저히 저렴한 대가 포함)으로 이전하는 것 또는 타인의 기여에 의하여 재산의 가치가 증가하는 것(상속세및증여세법 제2조)을 말합니다.



2. 귀 질의의 경우 귀하가 아파트 분양권의 실질소유자로서 아버지의 명의만을 차용한 사실상 명의신탁재산에 해당하는 분양권을 실질소유자인 귀하의 명의로 환원하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것이나,



다만, 우선적으로 상가를 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받은 경우에는 그 아파트 분양 당첨일에 프리미엄상당액을 아버지로부터 증여받은 것으로 보는 것입니다.



즉, 아버지 명의로 소유한 아파트 분양권을 귀하가 증여받기로 하고 귀하가 실질적으로 계약금을 불입하고 아버지 명의로 분양계약을 체결한 후에 귀하의 명의로 변경한 경우에는 그 “명의변경일 현재의 아파트 분양권의 가액”에서 귀하가 불입한 계약금을 차감한 가액에 대하여 귀하에게 증여세가 과세되는 것이므로,



귀 사례의 경우, 프리미엄상당액이 있는 경우라면 귀하가 아버지로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 신고하시면 될 것으로 사료됩니다.



3. 한편, 분양권이 사실상 명의신탁재산인지 여부는 아버지 명의로 분양신청 경위 및 분양계약체결, 분양대금 불입주체 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항이므로 관할세무서장의 분양권 취득자금에 대한 소명요구가 있는 경우 명의신탁재산임을 증명할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하여 소명할 사례로 판단됩니다.









▣ 서면인터넷방문상담4팀-2835 , 2006.08.17



[ 제 목 ] 증여세 과세 여부



[ 요 지 ]

아파트를 우선적으로 분양 받을 수 있는 권리를 가진 母의 지위를 이용하여 子가 아파트를 분양받음으로써 子가 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것임



[ 회 신 ]

타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는「상속세 및 증여세법」제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 "증여"라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법으로 무상으로 이전 (현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다. 귀 질의의 경우 아파트의 분양권에 대한 실질소유자가 子인 경우로서 편의상 母의 명의로 분양계약을 체결한 후 실질소유자인 子의 명의로 아파트 분양권리자 명의를 변경하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것이나, 아파트를 우선적으로 분양 받을 수 있는 권리를 가진 母의 지위를 이용하여 子가 아파트를 분양받음으로써 子가 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 사실판단 할 사항입니다.



[ 관련법령 ] 상속세및증여세법 제2조 【증여세 과세대상】



상속세및증여세법 제31조 【증여재산의 범위】



1. 질의내용 요약



2005년 6월말에 母명의로 신규아파트를 분양받았음. 이 분양권을 아들에게 양도하기로 하고 처음 계약금부터 중도금까지를 모두 자가 납부하고 분양 후 1년이 지난 2006년 7월에 이 아파트분양권을 母에서 子로 이전할 경우 여기에 해당하는 세금이 있다면 무엇인지, 양도인지 증여에 해당하는지?





나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)



O 서면인터넷방문상담4팀-319. 2005. 3. 4.

타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 상속세및증여세법 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법으로 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것으로서, 귀 질의와 같이 상장법인의 대주주로부터 당해 법인의 주식을 액면가로 본인 또는 본인이 지정한 제3자가 매입할 수 있는 권리를 부여받은 자가 그 권리를 제3자가 행사하도록 함으로써 이익을 준 경우에는 당해 주식의 시가와 액면가액의 차액에 대하여 당초 권리를 부여받은 자가 그 권리를 행사한 자에게 증여한 것으로 보아 증여세를 과세하는 것임.

* 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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직계존속 증여세(증여재산공제) 관련 (2019.09.05)

[사실관계]1. 2013년 아버지로부터 증여가 있어 당시 한도 증여재산공제 3천만원을 적용하여 신고 납부 (수증자 미성년자 아님)2. 2019년 할머니로부터 증여가 있어 증여세를 신고하려고 함[질의사항]1. 2019년 증여세 신고시 현재 증여재산공제 한도인 5천만원에서 2013년 사용한 3천만원을 제한 2천만원을 증여재산공재로 적용하여 증여세를 신고 납부 하면 되는 지요?2. 아버지, 할머니는 10년이내 증여세 합산 대상이 아닌게 맞는지요?

증여세 면세 한도 대상 (2019.09.02)

안녕하세요?증여세의 면세한도는 받는 사람 기준인 건가요?예를 들어 여러 사람으로부터 증여를 받을 경우받는 사람 기준으로 10년간 5000만원 인지아니면주는 사람 기준으로 10년 5000만원 기준인지요?그리고 조부모로부터 받을 경우 친조부모와 외조부모도 같은 기준으로 5000만원 인지요?사위나 며느리는 직계가 아니라 친족으로 간주되어 1000만원이 맞나요?

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

골프회원권 증여 (2015.03.10)

아버지로부터 골프회원권을 증여를 받았습니다. 골프장가서 증여에 필요한 서류를 접수하고 개서료와 인지세를 내고 명의를 이전하였습니다. 현재 회원권은 제 명의로 등록된 상태입니다.이제 관련된 세금을 내려고 합니다1. 내야하는 세금에는 어떤것들이 있나요? 증여세말고 또 내야하는 세금이 있는지요?2. 내는 방법에 대해서도 알려주시면 감사하겠습니다.3. 제가 홈텍스에서 증여세를 낼려고 신고해놓은 서류가 있는데 내용이 누락된거 같아 다시 입력해야할거 같은데 등록해놓은 서류가 취소가 되나요?수고하세요.

증여세 관련 문의 드립니다. (2015.03.12)

안녕하세요 증여세 관련해서 삼담을 좀 드리고자 합니다.저희 동생이 2013년 12월에 위례신도시쪽에 분양을 받았습니다.정확히 저희 동생은 현재 학생이며, 소득이 없고.. 89년생입니다.청약을 넣어서당첨이 되어 계약을 하게 되었고계약금은 71,080,000원 부모님께서 계약금을 주셔서 정리가 되었고 1차~3차까지의 중도금은 중도금 대출을 받은 상태입니다. (현재까지 총 입금액은 중도금 대출금 213,240,000원과 계약금은 아버지께서 내신금액은 계약금71,080,000 원과 오늘 약간의 선납 68,000,000원 까지 해서 총139,080,000)대출금 213,240,000 / 아버지 직접납부 139,080,000원입니다.아 그리고 현재는 대출을 모두 상환한 상태입니다지금 명의를 아버지 명의로 바꿀려고 하는데.. 건설사 측에서는 증여로 밖에 해줄수 없다고 하더라구요.. 세금 부분은 건설사 측에서 잘 모르는것 같아서... 직접 국세청에 문의차 이렇게 상담 드려 봅니다.동생이 현재 학생이고 아버지께서 돈을 냈다는 증거만 있으면 증여세에 크게 영향이 없다고들 하시는 분들도 계시고세금이 양도세까지 포함 하면 엄청 나다고 하시는 분들도 계셔서.. ㅠㅠ어떤게 맞는지 궁금해서 이렇게 문의 드립니다.일단 제가 궁금한것은 증여로 밖에 처리 할수 있는 방법이 없는지와 매매 계약서로 써도 되는지 부분과세금부분을 정확히 좀 알고 싶습니다.현재 남은 금액은 중도금 5.6회차 부분 142,160,000 과 잔금 213,240,000원입니다.참고로 남은 중도금 5.6회차 부분은 대출로 진행할 예정입니다.답변 좀 부탁드립니다.

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

부양비부담 증여 문의 (2015.04.12)

안녕하세요?아버지에게 매월 부양비를 지급하고, 매월 부양비 지급이 되지 않으면 증여된 토지를 다시 아버지 명의로 환수 한다는 조건으로 부친소유의 토지를 증여 받고자 합니다.질문) 아버지에게 부양비를 지급할 수 없게 되어 증여가 취소 되고, 토지를 다시 아버지에게로 명의이전 한다면 기 납부한 증여세를 환급 받을 수 있나요?감사합니다.

부모가 보테준 전세자금 (2016.10.25)

추가질문입니다.(당초질문이 수정이나 추가가 않되네요~~)1. 5억 전세를 얻는데 아버지와 아들이 4억, 1억씩 부담하고 공동명의로 전세계약을 한 뒤 아들과 며느리가 거주하게 되면증여세 문제가 있는지요? (물론 전세계약이 끝나 전세보증금을 돌려받으면 아버지 4억, 아들 1억으로 나누어 각각 가져갈 것입니다.)증여세를 내야한다면 증여금액을 어떻게 계산하고, 언제 신고해야하는지 궁금합니다.2. 집주인이 전세등기를 원하지 않아 아버지가 5억을 아들에게 주고 아들이 전세계약하고 주민등록 전입 후 확정일자를 받습니다2년 후 전세계약 종료되어 아들이 전세보증금 5억원을 받아 아버지에게 돌려주면 증여세 문제가 있는지요?증여세를 내야한다면 증여금액은 어떻게 계산하고, 언제 신고해야하는지 궁금합니다.

미성년자 증여 관련 질문드립니다. (2018.02.08)

안녕하세요. 항상 수고 많으십니다.미성년자 증여 관련하여 10년간 2,000만원까지는 비과세가 가능하다고 하여 증여하려는 중에궁금한 점이 있어서 문의드립니다.1. 아들의 기존 통장에 약 400만원가량이 있었는데 (할아버지가 주신돈, 와이프가 넣어준 돈등), 모르고 2,000만원을 이체한 경우, 다시 400만원을 아버지통장으로 빼면 2,000만원만 증여한 것으로 인정받을 수 있는지요?2. 현재 계좌 2400정도에서 주식계좌로 1,000정도 옮겨진 상태인데, 위의 1번이 인정받을 수 있다면 서류 제출이나 신고 시 주식 관련해서도 해야 할 작업이 있는지요? (통장 연계계좌라 통장에 주식계좌로 빠진 내역이 다 나오긴 합니다)3. 할아버지나 어머니 명의로 입금된 돈은 400만원 정도이고, 나머지 대부분의 금액인1600만원이 아버지 명의로 입금된 돈이니, 신고서류 작성 시 아버지가 증여한 것으로 표시하면 되는지요?4. 은행 입금 계좌로 이체해 준 거면, 현금 증여인가요? 예금/적금등 증여인가요? (전자서류 항목 선택 관련)감사합니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

부부간 재산공제 범위 내 증여 후 미신고 시 (2019.12.26)

안녕하세요. 2017년도 (약 2년 전)에 아버지가 어머니에게 현금 4억원을 증여하셨고, 연세가 많으셔서 (두 분 모두 80대), 신고하는 것은 잘 모르셨다고 합니다. 부부 간 증여 시 공제금액 범위 (6억원) 이내 라고 합니다만, 신고를 하지 않으셔도 되는 것인지, 아니면 지금이라도 신고는 하셔야 되는 것인지 궁금합니다.

아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 (2020.02.07)

안녕하세요.아파트 분양권 증여로 부부공동명의 변경 시에 변경 후 어떻게 신고해야 하는지 궁금합니다.부부 증여 시에는 과거 10년간 포함하여 6억까지 증여세가 안 나오는 걸로 알고 있구요. 중도금 대출의 경우에는 부담부증여가 아닙니다.이런 경우에 신고를 해야 한다면 해당 세무서에 꼭 가야 하는 것인지 국세청홈텍스에서도 신고가 가능한 것인지 제가 잘 몰라서 여건이 되시는대로 좀 상세한 설명을 부탁드립니다.좋은 하루 되세요.