아파트분양권증여후 전매 (2018.05.25)

안녕하세요.2017년 8월경 어머니가 아파트분양권을 사고, 현재시점에서 아들에게 증여를 해줄려고 합니다.어머니가 산뒤 현재까지 프리미엄이 오른상태라, 증여하는 과정에서 계약금과 프리미엄이 약 1억원이 됩니다. (취득시점에 분양권 계약금과 프리미엄은 약 7천만원입니다.)(분양권 중도금은 어머니가 아들한테 대출승계를 해주었습니다.)** 현재 증여할경우 **1. 어머니한테 증여세가 발생하는지? 2. 1억이라는 돈을 어머니가 아들에게 줘야 되는지? 3. 분양권을 증여받은후 3개월이내에 아들이 팔면 되는지? (등기된 부동산은 증여후 5년이후에 양도해야된다고 들었습니다.)4. 분양권을 증여받은후, 소유권등기시 아들이 내어야 되는 세율은 어떻게 되는가요?답변 잘 부탁드립니다. 감사합니다.

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 아파트분양권증여후 전매 (2018.05.25)

안녕하세요.
2017년 8월경 어머니가 아파트분양권을 사고, 현재시점에서 아들에게 증여를 해줄려고 합니다.
어머니가 산뒤 현재까지 프리미엄이 오른상태라, 증여하는 과정에서 계약금과 프리미엄이 약 1억원이 됩니다. (취득시점에 분양권 계약금과 프리미엄은 약 7천만원입니다.)
(분양권 중도금은 어머니가 아들한테 대출승계를 해주었습니다.)

** 현재 증여할경우 **

1. 어머니한테 증여세가 발생하는지?
2. 1억이라는 돈을 어머니가 아들에게 줘야 되는지?
3. 분양권을 증여받은후 3개월이내에 아들이 팔면 되는지? (등기된 부동산은 증여후 5년이후에 양도해야된다고 들었습니다.)
4. 분양권을 증여받은후, 소유권등기시 아들이 내어야 되는 세율은 어떻게 되는가요?

답변 잘 부탁드립니다. 감사합니다.


답변: 아파트분양권증여후 전매 (2018-05-25)

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.



[답변1]

어머니 소유의 분양권을 아들에게 증여하는 경우 수증자인 아들에게 증여세의 신고납부의무가 있으며 어머니 명의의 중도금대출을 아들이 인수한 것으로 확인되는 경우에는 이를 증여재산가액에서 공제하여 증여세를 계산하며, 증여자인 어머니에게 부담부 증여에 대한 양도소득세의 신고납부의무가 있습니다.



이러한 경우 분양권의 증여재산가액은 증여일까지 불입된 계약금 및 중도금(대출금 포함)등과 증여일 현재의 프리미엄 상당액을 합한 가액이며 아래 증여세 과세표준 및 부담부증여의 양도차익 예시를 참고하시기 바랍니다.



☞ 증여세 과세표준 및 부담부증여의 양도차익 예시

증여재산가액 2억원(증가한프리미엄3천만원), 채무부담액(중도금대출) 1억원, 증여재산공제 5천만원

⇒ 과세표준 “5천만원”



☞ 부담부증여 양도차익 예시

증여재산가액 2억원, 채무부담액 1억원, 당초취득가액 7천만원

부담부증여 양도가액 2억원×(1억원/2억원) = 1억원

부담부증여 취득가액 1억7천만원×(1억원/2억원) = 8천5백만원

⇒ 양도차익 “1천5백만원“



[답변2]

다음으로 어머니에게 분양권의 소유권 이전의 대가로 금전을 지급하는 경우에는 증여가 아니라 양도에 해당하는 것이며 양도자인 어머니에게 양도소득세의 신고납부의무가 있으며 양도가 아닌 증여를 하고자 하는 경우에는 소유권 이전의 대가를 지급할 필요는 없으며 상기와 같이 아들에게 증여세의 신고납부의무가 있으며 채무를 인수하는 경우 어머니에게도 부담부증여에 대한 양도소득세의 신고납부의무가 있습니다.



[답변3]

아들이 분양권을 증여받은후 3개월 이내에 양도하는 경우에는 당해 재산의 매매사례가액으로서 이를 증여재산가액으로 볼 수 있고 양도가액과 취득가액이 동일하여 양도차익이 “0”이므로 양도소득세의 신고납부할 세액은 없습니다. 다만, 당해 재산의 매매사례가액으로 증여세를 계산하여 신고납부하여야 합니다.



[답변4]

분양권이 주택으로 완성된후 부동산의 소유권을 등기하는 경우에는 취득세와 등록세를 납부하여야 하나 지방세인 취득세(등록세)의 경우 국세에 대한 상담을 하는 국세상담센터에서 직접 답변드리지 못함을 양해하여 주시고 부동산 소재지 관할 시,군,구청 세무과로 문의하시거나 행정안전부 고객센터 (☎02-2100-3399)에 전화로 문의 또는 행정안전부 고객센터 홈페이지(http://www.moi.go.kr)에 문의하여 안내를 받으시기 바랍니다.



* 항상 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.


○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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토지 증여일 문의 (2018.05.25)

안녕하세요토지의 증여와 관련하여 증여계약일자는 2018년 4월이고토지 등기일자는 2018년 5월입니다.그러면 홈텍스에 신고시 증여일은 언제인가요?상속증여세법상 증여일자를 알고 싶어 글을 올립니다.증여일에 따라 신고기간 및 납부기간이 달라지기 때문에 문의를 드립니다. 수고하세요

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

부모가 자에게 아파트분양권 증여문제 (2017.12.21)

수고 많으십니다.저희 어머님이 아파트분양권에 당첨되어서 제가 계약금을 3천8백 만원 정도 제 통장으로 입금하였습니다.그리고 내년 3월 중도금대출을 앞두고 있습니다.이럴 경우 어머님 명의에서 제 명의로 이전을 할 시증여로 신고서를 제출해야 하나요,아니면 매매로 신고를 해야 하나요.그리고 신고할 때 분양금 계약금으로 신고를 해야 합니까?아니면 분양권에 붙은 프리미엄을 포함해서신고를 합니까?이런 경우 매매로 신고해도 부모자식간은 증여로 간주되어증여신고를 해야 합니까?만약 증여신고하고 등기된 부동산 같은 경우는 5년 이내 못 팔지만분양권은 권리인데 증여하고 증여받은 제가 바로 팔 경우는어떤 불이익이 따르는지 궁금합니다.마지막으로 분양권이 5천이하인 경우도 증여세가 나오는지 궁금합니다.

분양권 전매지역 부부공동명의로 인한 증여세신고 관련 (2018.06.27)

안녕하세요. 수고가 많으십니다.분양권 부부공동명의로 인한 부부간 증여로 인한 궁금증이 있어 책과 인터넷을 찾아봤지만,관련 사례를 찾기가 어려워 이렇게 직접 문의합니다.꼭 궁금증을 풀어주세요! 참고로 저와 같은 고민을 하시는 분들이저희 분양단지에 많아서, 답변을 그분들과도 공유를 할 예정입니다.잘 부탁드립니다.우선 강남의 전매제한 지역 아파트를 신랑 명의로 분양을 받았는데,계약금만 낸 시점에서 이번달 부부공동명의로 지분40%를 받았습니다.여기서 첫번째 질의입니다.상증법상에 분양권의 증여액은 평가기준일까지의 불입금액 + 평가기준일 현재의 프리미엄이라고 들었습니다.하지만, 전매 제한 지역이라서 사실상의 프리미엄은 없으므로 납입한 금액의 지분율만큼만 증여액이라고 신고하면 되는건가요?즉, 계약금 * 40% = 증여액 인가요?그리고 두번째 질의입니다.증여액을 현재 낸 금액만큼을 신고한 뒤에, 현금으로 증여받아 제 지분율 만큼 앞으로 중도금과 잔금을 납입할 예정입니다.즉, 남편의 계좌에서 제 지분율 만큼 제 명의의 계좌로 보낸뒤에 바로 그 돈을 중도금과 잔금으로 납입할 겁니다.그러고는 예금으로 증여를 받았다고 신고를 할건데, 이렇다면 두번증여가 되나요? ( 예금 받은것과 분양권 중도금과 잔금 금액까지 2번 증여가 되는건가요?)아니면 그냥 예금으로 받은 돈만 증여액이 되는건가요?세번째 질의입니다.분양대금을 제 명의 통장없이, 위의 상황과 같은 상황인데, 신랑통장으로 100%의 해당하는 금액을 다 내면증여액은 어떻게 산정해야 하나요? 두번째경우와 다르게 증여액이 달라질 수 있나요? 네번째 질의입니다.분양권의 특성상 공동명의를 한 지금시점과 추가로 중도금과 잔금을 여러차례 납입하게되면서 그 순간이 매번 증여의 순간이 될텐데,이러한 경우 증여세 신고는 언제 해야하는건가요? 부부공동명의 신청한 3개월 이내, 매 중도금과 잔금 납입 3개월 이내 마다 해야 하나요?아니면 금액이 6억원이 초과하는 시점부터 매번 신고해도 되나요?좋은 하루되시고, 답변 기다리겠습니다! 감사합니다.

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세