이주자 택지 분양권 권리의무승계시 발생하는 세금 (2015.03.05)

[사실관계]안녕하세요.결혼 20년차 부부입니다.아버님이 살고 계시던 주택이 세종시(행정복합도시)에 편입되어 이주를 하게 되었습니다.이주자인 원주민에게는 LH(한국토지공사)에서 분양하는 이주자택지 우선분양권이 주어졌습니다. 그후 아버님은 공주에 주택을 신축하여 이사하셨고, 이주자택지 분양권을 타인에게 양도하신다고 하여형제들이 합의하여 둘째인 저희 부부가 아버님의 분양권을 양도받기로 했습니다.2011년 12월에 세종시에 이주자 택지 주거전용 부지를 185,220,000원에 아버님의 명의로 계약했으며 2014년 12월까지 계약금과 중도금을 포함하여 총 143,620,000원을 우리 부부가 마련한 비용으로 LH(한국토지공사)에 납부한 상황입니다. 2015년 1월에 계약자인 아버님 명의를 저희 부부명의(5:5)로 권리의무승계를 마쳤습니다.[질의사항]1. 권리의무승계(명의변경) 구비서류로 부동산 매매계약서 대신 부모 자식간은 매매가 아니라고 하여 증여확인서를 제출했구요. 이런 경우에 발생하는 세금은 어떤 종류가 있는지, 세금신고는 어떻게 하는지 궁금합니다.2. 계약자는 아버님이지만 모든 비용은 저희 부부가 저축한 돈으로 지불했는데 이런 경우에는세금이 어떻게 되는지 궁금합니다? 만약 증여세가 발생한다면 증빙서류로 계좌이체 내역이나 금융거래확인서를 제출하면 되는지요?

증여세
증여세 절세

국세상담센터

질문: 이주자 택지 분양권 권리의무승계시 발생하는 세금 (2015.03.05)

[사실관계]

안녕하세요.
결혼 20년차 부부입니다.

아버님이 살고 계시던 주택이 세종시(행정복합도시)에 편입되어 이주를 하게 되었습니다.

이주자인 원주민에게는 LH(한국토지공사)에서 분양하는 이주자택지 우선분양권이 주어졌습니다.

그후 아버님은 공주에 주택을 신축하여 이사하셨고, 이주자택지 분양권을 타인에게 양도하신다고 하여

형제들이 합의하여 둘째인 저희 부부가 아버님의 분양권을 양도받기로 했습니다.

2011년 12월에 세종시에 이주자 택지 주거전용 부지를 185,220,000원에 아버님의 명의로 계약했으며

2014년 12월까지 계약금과 중도금을 포함하여 총 143,620,000원을 우리 부부가 마련한 비용으로 LH(한국토지공사)에 납부한 상황입니다.

2015년 1월에 계약자인 아버님 명의를 저희 부부명의(5:5)로 권리의무승계를 마쳤습니다.

[질의사항]

1. 권리의무승계(명의변경) 구비서류로 부동산 매매계약서 대신 부모 자식간은 매매가 아니라고 하여 증여확인서를 제출했구요.
이런 경우에 발생하는 세금은 어떤 종류가 있는지, 세금신고는 어떻게 하는지 궁금합니다.

2. 계약자는 아버님이지만 모든 비용은 저희 부부가 저축한 돈으로 지불했는데 이런 경우에는세금이 어떻게 되는지 궁금합니다?
만약 증여세가 발생한다면 증빙서류로 계좌이체 내역이나 금융거래확인서를 제출하면 되는지요?


이주자 택지 분양권 권리의무승계시 발생하는 세금 (2015-03-06)

상속세및증여세법 제44조의 규정에 의하여 부모가 자녀에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 자녀가 증여받은 것으로 추정하는 것이나 같은법시행령 제33조 제3항 각호(① 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우, ② 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우, ③ 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우)에 의하여 자금출처가 확인되는 자금으로 그 대가를 지급하고 취득한 사실이 명백히 인정되는 경우(금융자료 등으로 확인이 되어야 함)에는 증여받은 것으로 추정하지 아니합니다.






즉, 부모 자식간 거래라 하여 무조건 매매거래를 인정하지 않는 것은 아니며,  취득자의 자금출처(상속세및증여세법 기본통칙 45-34…1 참조) 및 대가지급사실에 관한 금융자료에 의하여 실제로 양도거래임이 확인되는 경우에는 증여세를 과세하지 않는 것입니다.





즉, 귀 상담의 경우 부모님과 자녀의 거래가 증여에 해당되는지 여부는 관할세무서장이 당사자간 계약, 자녀의 자금출처 및 대가지급 관련 금융자료 등 당해 분양권 거래의 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항으로(아래 유권해석 참조), 본 상담관이 단정지어 답변 드릴수 없음을 양해 부탁드리고, 추후 관할세무서에  증여 관련 소명시 관련 증빙서류를 첨부하시어 소명 하시면 증여로 과세 되지 않을 것으로 판단됩니다 (증빙서류 : 당사자간계약서, 자녀자금출처 관련서류, 대가지급 관련 계좌이체 등 금융자료등).


아울러 관련한 국세청 유권해석 및 심판청구사례를 첨부하오니 참고하시기 바랍니다.








※ 상속세및증여세법 기본통칙 45-34…1 【 자금출처로 인정되는 경우 】

① 영 제34조 제1항 각 호에 따라 입증된 금액은 다음 각호의 구분에 따른다. <개정 2011.05.20.>

1. 본인 소유재산의 처분사실이 증빙에 따라 확인되는 경우 그 처분금액 (그 금액이 불분명한 경우에는 법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액)에서 양도소득세 등 공과금 상당액을 뺀 금액<개정 2011.05.20.>

2. 기타 신고하였거나 과세받은 소득금액은 그 소득에 대한 소득세 등 공과금 상당액을 뺀 금액<개정 2011.05.20.>

3. 농지경작소득

4. 재산취득일 이전에 차용한 부채로서 영 제10조 규정의 방법에 따라 입증된 금액. 다만, 원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 소비대차는 인정하지 아니한다.

5. 재산취득일 이전에 자기재산의 대여로서 받은 전세금 및 보증금

6. 제1호 내지 제5호 이외의 경우로서 자금출처가 명백하게 확인되는 금액

② 제1항에 따라 자금출처를 입증할 때 그 재산의 취득자금을 증여받은 재산으로 하여 자금출처를 입증하는 경우에는 영 제34조 제1항 단서의 규정을 적용하지 아니한다.<개정 2011.05.20.>





※재삼46330-1727, 1996.07.22

【질의】

상속세법 제34조의 규정에 의하면 "직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 양수자에게 증여한 것으로 본다"고 규정되어 있으며 대가를 지급하고 양도된 사실이 명백히 입증되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 이를 적용하지 아니하는 것으로 되어 있음.

1. 자금 출처를 입증할 수 있고, 은행 등 관련계좌를 통해서 대가를 지급한 사실을 입증할 수 있는 경우는 대가를 지급하고 양도된 사실이 명백한 것으로 보아 증여의제조항에서 제외되는 것인지.

2. 계약금액으로 소액을 지급하고 나머지는 미지급되었을 경우 추후 지급한다는 약정이 계약서에 기재되어 있는 경우의 과세관계는 어떻게 되는지.

3. 법적상속으로 인해 주택을 공동등기 하였을 경우에 사실적으로 대가를 지급하고 단독으로 등기한다면 증여대상에서 제외되는 것인지.

4. 동 조항은 사실적인 증여인 경우에 적용되며, 비록 직계존비속간의 양수도라 하더라도 사실적인 증여가 아닌 경우에는 적용되지 않고 사실적인 양수도의 입증책임은 양수도자에게 있는 것으로 해석해도 무방한지.

【회신】

직계존비속간에 부동산을 양도함에 있어서 부동산을 서로 교환하거나 이미 과세(비과세, 감면 포함) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속・수증재산의 가액 및 소유재산의 처분금액으로 그 대가를 지출한 사실이 입증되는 때에는 상속세법 제34조 제3항 제5호 및 같은법시행령 제41조 제3항의 규정에 의하여 증여로 보지 아니하고, 양도로 보아 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, "양도한 때"에 그 대가를 지출한 사실이 입증되는 때에 증여로 보지 아니하는 것으로 추후 지급하기로 한 경우는 이에 해당되지 아니함







○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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모친명의 아파트 명의 이전 시 세금 문의 (2015.03.05)

안녕하세요.시어머님 명의로 되어 있는 아파트(실거래가 2억7천5백)를 부부공동 명의로 이전하려 합니다.증여로 하기에는 몇가지 특이사항이 있어 세금 감면이 가능할 수 있는지 알고 싶어서요.1. 배우자가 직장생활(15년정도)을 시작하면서부터 모든 경제권을 모친이 관리, 적금(1억)만기 시에도 전액 모친 수령.2. 배우자명의로 매매하려 했으나 배우자가 지방근무중이라 모친명의로 계약 체결.3. 아파트 입주 시(2013.4.29) 1억3천 전세계약서 작성. 시어머니는 본인이 무지해서 자식에게 세금을 떠안기게 되었다며 방법을 찾아보라시는데.. 방법이 있는건지 잘 모르겠어서요..부부공동명의로 아파트 명의 이전 시 세금을 어느정도 납부해야 하는지? 위와 같은 사항으로 세금 감면이 가능할 수 있는지?좋은 답변 기대하겠습니다.

자동차 증여세금 (2015.03.05)

안녕하세요..7년전에 아버지로부터 집을 증여 받아 증여세를 200만원 정도 내었는데이번에 아버지 명의의 차량(중고가격1600만원정도)을 증여받을려 합니다증여세가 얼마정도 나오는지 알아볼려면 어떻게 해야되는지요?..답변부탁드립니다.. 수고하세요..

분양권 부부공동명의 증여과세표준 (2021.06.17)

안녕하세요 2018년 6월에 시행된 대규모 택지개발 공급 아파트 건의 분양권을 부부공동명의로 전환하고자 합니다. 이때 증여과세표준가를 어떻게 산정되야 되는지 문의 드립니다. 현재는 전매제한 기간이며, 2021년 6월 21일 부로 전매제한이 해제 됩니다. 과제표준가를 분양가 기준으로만 지분율에 맞추면 되는지, 주변 시세를 반영하여 프리미엄을 포함하여 하는지, 그리고 전매제한 이전과 이후, 프리미엄에 대한 포함여부가 영향을 받는지 문의 드립니다. 관련 세무소 신고시에 이점에 대해 세무 직원이 명확히 답변을 주기 어렵다고 하여 국세청으로 문의 드립니다. 감사합니다.

부모님 부동산 담보 대출을 대신 상환하는 경우 증여세 과세 여부 (2015.01.05)

1.사실관계>구체적으로 기재<ㅁ 부친이 시가 3억원 가량의 아파트를 보유하고 있고 이를 담보로 2억원 가량의 채무가 있습니다.ㅁ 부친은 경제활동이 없어 상환 능력이 부족하여 차남이 대출을 상환하고자 합니다.ㅁ 금리 등의 이점과 용이한 관리를 위해 차남 명의로 대출을 새로 받아 기존 대출을 상환할 계획입니다.2.질의사항ㅁ 위의 경우 아들 명의로 대출을 받아 아버지의 대출을 상환하는 경우 증여로 보아야 하나요?ㅁ 참고 - 대출을 상환하는 조건으로 해당 부동산을 차남에게 양도할 계획이 있으나 현재 사정상 아들에게로의 부동산 명의 이전은 다소 곤란한 상태이며, - 추후 해당 부동산은 차남에게 상속할 것을 유언으로 남겨 공증받고자 합니다. 즉 부친 사망 시점에 부동산을 상속받게 될때 해당 부동산이 담보된 부친 명의의 채무를 차남이 상속 이전에 미리 상환할 경우 부친에게로의 증여로 간주되어 증여세가 부과될까요?답변 부탁드립니다.

부모님 대출을 자녀가 대신 상환하고 추후에 돌려받고자 합니다. (2015.02.05)

1.사실관계<구체적으로 기재>현재 부모님께서 아파트 5억시세의 아파트에서 대출이 1.5 억 정도 있는상황에서 제가 9천9백만원 정도 대출을 선 상환해드리려고 합니다.현재는 부모와 따로 살고 있는 상황입니다.(현거주지 주소 : 제주도 / 부모거주지주소 : 부천)2.질의사항추후에 제가 다시 부모님께 상환해드린 9천 9백만원을 다시 돌려 받으려고 할때..증여세가 발생하는지 여부에 대해서 알고 싶습니다.또는, 발생하지 않도록 하기 위해서 제가 취해야할 조치에 대해서알고자 합니다...그리고 대신 상환해 드린 조건으로부모님께서 현 1부금융권 예금 이자(2.0%)를 쳐서매월 이자를 입금해주시겠다고 하시는데요...이럴경우 문제의 소지가 있는지도 알고 싶습니다.이후 돈을 돌려받을때..총 제가 부모님께 받는 금액이 1억을 초과하게 되는 점이발생하는 것이 문제가 될까요..?

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

부모가 자에게 아파트분양권 증여문제 (2017.12.21)

수고 많으십니다.저희 어머님이 아파트분양권에 당첨되어서 제가 계약금을 3천8백 만원 정도 제 통장으로 입금하였습니다.그리고 내년 3월 중도금대출을 앞두고 있습니다.이럴 경우 어머님 명의에서 제 명의로 이전을 할 시증여로 신고서를 제출해야 하나요,아니면 매매로 신고를 해야 하나요.그리고 신고할 때 분양금 계약금으로 신고를 해야 합니까?아니면 분양권에 붙은 프리미엄을 포함해서신고를 합니까?이런 경우 매매로 신고해도 부모자식간은 증여로 간주되어증여신고를 해야 합니까?만약 증여신고하고 등기된 부동산 같은 경우는 5년 이내 못 팔지만분양권은 권리인데 증여하고 증여받은 제가 바로 팔 경우는어떤 불이익이 따르는지 궁금합니다.마지막으로 분양권이 5천이하인 경우도 증여세가 나오는지 궁금합니다.

아버지 명의로 아파트 당첨 계약 후 아들에게 명의 이전시 증여세 여부 (2019.09.04)

○세종시 아파트 아버지와 아들 청약 후 아버지 당첨 - 아버지 명의로 계약 후 아들이 계약금 납부(아버지 70세로 소득 없음 - 중도금 대출은 아버지 명의로 대출 - 입주시 잔금은 아들이 납부○아버지 명의로 등기후 실제 거주자인 아들에게 명의 이전하고 싶은데... - 프리미엄에 대해서는 증여세 납부예정 - 명의이전시 분양금액(4억)+프리미엄 일텐데... - 분양금액4억에 대해서도 증여세를 내야하는지 궁금합니다.결론.. 실질적소유자로 아들이 분양금액+ 중도금대출승계 예정인데 분양금액을 증여세로 납부해야 하는지 답변 부탁드립니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세